esecuzioni immobiliari

Comprare casa all’asta: il decalogo per partecipare senza errori

di Emiliano Sgambato


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(© Dieter Heinemann)

4' di lettura

Gli interventi normativi degli ultimi anni hanno aiutato a semplificare le aste immobiliari. Grazie a una maggiore trasparenza, pubblicizzazione e facilità d’accesso alle procedure, l’acquisto non è più appannaggio di pochi esperti.
Nonostante si stia ancora attraversando una fase di rodaggio (che comunque non sembra breve) e persistano alcuni incovenienti tecnici, da pochi mesi è anche possibile seguire tutte le fasi delle nuove esecuzioni attraverso il Portale delle vendite pubbliche e partecipare in modalità telematica alle esecuzioni.
Questo non vuol dire che non siano più o meno giustificati e legittimi timori nell’affrontare un iter che comunque pone ancora alcuni paletti che possono spaventare. Di seguito, pur tra molte semplificazioni e senza la pretesa di essere esaustivi, proponiamo una piccola guida essenziale per affrontare l’acquisto di una casa all’asta.

I PASSAGGI OBBLIGATI PER COMPRARE ALL’ASTA IMMOBILIARE
I PASSAGGI OBBLIGATI PER COMPRARE ALL’ASTA IMMOBILIARE
I PASSAGGI OBBLIGATI PER COMPRARE ALL’ASTA IMMOBILIARE

1. Via preferenziale senza incanto
Una spinta alla semplificazione è arrivata in particolare con la legge 132/2015, con cui sono state ampiamente favorite le vendite senza incanto (cioè senza rilanci, almeno in una prima fase), che oggi sono la stragrande maggioranza. Il giudice può infatti prevedere la procedura con incanto (più complessa) solo se ci sono ragionevoli motivi per prevedere che l’asta si concluderà a un valore molto superiore rispetto a quello stabilito dalla perizia.

2. L’ordinanza di vendita
Il tipo di asta e le istruzioni per partecipare sono comunque contenute nell’Ordinanza di vendita. In questa, tra le altre cose, il giudice stabilisce il prezzo base, i termini e le modalità di versamento della cauzione e del pagamento residuo in caso di aggiudicazione, il custode giudiziario a cui è affidata la gestione del bene e il professionista a cui è delegata la vendita.

3. Il professionista delegato
Dal 2016 la delega è ormai la prassi – tranne poche e motivate eccezioni decise dal giudice –e a “gestire” le procedure oggi sono notai (delegabili dal 1998), avvocati e commercialisti (dal 2006). Si tratta di un altro elemento che – oltre che liberare i giudici che possono occuparsi di altri procedimenti – semplifica l’approccio da parte dei cittadini, che non si interfacciano più con i Tribunali ma con studi professionali. Questi in alcuni casi si sono riuniti in associazioni e dotati di “sportelli” (sono una quarantina in tutta Italia) a cui i potenziali acquirenti si possono rivolgere per eventuali informazioni.

4. La perizia: leggere con attenzione
Parte integrante dell’ordinanza di vendita è la perizia, sempre consultabile sui siti sui quali il giudice dispone la pubblicità o presso la cancelleria del Tribunale e lo studio del professionista a cui è delegata l’asta. Nella perizia, redatta da un professionista incaricato dal giudice, non si trova solo il valore dell’immobile, ma anche tutti gli elementi utili a ponderare la decisione di partecipare o meno alla gara: planimetria, dati catastali, condizioni di fatto e stato di manutenzione, iscrizioni pregiudizievoli (cancellabili o no in asta), eventuale presenza di abusi edilizi e loro sanabilità, vincoli, servitù, eventuali debiti verso il condominio eccetera.

5. La visita e il custode
È sempre possibile visitare l’immobile (anche più volte)
: il custode giudiziario è obbligato dalla legge a fissare un appuntamento entro 15 giorni dalla richiesta.

6. L’offerta in busta chiusa
Nell’asta senza incanto, gli interessati presentano nel giorno e nell’ora indicati dall’avviso di vendita (da aprile in genere è possibile seguire tutta la procedura per via telematica)un’offerta irrevocabile in busta chiusa non riconoscibile e un assegno circolare, pari al 10% del prezzo proposto a titolo di cauzione. La legge prevede che possano essere accettate offerte più basse fino al 25% rispetto alla base d’asta.

7. Convocazione e aggiudicazione
Se si tratta dell’unica offerta l’immobile verrà aggiudicato, se ci sono più offerte si procederà all’incanto, con rilancio minimo (ogni minuto) stabilito dall’avviso di vendita e con l’offerta più alta ricevuta come base.
Se l’asta invece va deserta il giudice o il delegato provvederà a indirne un’altra. Ogni tentativo comporta un ribasso del prezzo fino al 25%, con la facoltà del giudice di dimezzare il prezzo dal quarto tentativo in avanti.

8. Il decreto di trasferimento
Se l’asta si conclude con successo, il giudice emette il decreto di trasferimento che cancella pignoramenti e iscrizioni ipotecarie, ingiunge al debitore e al custode di rilasciare l’immobile (tranne nel caso di regolare affitto) e sostanzialmente sostituisce la vendita (non è necessario il passaggio dal notaio, per cui si “risparmia” sul relativo onorario oltre che su eventuali spese di agenzia).

9. Le tasse: prezzo-valore o Iva
Sotto il profilo fiscale il trattamento è lo stesso riservato alle compravendite immobiliari. È stata infatti eliminata la disparità che non permetteva di applicare il cosiddetto “prezzo-valore”, cioè la possibilità di pagare le imposte sul valore catastale dell’immobile invece che sul corrispettivo pagato.
Se l’immobile proviene però dal fallimento di un’impresa costruttrice e viene aggiudicato nei 5 anni dalla fine lavori questo regime non è applicabile, come del resto nelle compravendite, e si applicherà l’Iva (con in genere un aggravio sostanziale).

10. Possibilità di mutuo
È bene ricordare, infine, che si può acquistare attraverso la stipula di un mutuo, soprattutto grazie a convenzioni stabilite dai tribunali con le banche. È bene informarsi per tempo in proposito: la difficoltà sta nel fatto che il pagamento per l’aggiudicazione avviene prima del decreto di trasferimento che assegna l’immobile al nuovo proprietario. Quindi la banca deve mettere a disposizione la somma richiesta prima di poter accendere l’ipoteca sull’immobile. È consigliabile quindi arrivare all’asta con una pre-delibera di fattibilità.

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