Condominio, è possibile limitare l’uso del cortile solo con il consenso di tutti

Domanda. Un condominio intende modificare il regolamento contrattuale al fine di stabilire il divieto di parcheggio nel cortile comune e di fissare sanzioni pecuniarie per i trasgressori. Affinché la modifica sia valida, è necessario il consenso unanime di tutti i proprietari o solo dei partecipanti alla riunione? Nel primo caso, quali strumenti avrebbero i condòmini per modificare il regolamento qualora anche uno solo di loro si opponesse o non partecipasse alla riunione?

Risposta. Il principio generale, in ambito condominiale, è che i singoli condòmini hanno diritto di utilizzare le parti comuni con il limite stabilito dall'articolo 1102 del Codice civile, e cioè che non ne sia alterata la destinazione e che venga consentito l'uso paritetico agli altri condòmini, anche nel caso in cui tale utilizzo tra tutti i soggetti non possa essere identico (Cassazione civile, sezione II, sentenza 16 dicembre 2019, numero 33154). Già da tempo la giurisprudenza ha chiarito che l'assemblea o il regolamento possono definire l'uso e il godimento di parti comuni, ma non stabilire un divieto assoluto di utilizzo. Questo limite può essere imposto solo dal regolamento condominiale di tipo contrattuale o da una convenzione che intercorra fra tutti i condòmini, e non solo tra i presenti all'assemblea. Riguardo al caso prospettato, si evidenzia una pronuncia di merito molto chiara, in base alla quale «la norma del regolamento condominiale richiamato nei singoli atti di acquisto la quale preveda il divieto di parcheggiare le autovetture nel cortile del condominio, non limitandosi a disciplinare soltanto l'uso e il godimento di una parte comune del fabbricato, ma incidendo nella sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino, ha natura di norma contrattuale, come tale modificabile solo con il consenso unanime dei condomini» (Corte di appello di Napoli, sentenza del 10 giugno 1999). Fatte queste premesse, nel caso in esame, per introdurre il divieto assoluto di parcheggio non vi è altro modo che ottenere il consenso di tutti i condòmini. Analogamente, la sanzione per la violazione del divieto dovrebbe essere introdotta nel regolamento condominiale e poi sarebbe l'assemblea a deliberarne l'irrogazione, ex articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

Il quesito è tratto dall'inserto L'Esperto risponde in edicola con Il Sole 24 Ore di lunedì 10 ottobre.

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