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Cedolare secca, lo stop dell’inquilino riduce l’acconto da versare

Se il proprietario riceve la disdetta prima della scadenza del contratto è possibile diminuire già la rata che scade il 30 settembre. Ma attenzione ai calcoli

di Francesco Capri e Marcello Tarabusi

Idealista: -43% di stanze in affitto, Milano 500 euro per singola

6' di lettura

Un lettore chiede: il 30 settembre mi scade la quarta rata dei versamenti Irpef, che comprende anche la prima rata dell’acconto sui redditi degli immobili affittati con cedolare secca. L’inquilino mi ha però dato la disdetta e da marzo l’appartamento è rimasto libero: posso ridurre il versamento dell’acconto e versare solo la rata del saldo?
Proviamo a fornire una risposta pratica. In astratto è possibile quanto chiesto, ma bisogna fare molto attentamente i calcoli e considerare le possibili evoluzioni in corso d’anno. Per spiegare meglio e in concreto riepiloghiamo la disciplina generale.

Dal 2011 il locatore di immobili ad uso abitativo, che non agisca nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni, può optare per il pagamento della «cedolare secca», ossia un’imposta del 21% (ridotta al 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa e in quelli colpiti da eventi calamitosi o dal terremoto del 2016/2017). Il 21% si applica sul canone lordo (senza alcun abbattimento forfetario né deduzione di costi), e sostituisce non solo l’Irpef e relative addizionali, ma anche registro e bollo dovuti sul contratto di locazione (compresi quelli per risoluzione e proroghe e quella sul deposito cauzionale o la fideiussione a garanzia).

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Dal 2017 il regime è esteso anche agli affitti brevi e turistici, anche se stipulati tramite agenzie immobiliari o portali Internet (come AirBNB, Booking et cetera) e si è previsto che il beneficio si applichi non solo alle locazioni fatte dal proprietario (che per il fisco generano redditi fondiari), ma anche alle sublocazioni fatte dal conduttore o da chi abbia l’immobile in comodato (che il Tuir classifica invece come redditi diversi).

Se la locazione turistica è stipulata a mezzo agenti o portali, questi sono tenuti:

1. se intervengono nella stipula dei contratti, a comunicare i dati all’agenzia delle Entrate;

2. se incassano o intervengono nel pagamento, devono operare una ritenuta del 21%.

L’opzione per la “cedolare secca” spetta al locatore, ma comporta la rinuncia all’aggiornamento Istat del canone di locazione finché dura il regime sostitutivo: se la rinuncia non risulta da contratto, il locatore deve comunicarla al conduttore con raccomandata.

Pertanto l’acconto del 2022 è pari al 100% dell’imposta 2021, e si versa in unica soluzione entro il 30 novembre, se inferiore a 257,52 euro; se superiore, in due rate pari al 40% insieme al saldo (rateizzabile), e il restante 60% entro il 30 novembre (non rateizzabile).
Il contribuente che prevede di dichiarare, l’anno successivo, una minore Irpef può determinare gli acconti in base alla minore imposta prevista, ma se a consuntivo risulterà che l’acconto è inferiore all’Irpef realmente dovuta, si verrà sanzionati per carente versamento sulla differenza.

Ciò detto, il lettore dovrà calcolare se l’acconto sinora versato copre l’imposta dovuta sui canoni già riscossi nel 2022. In tal caso, potrebbe non versare altri acconti (o ridurre la rata in scadenza a fine mese fino a coprire l’eventuale differenza e non versare le rate successive). Nel caso il lettore dovesse stipulare un nuovo contratto di locazione, potrà sempre beneficiare del ravvedimento operoso riversando il maggiore acconto con interessi e sanzioni ridotte (al 1,67% se versa dal 31° al 90° giorno di ritardo).In alternativa, si potrà valutare – da qui a fine anno almeno – se affidare la gestione dell’immobile a una agenzia o portale per locazioni brevi: in tal modo sugli ulteriori incassi del 2022 subirà direttamente la trattenuta del 21% a titolo di imposta e non rischierà quindi di dover integrare l’acconto.Quanto all’ipotesi di stipulare un nuovo contratto di locazione di lunga durata optando per la cedolare secca, Le consigliamo di fare attentamente le sue valutazioni, tenendo in debita considerazione il fatto che la rinuncia agli adeguamenti Istat potrebbe essere, visto il rischio inflazione nei prossimi anni, una scelta onerosa.

Opzione applicabile anche per affitto breve o turistico

Mia figlia si è trasferita fuori casa per studiare all’estero, e ho due stanze a disposizione. Posso usufruire della cedolare secca se cedo in locazione solo una parte della mia abitazione?

