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Come convertire la tua casa in un bed & breakfast nel labirinto di 21 leggi regionali

di Silvio Rezzonico e Maria Chiara Voci


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4' di lettura

Le ragioni per cui si apre un bed & breakfast sono diverse: chi scommette in una nuova entrata per le finanze familiari; chi cerca di trovare il modo migliore di mettere a reddito una casa di famiglia; chi ha trasformato un impegno nato “per gioco” in un’attività imprenditoriale; chi asseconda una passione e il piacere di accogliere persone in arrivo da tutto il mondo. Di certo, i bed & breakfast sono un successo ormai consolidato anche in Italia. Secondo le stime del rapporto 2016 stilato dal portale Bed-and-Breakfast.it, sarebbero più di 25mila le realtà attive in Italia: un settore che dà lavoro a 40mila persone con una stima di circa 8 milioni di pernottamenti venduti l’anno per un fatturato annuo di circa 270 milioni.

Leggi vecchie e nuove
Ma come si fa ad aprire un B&b? Il primo ostacolo da superare in Italia è confrontarsi con le norme di legge. Non esiste un unico testo nazionale, ma 21 leggi regionali, che agiscono ciascuna per il territorio di riferimento (vedi tabella sotto): alcune sono norme che risalgono alla metà-fine degli anni 90. Altre più recenti come quelle appena varate in Piemonte, Umbria, Toscana e Lazio.

Alcune, è il caso ad esempio dell’Emilia-Romagna, hanno creato addirittura un marchio regionale per i B&b (come accade anche in Francia). Quasi sempre per avviare l’attività basta una Scia (Segnalazione certificata di inizio attività): fra i documenti da allegare, a seconda della Regione, è sufficiente la sola planimetria o è necessario il contratto di proprietà o di affitto e la sottoscrizione di una polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore dei clienti. Le pratiche per la classificazione della struttura e la comunicazione di arrivi e partenze di ciascun ospite all’autorità di pubblica sicurezza sono, invece, gestite dagli uffici turistici locali.

Le leggi regionali I riferimenti normativi sul territorio con le diverse regole sulla capacità ricettiva

La conformità edilizia
L’immobile deve essere in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni. In molti casi, è prevista una superficie minima in rapporto ai posti letto. Gli ospiti devono poter accedere alla propria camera da un locale comune e senza servitù di passaggio: anche i bagni devono essere dotati delle attrezzature minime e, sopra un certo numero di posti letto, va garantito almeno un servizio sanitario ad uso esclusivo. Di norma le leggi regionali regolamentano anche la pulizia quotidiana dei locali e il cambio della biancheria, che avviene con cadenze diverse da un albergo.

Il numero di stanze e giorni di apertura
Il numero massimo di stanze e posti letto è molto diverso a seconda dei territori: in Provincia di Bolzano si arriva anche a 8 camere mentre in Lazio, Campania o Emilia Romagna possono essere al massimo tre. Alcune leggi, più recenti, differenziano le possibilità a seconda che l’attività venga gestita in modo familiare o con partita Iva (è il caso della Puglia o del Piemonte): per i B&b imprenditoriali il numero di unità in affitto può essere anche il doppio. Per rispettare il carattere saltuario dell’attività è prevista un’interruzione di un certo numero di giorni (il numero varia da regione a regione), anche non consecutivi, nel corso dell’anno. In questo caso non serve l’apertura della partita Iva.

Residenza o domicilio?
Di norma viene richiesto che il titolare del B&b abbia la residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura) presso la struttura: in pochi casi, basta la reperibilità. Ad esempio, in Lazio, la legge parla esplicitamente di obbligo di residenza e di domicilio nella struttura per il titolare, che deve riservarsi una camera da letto all’interno della casa. Al contrario in Liguria basta la presenza nelle fasce serali o mattutine. Nel servizio, infine, è sempre inclusa la prima colazione. Le modalità di somministrazione sono regolate dalle leggi regionali in modo molto diverso: c’è chi sancisce la possibilità di offrire agli ospiti solo prodotti non manipolati e c’è chi chiede l’impiego di specialità del territorio regionale. Così nelle Marche, dove in tavola la mattina vanno serviti, per almeno il 70% del totale, prodotti confezionati o acquisiti da aziende e cooperative agricole della regione. Fondamentale è la promozione dell’attività: sono molti i siti che permettono di mettere in “affitto” le stanze con prima colazione.

Gli ostacoli in condominio
Per chi svolge B&b in condominio occorre verificare di non avere impedimenti negli atti notarili d’acquisto e il regolamento contrattuale dello stabile. Se non esiste alcun divieto chiaro ed esplicito (la semplice clausola che vieta di turbare la tranquillità del condominio non è considerata sufficiente), allora il via libera è immediato e non occorre nemmeno chiedere il parere dell’assemblea condominiale. Va detto comunque che la Corte di Cassazione non sempre si è espressa in modo univoco sulla questione. Per ciò che concerne il tema delle spese condominiali, se l’attività è occasionale è equiparata alla semplice ospitalità e non occorre far fronte a maggiori costi: l’aumento dei consumi, oggettivo, può tuttavia portare a contenziosi.

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