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Comprare casa all’estero, a New York può rendere bene vicino alle università

di Evelina Marchesini


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8' di lettura

Frequentare l'università o specializzarsi in un master a New York. Non si tratta solo di un sogno, sono sempre di più gli studenti delle nuove generazioni che trovano un modo per permettersi ciò che la Grande Mela è in grado di offrire: non solo le migliori università o accademie specializzate, ma insieme a ciò la possibilità di un networking con pochi uguali al mondo. Che è poi ciò che conta, in aggiunta alla preparazione accademica.
Le famiglie più fortunate possono fare un passo in più combinando le esigenze dei figli con le opportunità di investimento che questa fase del ciclo immobiliare offre a New York, acquistando un appartamento che, una volta terminati gli studi dei figli, potrà essere messo facilmente a reddito proprio grazie alla prossimità con Università o sedi di studio. Si tratta di acquisti con un taglio diverso da quelli “classici” del pied-a-terre o appartamento a reddito a Manhattan: siamo andati a cercare le opportunità in aree comode con le Università e le Accademie ma al tempo stesso in aree con prezzi ancora accessibili. Abbiamo preso in considerazione le più note università di New York, considerando come indirizzo quello delle sedi principali, e abbiamo chiesto il supporto per

l'analisi a Domus Realty New York (www.domusny.com ) tra i primi dieci broker di Manhattan, attivo a New York dal 1986 e punto di riferimento degli stranieri che acquistano nella Grande Mela.

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Columbia University (Columbia 116 & Broadway, subway 1 (rossa) B (arancione) C (blu). “Considerando la Columbia University, sicuramente la zona più interessante è quella di Harlem _ spiega Giampiero Rispo, fondatore e titolare di Domus Realty _. In particolare, Central e West e South Harlem sono quelle più vicine all'Università, ma anche le più sviluppate a livello di servizi, rispetto per esempio ad East Harlem in cui lo sviluppo è decisamente più lento”.

A Central e West Harlem in prezzi medi di richiesta sono di 593mila dollari (525mila euro circa) per uno studio, di 695mila dollari (615mila euro circa) per una camera da letto, 975mila dollari (864mila euro circa) per due camere da letto. Le fonti dei prezzi medi sono Street Easy e Olr, ma scendendo nel concreto della disponibilità di mercato Domus Realty segnala monolocali a partire da 510mila dollari (452mila euro circa) o un appartamento con una camera da letto, più verso la zona di Central Park, intorno ai 700mila dollari (620mila euro). “Per le due camere da letto _ spiega invece Sara Traverso, direttrice vendite di Domus Realty _ i prezzi variano a seconda del numero di bagni. Con un bagno siamo intorno ai 700mila dollari, con due si parte dagli 800mila. Ma se ci si sposta, sempre ad Harlem, verso nord, come nella 148a Strada, si trovano anche due camere e un bagno a partire da 550mila dollari (487mila euro, ndr)”. Insomma, prezzi competitivi rispetto a quelli delle grandi città italiane.

Ma quanto si spenderebbe in affitto? O, visto dall'altro punto di vista, quanto renderebbe mettere poi in locazione l'appartamento? Secondo l'analisi di Domus Realty per uno studio, sempre ad Harlem, si parte dai 1.900 dollari al mese (1.700 euro circa), per una camera da letto si va dai 2.100 ai 3.800 dollari al mese nel caso di condominio con servizi comuni come portineria, palestra ecc. (1860-3.365 euro) e per le due camere da letto siamo intorno ai 2.300 dollari con un bagno e 3.100 dollari con due bagni (2.040-2.745 euro). «In termini di rendimento da affitto _ dice Sara Traverso _ possiamo ragionare su un cap rate del 3,5-4% al netto delle spese legate all'immobile».

