Cicli immobiliari: Roma lo chiude e vende a meno del 2008. A Milano impennata dei prezzi

Perchè quando i mercati entrano in crisi, sale la disoccupazione e calano potere d’acquisto e credito bancario, i prezzi degli immobili, automaticamente, non calano? E perchè quando il mercato riprende, spesso l’onda dei prezzi, per un po’ continua a scendere invece di risalire? Si chiama «reattività» del mercato. E non è uguale ovunque. Dipende dalla fiducia dei proprietari e dalla capacità di cambiare strategia quando cambiano le condizioni di mercato. Due città italiane. I due mercati immobiliari –anche per ragioni diverse – più dinamici d’italia. E due velocità diverse ed esiti opposti nel reagire ai medesimi shock.

L’analisi è dell’ufficio studi di Immobiliare.it, che ha elaborato i grafici dei cicli immobiliari delle città di Roma e Milano a partire dal 2004 fino al 2021.

«I due tracciati – ha spiegato Carlo Giordano, cofounder di Immobiliare.it – mostrano con chiarezza le differenze profonde nell’andamento del mercato nelle due metropoli italiane, con la Capitale che ha sostanzialmente chiuso il ciclo, raggiungendo il 2004 in termini di transazione e prezzi, mentre il capoluogo lombardo ha definitivamente spiccato il volo, attestandosi su livelli decisamente più elevati rispetto al 2004 sia per quanto riguarda il numero di transazioni ma soprattutto per quanto concerne i prezzi richiesti».

«Sul mercato di Roma, ad esempio – ha spiegato ancora Giordano – partendo da un 2004 in cui poniamo la vendita di 100 immobili a 100 euro al mq, vediamo la crescita sia delle compravendite che dei prezzi. Tuttavia, nel 2009, coi mutui subprime, il credit crunch delle banche e la crisi economica, i prezzi non calano subito. I proprietari restano su una posizione attendista. Nessuno vuole essere il primo ad abbassare il prezzo, anche perchè ciascuno piccolo proprietario, tendenzialmente, sopravvaluta il proprio bene (anche quando datato o da ristrutturare) e non lo vuole svendere». Se nel 2006, in Italia, le transazioni avevano toccato le 800mila, nel 2013 si erano dimezzate. Questo è anche l’anno in cui il mercato inizia la ripresa. Eppure l’onda lunga dei prezzi, che nel frattempo erano in discesa, resta tale. I proprietari non percepiscono la ripresa e continuano a pensare di dover calare per poter vendere.

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«Come si vede nel grafico di Roma – ha aggiunto ancora Giordano – tra il 2015 e il 2019 le compravendite sono in aumento ma i prezzi ancora in calo, con un prezzo medio che si attesta a 3100 euro al mq, mentre era a 4500 euro al mq nel 2008».