il quesito del lunedì

Condomini, affitti turistici? Possibili anche se il regolamento vieta i B&B

Se il regolamento contrattuale vieta specificamente la destinazione a uso alberghiero, la locazione turistica non è illegittima

di Giuseppe Mantarro


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2' di lettura

Il quesito. Abito in un condominio di Venezia edificato
negli anni 60, per il quale il costruttore ha redatto il regolamento accettato dagli acquirenti all'atto del primo acquisto. L'articolo 25 recita: «È tassativamente vietato adibire gli appartamenti o parte degli stessi ad uso albergo o pensione o ad uso affittacamere». Da circa un mese il conduttore di un appartamento ha adibito lo stesso a locazione turistica, secondo la normativa prevista dalla Regione Veneto, senza nessun preavviso.
Quale azione di tutela si può intraprendere e a chi compete?
L.M. - VENEZIA

La risposta. A differenza delle strutture ricettive elencate nel regolamento in questione (alberghi, pensioni, affittacamere) nella locazione turistica dell’immobile non possono essere forniti «servizi turistici o servizi alla persona» (quali la colazione, il pranzo o la cena, il cambio di lenzuola o biancheria, il riordino o la pulizia dei locali e qualsiasi altro tipo di servizio aggiuntivo, accessorio o complementare).

Infatti, durante la locazione turistica, al proprietario è consentito fornire energia elettrica, acqua, gas, connessione internet, climatizzazione e/o riscaldamento, oltre alla manutenzione e riparazione di eventuali guasti agli impianti o agli arredi presenti all'interno dell'immobile. È consentito fornire la biancheria, a condizione che questo non avvenga durante la permanenza dell'ospite nella struttura. La pulizia è a carico del proprietario e andrà effettuata in assenza del locatario, ad ogni cambio ospite. I contratti di locazione a uso turistico sono regolati dall’articolo 1, comma 2, lettera c, della legge 431 del 9 dicembre 1998, dall'articolo 1571 e seguenti del Codice civile e dall'articolo 53 del Codice del turismo, Dlgs 79/2011. Si tratta, pertanto, di una forma di locazione regolamentata dal Codice civile.

Dunque, se il regolamento contrattuale vieta specificamente ed esclusivamente la destinazione ad uso alberghi, pensioni o affittacamere delle unità abitative di proprietà privata – considerato che le locazioni turistiche, allo stato, non possono identificarsi con una delle citate strutture ricettive – la locazione turistica è legittima, tenuto conto del principio secondo il quale le clausole regolamentari che pongono limiti al diritto di proprietà (del singolo condomino) debbono essere interpretate con grande rigore, dovendo risultare ogni eventuale limite quanto più possibile esplicito.

Resta inteso che la locazione turistica dovrà essere esercitata nel rispetto delle regole di comune convivenza condominiale e non dovrà arrecare pregiudizi agli altri condòmini.

Rientra tra le attribuzioni dell'amministratore, indicate dall'articolo 1130 del Codice civile, quella di curare l’osservanza del regolamento condominiale, potendo agire in via stragiudiziale (attivando il procedimento di mediazione) per dissuadere il comproprietario dalla prosecuzione della violazione regolamentare. Qualora il procedimento di mediazione dovesse avere esito negativo, dunque, l'amministratore potrà adire l'autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento di condanna del trasgressore stesso.

Il quesito è tratto dall’inserto L’Esperto risponde, in edicola con Il Sole 24 Ore di lunedì 3 febbraio 2020.

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