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NYU. (44 west 4th, subway (Greenwich Village) R W (gialla) 6 (verde) BDFM (arancione). Sicuramente la zona più interessante per la NYU (New York University) è Williamsburg, a soli 15 minuti di treno. «Williamsburg è la zona prediletta dai giovani professionisti _ spiega Giampiero Rispo _. Tutti i grandi brand di Manhattan sono presenti anche in questa zona, dove i prezzi di acquisto sono ancora contenuti ma la richiesta di locazione sempre molto forte permette di avere redditività alte per la media di New York, pur investendo in un'area ormai consolidata e in continuo sviluppo. Inoltre molti building in quest'area hanno delle agevolazioni fiscali sulle tasse di proprietà con la “421 Tax Abatement” fino al 2027 o 2034. In linea generale sia le tasse di proprietà che le spese condominiali anche in palazzi con servizi sono più contenute».

«Questo in particolare è un momento storico molto favorevole per chi vuole investire in questo quartiere, perché in seguito a dei lavori di miglioria del treno, il principale collegamento a Manhattan, la zona ha subito abbassamenti dei prezzi di acquisto _ spiega Sara Traverso _ mentre non sono stati toccati i valori locativi poiché il servizio del treno è regolare tutto il giorno fino alle 8pm e dalle 8pm alle 5am il treno passa ogni 20 minuti. I lavori verranno ultimati la prossima estate in concomitanza con l'apertura di alcuni progetti di sviluppo in atto che andranno ad alzare i valori immobiliari».

I prezzi medi richiesti a Williamsburg sono di 690mila dollari (611mila euro) per uno studio e di 890mila dollari (788mila euro) per una camera da letto mentre per le due camere da letto si sale a 1.449.000 dollari (1.283.000 euro circa). Scendendo nella realtà dell'offerta attuale, da Domus Realty spiegano che lo studio ha poca offerta ed è un taglio poco diffuso in zona e i monolocali si trovano per di più nell'area waterfront, che è anche la più cara, così che paradossalmente può costare meno l'appartamento con una camera da letto: per esempio, 565mila dollari (500.300 euro) a East Williamsburg o 620mila (549mila euro) a West. Per le due camere da letto si sale nel concreto (si tratta delle offerte più convenienti del mercato) a 915mila dollari con un bagno (810mila euro) e 950mila con due bagni (841mila euro).
Sul fronte della locazione Domus Realty segnala circa 2mila dollari al mese (1770 euro) per lo studio, da 2.100 a 3.800 (1860-3.365 euro) per una camera da letto, 2.300 dollari nel caso delle due camere con un bagno (2000 euro circa) e fino a 8.000 dollari per i due bagni (7085 euro). “Come rendimento si può avere un cap rate fino al 4,6% al netto delle spese legate all'immobile”, spiega Sara Traverso.
«A Williamsburg proponiamo un'alternativa che può generare un rendimento fino al 10% annuo _ spiega Giampiero Rispo _. Si tratta di una delle soluzioni più interessanti per una gestione dinamica degli affitti, senza spese aggiuntive per il Board Approval, e con spese legate all'immobile molto più contenute rispetto ai condomini». Si tratta dell'acquisizione di una Multifamily Townhouse composta da due o più appartamenti, con le seguenti possibilita di locazione: i figli vivono in un appartamento e possono affittare gli altri appartamenti o ancora meglio subaffittare le stanze; l'acquisto può essere fatto anche in società, per esempio da due famiglie italiane che si mettono insieme; si può acquistare con mutuo locale e quindi affittare la casa pagando il mutuo più parte di della locazione mantenuta come reddito per vivere.