Il regime della cedolare secca consente l’applicazione dell’agevolazione anche se si loca solo una parte di un immobile e anche se si tratta di locazione breve/ turistica (circolare 24/2017/E). L’unica limitazione deriva dal fatto che la scelta deve riguardare l’intero bene locato, anche se oggetto di più distinte locazioni parziali. In particolare ciò vale ne caso in cui un contribuente persona fisica conceda in locazione a diversi conduttori più porzioni distinte di una stessa unità abitativa (ad esempio, più camere con bagno), cui è attribuita un’unica rendita catastale. Il reddito del locatore derivante dalla medesima unità immobiliare deve essere assoggettato ad un unico regime impositivo (circolare 26/2011/E - § 1.2). Pertanto se, nello stesso periodo, coesistono più contratti (quindi, nel caso in esame, con due inquilini diversi), il regime scelto deve applicarsi a tutti, senza quindi la possibilità di utilizzare le regole ordinarie di tassazione per uno dei due. A titolo di esempio: se la stanza A è locata con contratto avente decorrenza dal 1° marzo al 30 giugno per il quale si è optato per la cedolare secca, e si stipula una successiva locazione della stanza B dal 1° aprile al 31 agosto, per quest’ultimo contratto sarà obbligatorio il regime della cedolare. Se però per la stanza A si stipula un nuovo contratto dal 1° settembre, tornerà possibile operare la scelta (laddove successivamente si affitti nuovamente la stanza B, questa seguirà il regime del contratto della stanza A, se ancora in corso a quel momento).

Pertinenze, tutte le condizioni per accedere all’agevolazione

Ho dato in locazione un appartamento di mia proprietà, fruendo del regime della cedolare secca. Ora l’inquilino mi chiede la possibilità di prendere in locazione anche il garage pertinenziale. Posso fruire del regime della cedolare anche per il garage, visto che il contratto sarà successivo e separato da quello dell’appartamento?

Come illustrato in risposta ad altro quesito, il regime si applica per espressa disposizione di legge alle «relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione». Il tema è quindi come interpretare la nozione di “locazione congiunta”. L’agenzia delle Entrate (circolare 26/2011/E - § 1.2) precisa che tale locazione, se avviene con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo cui le pertinenze accedono, può essere considerata “congiunta” purché ricorrano tre condizioni: che le parti dei due contratti siano le medesime; che il contratto precedente sia specificatamente menzionato in quello delle pertinenze; e che sia esplicitato il vincolo di pertinenzialità rispetto all’immobile già oggetto di locazione. Peraltro, purché sia evidenziato tale vincolo e che esso sia effettivo, non esiste un limite al numero di pertinenze che possono fruire della cedolare secca.

Condominio, casa del portiere fuori dallo sconto

Il nostro portiere è appena andato in pensione e ne stiamo cercando uno nuovo. Noi condòmini possiamo optare per il regime della cedolare secca sul nuovo contratto di locazione dell’appartamento del portiere?

Dal momento che, in questo caso, il contratto è stipulato e registrato da parte dell’amministratore di condominio, riportando tra i dati del locatore il solo codice fiscale di quest’ultimo, non è possibile optare per il regime della cedolare secca, previsto attualmente solo per le locazioni tra persone fisiche.
Lo stesso vale quando il conduttore non è la persona fisica che vi abita: ad esempio, se il fruitore dell’abitazione è un lavoratore dipendente, ma il conduttore risulta essere l’azienda datrice di lavoro, non si può applicare la cedolare secca. L’unica eccezione, espressamente prevista, è la locazione a cooperative o enti senza scopo di lucro, per la sublocazione a studenti universitari a disposizione dei Comuni.

La sublocazione sbarra il passo all’applicazione del bonus

Ho in locazione un appartamento, con contratto regolarmente registrato, che mi consente di sublocarlo. Devo trasferirmi per lavoro sei mesi in un’altra Regione. Posso concederlo in sublocazione per lo stesso periodo in regime di cedolare secca?

Purtroppo, il reddito che deriva da un contratto di sublocazione rientra nella casistica fiscale dei redditi diversi, che è distinta da quella prevista per il comparto immobiliare. Per questo motivo, non è possibile optare per il regime della cedolare secca, anche in presenza di tutte le condizioni previste dalla norma. L’unica eccezione è ammessa per i contratti di immobili abitativi di “locazione breve”, ossia quelli per i quali la durata non è superiore a 30 giorni, per i quali le norme vigenti consentono l’applicazione del regime agevolativo con aliquota fissata al 21%.

Ok al regime con un canone di locazione progressivo

Sto affittando un appartamento a una giovane coppia di ragazzi e, per consentire loro di sostenere le prime spese (l’immobile è vuoto e va arredato), prevederei un canone più basso nei primi due anni di contratto, che aumenta dal terzo anno. Questa clausola mi preclude la possibilità di optare per la cedolare secca?

Il regime della cedolare secca prevede l’impossibilità per il proprietario di applicare aggiornamenti o indicizzazioni Istat del canone previsto nel contratto. Se però proprietario e inquilino si accordano per stabilire un canone progressivo, quindi diverso per ciascuna annualità, questo rientra nella libertà delle parti e non preclude il regime agevolativo, in quanto non costituisce un aggiornamento ma una previsione originaria del contratto. Ovviamente questo vale a patto che l’affitto variabile non costituisca una modalità per eludere il divieto di indicizzazione Istat (sarebbe tale, ad esempio, la previsione che indichi una percentuale di rivalutazione annua del canone e non importi puntuali differenziati per ogni anno).

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