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Condominio hi-tech: sì alla fibra ottica, ma il diritto alla proprietà può dare lo stop

di Marco Panzarella, Matteo Rezzonico


4' di lettura

Per facilitare l’installazione di reti ad alta velocità, il decreto “Sblocca Italia” (133/2014) - che ha aggiunto l’articolo 135-bis al Dpr 380/2001 (Testo unico edilizia) - ha previsto che gli edifici di nuova costruzione «per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il 1° luglio 2015 devono essere equipaggiati con un’infrastruttura fisica multiservizio passiva interna all’edificio, costituita da adeguati spazi installativi e da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali di rete». La norma specifica, inoltre, che «tutti gli edifici di nuova costruzione per i quali le domande di autorizzazione edilizia sono presentate dopo il 1° luglio 2015 devono essere equipaggiati di un punto di accesso. Lo stesso obbligo si applica, a decorrere dal 1° luglio 2015, in caso di opere di ristrutturazione profonda che richiedano il rilascio di un permesso di costruire».

Il successivo decreto “banda larga” (33/2016, di recente modificato), a sua volta, ha definito una serie di norme per favorire l’installazione di reti internet veloci, promuovendo l’uso condiviso dell’infrastruttura esistente e abbattendo i costi per gli operatori che forniscono il servizio, eliminando una serie di oneri destinati al Comune relativi alla realizzazione dei lavori.

Diritto e obbligo del condominio

Il condominio, gestore dell’infrastruttura fisica, ha quindi sia il diritto che l’obbligo di concedere l’accesso agli operatori di rete per l’installazione di sistemi ad alta velocità a meno che: a) l’infrastruttura fisica non sia idonea a ospitare elementi di reti ad alta velocità; b) non vi sia spazio sufficiente; c) sussista possibile rischio o incremento dello stesso per l’incolumità, la sicurezza e la sanità pubblica, nonché rischio per l’integrità e la sicurezza delle reti e delle infrastrutture critiche nazionali o, ancora, rischio di grave interferenza dei servizi di comunicazione erogati mediante la stessa infrastruttura fisica; d) vi sia possibilità di mezzi alternativi di accesso all’ingrosso all’infrastruttura fisica, adatti all’alta velocità, a condizioni più favorevoli.

L’articolo 8 del Dlgs 33/2016, in particolare, dispone che «in assenza di un’infrastruttura interna all’edificio predisposta per l’alta velocità, gli operatori di rete hanno il diritto di far terminare la propria rete nella sede dell’abbonato, a condizione di aver ottenuto l’accordo dell’abbonato e purché provvedano a ridurre al minimo l’impatto sulla proprietà privata di terzi». Ciò significa che il singolo condomino che desidera beneficiare della fibra ottica può teoricamente procedere senza il placet dell’assemblea, (a patto che i lavori di installazione non pregiudichino le proprietà altrui).

Ma il quadro normativo rimane piuttosto complesso. Per quanto riguarda la comunicazione all’amministratore è sempre consigliabile, anche perché i lavori potrebbero comportare qualche disagio al resto dei condòmini. In tale contesto, non può mancare un brevissimo cenno all’articolo 8 comma, 4 bis del già menzionato Dlgs 33/2016, inserito dal Dl 135/2018 (convertito dalla legge 12/2019), che sembra riferirsi proprio all’amministratore, per il quale i lavori necessari alla realizzazione di infrastrutture interne ed esterne all’edificio predisposte per le reti di comunicazione elettronica a banda ultra larga, volte a portare la rete sino alla sede dell’abbonato, sono equiparati ai lavori di manutenzione straordinaria urgente di cui all’articolo 1135 del Codice civile, che l’amministratore può fare senza il consenso assembleare, salvo riferirne. La “criptica” disposizione non si applica agli immobili soggetti a vincolo storico ambientale.

Passaggio dei cavi

Cosa succede, però, se per completare l’installazione è necessario che i cavi transitino da altre proprietà? C’è il rischio che i lavori si blocchino o gli altri condòmini sono in qualche modo obbligati a far passare i cavi? Sul punto sono tuttora vigenti gli articoli 90, 91 e 92 del Dlgs 259/2003 (Codice delle comunicazioni elettroniche), per il quale gli impianti di reti di comunicazione elettronica ad uso pubblico hanno carattere di pubblica utilità. In tale contesto, l’articolo 91 stabilisce che i fili o i cavi senza appoggio possono passare, anche senza il consenso del proprietario, sia al di sopra delle proprietà pubbliche o private, sia dinnanzi a quei lati di edifici ove non vi siano finestre o altre aperture praticabili a prospetto. Il proprietario o il condominio non possono opporsi all’appoggio di antenne, di sostegni, nonché al passaggio di condutture, fili o qualsiasi altro impianto nell’immobile di sua proprietà occorrente per soddisfare le richieste di utenza degli inquilini o dei condòmini. Il passaggio degli operatori deve avvenire d’intesa con i condòmini. L’articolo 92 prevede, inoltre, che fuori dai casi di cui all’articolo 91, la servitù è imposta.

Tali disposizioni hanno dato luogo a diversi problemi interpretativi. Per la giurisprudenza amministrativa il consenso del proprietario è sempre necessario (Tar del Lazio 2 febbraio 2012, numero 1141); per la Cassazione – ancorché riferita al precedente Dpr 156/1973 - in assenza di un contratto o di un atto amministrativo «autoritativo» costitutivo del vincolo di natura «reale», l’appoggio di cavi o antenne configura una lesione del diritto di proprietà, con la conseguenza che il privato è legittimato a chiedere i danni (Cassazione 2 dicembre 1998, numero 12245).

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