Ny Film Academy. L'entertainment è l'industria del futuro e sono sempre di più e maggiormente qualificati gli aspiranti artisti della settima arte. Il punto di riferimento per chi vuole diventare attore (ma anche protagonista di musical, regista, conduttore televisivo ecc.) è la New York Film Academy, da cui sono uscite diverse stelle e dove i grandi del cinema hanno mandato a studiare i membri delle proprie famiglie, da Steven Spielberg a Martin Scorsese, da Al Pacino a Jamie Foxx. L'Academy si trova al 17 di Battery Park a Manhattan. «Una zona con prezzi decisamente accessibili, considerando che a livelli di servizi ha qualsiasi cosa: tutte le linee linee metropolitane, bar, ristoranti, tutti i brand della Fifth _ spiega Sara Traverso _. Dal Financial District si può andare all'università tranquillamente a piedi. Spostandosi su Brooklyn, Williamsburg si raggiunge in 26 minuti, Boerum Hill in 15 minuti».
Tenendo come punto di riferimento il Financial District, i prezzi in media richiesti sono di 749mila dollari per uno studio (663mila euro), 1.150.000 euro per una camera da letto (1.018.000 euro) e 1,8 milioni per due camere da letto (1,6 milioni di euro). Come prezzi di partenza di acquisto, secondo Domus Realty, si parte dai 550mila dollari per uno studio, ma è più conveniente puntare su una camera da letto a circa 650mila dollari (575mila euro), mentre le due camere con un bagno si trovano a partire da 850mila dollari e quelle con due bagni da 1,1 milioni di dollari (753mila e 974mila euro). Per affittare uno studio invece si parte da 2.350 dollari al mese (2mila euro circa), per una camera da 2.700 dollari (2400 euro) e per le due camere da 3mila e 4.250 dollari a seconda se con un bagno o due (2700-3.700 euro).

«Bisogna però considerare che nel Financial District, pur avendo prezzi di acquisto interessanti e buoni redditi da locazione, le spese mensili legate all'immobile sono più alte e naturalmente incidono sul cap rate, cioè il rendimento, che qui scende al 2,5-3,2» avverte Giampiero Rispo. Una valida alternativa al Financial District potrebbe essere Long Island dove Domus Realty indica possibilità di acquisto di uno studio a partire da 490mila dollari (434mila euro), di una camera da letto da 600mila dollari (531mila euro) e di due camere da 745mila dollari (660mila euro), ma «queste zone sono carenti di servizi, ristoranti , bar, social event _ continua Rispo_. Qui tendono a trasferirsi famiglie, o chi è comodo in queste aree per motivi lavorativi. Molto difficile che chi si trasferisce a New York vada a vivere in queste aree, abbiamo clienti che vivono in città in affitto e hanno comprato in queste zone aspettando la rivalutazione».

Linee guida all'acquisto. «Chi viene a studiare a New York cerca zone stimolanti, frequentate da giovani professionisti _ continua Rispo _. Questa è la città delle opportunità e del networking, quindi vivere in zone frequentate da businessman e professionisti è molto importante». «Soprattutto in questo momento di mercato favorevole agli acquirenti, ci sentiamo di consigliare di investire in zone già affermate e gentrificate come quelle analizzate _ aggiunge Sara Traverso _, che considerando l'aggiustamento dei prezzi di questi due anni permettono di ottenere performance d'investimento notevoli e danno la possibilità ai ragazzi di vivere al meglio l'esperienza a New York».
Perché comprare. «L'idea dell'acquisto di un immobile per i figli che vengono a studiare qui è decisamente interessante per tenere in seguito l'immobile ad uso investimento _ dice Rispo _, anche perchè la maggior parte degli italiani che ha vissuto qui e che tutt'ora ci vive si è amaramente pentita di non aver acquistato, facendo i conti dei soldi spesi in affitto». Rispo spiega che, seguendo molti studenti italiani che vengono a New York per i master, nota come il processo della locazione di un immobile sia molto complicato, dato che i ragazzi non hanno nessun tipo di “storico” negli Usa e nella maggior parte dei casi, senza un garante americano, a studenti stranieri viene richiesto il pagamento anticipato di 12 mesi di affitto. Il mercato delle stanze in subaffitto è poi molto caro, con prezzi per una stanza a volte uguali a quelli di un monolocale. Dal punto di vista finanziario, infine, per l'acquisto di un immobile le possibilità sono diverse: contanti, finanziamento negli Usa agli stranieri fino al 65% del prezzo di acquisto, mutuo di liquidità su un immobile libero da ipoteca in Italia, con interessi decisamente favorevoli, per poi acquistare qui cash.

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