Con i «fondi» ad hoc il condominio si tutela dalle brutte sorprese

Nel mio condominio c’è una morosità molto elevata, in particolare dovuta a due condomini nei cui confronti già sono in corso procedure esecutive per tentare di recuperare il credito del condominio. L’assemblea a maggioranza ha deliberato di ripartire le quote dei morosi tra i condomini in regola con i pagamenti in attesa della conclusione delle esecuzioni pendenti che non si sa quando termineranno. È valida tale delibera ?
In mancanza di diversa convenzione adottata all’unanimità, la ripartizione delle spese deve necessariamente avere luogo secondo i criteri di cui all’articolo 1123 Cc, talchè non è consentito all’assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali. Può ritenersi consentita la costituzione di uno specifico fondo cassa che nel caso di improrogabile urgenza di sopperire all’inadempimento del condomino moroso per evitare l’aggressione da parte dei creditori del condominio.

Siamo stati costretti ad anticipare la quota di un condomino moroso da anni, ripartendola pro quota tra tutti i condomini. Abbiamo anche anticipato anche le spese legali richiesteci da un fornitore che ha agito giudizialmente nei confronti del condominio. Si è riusciti a recuperare parte della morosità a seguito di un pignoramento eseguito su beni del debitore. Posso chiedere al moroso di restituirmi quanto non sono riuscito a recuperare?
Il condomino che abbia versato somme al condominio in attuazione della delibera di costituzione del fondo può agire per la restituzione di quanto pagato solamente nei confronti del condominio, il cui amministratore ha il potere-dovere di attivarsi nei confronti del condomino moroso sia per l’esazione delle quote originariamente da questi non versate e sia per il recupero dei maggiori oneri sopportati dal condominio in conseguenza delle azioni del terzo creditore.

Ho acquistato un appartamento in un condominio e ho dovuto prendere atto che nel regolamento di natura contrattuale, contrariamente a quanto previsto dalla legge, è estesa a tre anni la solidarietà tra acquirente e venditore nel pagamento delle spese condominiali. Non ho potuto naturalmente concordare diversamente con il mio venditore ma chiedo se è valida simile clausola che effettivamente mi pregiudica perché, nel caso, l’amministratore si rivolgerà a me e non già al vecchio condomino?
La disposizione del comma 3 articolo 63 disposizioni attuative del Codice civile dispone che colui che subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. La norma non è derogabile dal regolamento di condominio, quand’anche di natura contrattuale. L’anno a cui fa riferimento l’articolo 63 disp. att. Cc deve essere inteso con riferimento al periodo annuale costituito dalla gestione condominiale, non necessariamente coincidente con l’anno solare. Il vecchio condomino risponde verso il condominio per le spese dell’esercizio in corso risponde sino al termine dell’esercizio stesso e non solo sino al momento della vendita.

L’assemblea, prima che io vendessi l’appartamento, aveva deliberato la costituzione di un fondo di riserva per fare fronte ad una eventuale tinteggiatura delle finestre del vano scala che effettivamente necessitavano di manutenzione perché omessa da parecchi anni. Quando poi ho venduto l’intervento ancora non era stato eseguito, talché, trattandosi di opera di ordinaria manutenzione, ho chiesto all’acquirente di rimborsarmi quanto avevo versato per tale fondo. È corretta la mia richiesta?
È solo il nuovo proprietario che trarrà beneficio del fondo costituito per l’esecuzione di future opere ordinarie, talché è lui che deve contribuire a formarlo anche se deliberato in periodo antecedente al biennio. È corretta dunque la pretesa dl venditore di vedersi restituito dall’acquirente - e non già dal condominio - la quota da lui versata per tale fondo di riserva, sempre che di tale fondo si sia fatto menzione nella dichiarazione che deve rilasciare l’amministratore ai sensi dell’articolo 1130, n.9, Cc.

È stata deliberata in assemblea l’esecuzione di importanti interventi straordinari di ristrutturazione dell’intero edificio condominiale. La decisione è stata assunta seppur con fatica con le giuste maggioranze previste dalla legge e si è conferito mandato all’amministratore di sottoscrivere il relativo contratto d’appalto. Un condominio dissenziente ha impugnato la delibera perché non è stata contestualmente deliberata la costituzione di un fondo speciale di cui l’amministratore non aveva detto nulla, nemmeno prevedendolo nell’ordine del giorno dell’assemblea. Possiamo ritenerlo responsabile per tale omissione? L’articolo 1135, n.4, Cc richiede semplicemente che prima di iniziare i lavori straordinari si debba costituire un fondo speciale in proporzione allo stato di avanzamento dei lavori. L’amministratore, quale rappresentante del condominio, deve adempire al proprio dovere di professionista ed è quindi responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso del proprio potere e, in genere, da qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari. La mancata previsione della costituzione del fondo comporta la radicale nullità della delibera di approvazione dei lavori straordinari, con la possibilità di essere impugnata in ogni tempo.