Comprare casa? Il costo dei mutui in Italia cresce più della media europea

Poco indebitati (rispetto alla media Ue). Ma molto tartassati, in termini di costi del finanziamento in confronto ai principali partner europei. E così frenano bruscamente i mutui in un mercato, quello della casa, in cui la domanda potenziale resta elevata e insoddisfatta. Anche perché si costruisce poco, né si risana l’esistente. Gli investitori esteri fotografano un “mercato di città”: Milano e Roma, in testa. Seguono Bologna, Firenze e Torino. Servono studentati e un’offerta in affitto moderna e accessibile, gestita da professionisti. Ma il dialogo con la Pubblica amministrazione per permessi e tempi certi scoraggia gli investitori esteri. Che infatti guardano alla Spagna. A fotografare il mercato residenziale italiano è l’ultimo Italian Living Overview di Savills.

A luglio 2023, il tasso di interesse medio italiano sui prestiti alle famiglie per l’acquisto di una casa era del 4,19%, +204 punti base rispetto a luglio 2022. In pochi mesi, i tassi di interesse sono saliti al livello più alto degli ultimi 10 anni (la media era del 2,24 per cento). Così un mutuo a 20 anni è cresciuto del 22% in soli 12 mesi.

«Oggi – spiega Peter Allen, head of Operational Capital Markets Uk&Emea di Savills– per acquistare un appartamento della metratura maggiormente preferita (106,8 mq in media) con un loan to value (rapporto tra l’importo del finanziamento e il valore del bene) del 79%, una famiglia italiana ha bisogno di uno stipendio netto mensile di 3.300 euro, mentre un anno fa ne bastavano 2.700 euro». In termini di reddito disponibile per famiglia, i dati variano sostanzialmente tra i paesi europei: il reddito disponibile italiano ammonta a 48.180 euro, inferiore del 6% rispetto alla media dell’area Euro (sotto di noi solo Spagna, Portogallo e Polonia tra i primi 15 mercati esaminati). «Tuttavia – spiega ancora Allen – entro 10 anni il reddito disponibile delle famiglie crescerà del 7% in termini reali nell’Eurozona mentre le previsioni italiane prevedono un aumento del 2%, ampliando il divario con la media europea».

Tuttavia, Milano e Roma, se paragonate ad altre 15 città europee restano «competitive». Il prezzo medio per l’acquisto di un bilocale, situato fuori dal centro cittadino, è pari a 320mila euro (-4% anno su anno), variando dai 170mila di Madrid ai 590mila di Londra. Il rapporto tra prezzo della casa e reddito disponibile delle famiglie necessario per l’acquisto registra il livello più alto a Parigi e Monaco (8 anni) e il più basso a Madrid (3 anni), Dublino e Bruxelles (4 anni). L’Italia sembra abbordabile: si va dai 4,4 anni di Roma ai 5,3 anni di Milano.

«L’anno scorso in Italia – spiega Marco Montosi, head of Investments Italy di Savills – il totale degli investimenti nel settore living ha toccato gli 1,3 miliardi di euro (su 60 miliardi in Europa). Nel I semestre siamo a 620 milioni (20 miliardi in Europa). Il settore rappresenta il 30% del Real Estate in Italia, è resiliente, offrendo un vantaggio competitivo rispetto ad altri asset, con Milano e Roma come hub primari e un crescente interesse per Firenze, Torino e Bologna, con focus sugli student housing, le prime strategie build to rent con requisiti Esg».