Cosa fare se dopo l’acquisto di una casa «sulla carta» si riscontrano difformità

Domanda. Nel mese di ottobre 2022 ho firmato il compromesso per l'acquisto di una casa ancora da costruire. Nel compromesso è scritto che la planimetria deve corrispondere all'allegato firmato in fase di stipula. Purtroppo, a seguito di sopralluogo nell'immobile, ho trovato diverse difformità. In particolare: - un ripostiglio è stato trasformato in un locale tecnico; - nella camera da letto c'è un muro, in mezzo alla stanza, non segnato in planimetria; - il bagno è più piccolo di 30 centimetri e tale difformità non permette l'installazione di tutti i sanitari; - i balconi, che dovevano essere quadrati, sono rettangolari e stretti. Come mi posso comportare? Visti tutti i disagi, posso ottenere uno sconto o, meglio, posso rifiutarmi di acquistare l'immobile?

Risposta. Con il contratto preliminare (cosiddetto compromesso) le parti assumono la reciproca obbligazione a vendere e comprare l'immobile in fase di costruzione, alle condizioni convenute. Il promittente venditore-costruttore è vincolato a realizzare una unità immobiliare conforme a quella proposta in vendita e risultante dalla planimetria allegata al preliminare. La realizzazione di un immobile diverso, se non giustificata da ragioni di forza maggiore, identifica un inadempimento da parte sua. In linea generale, l'articolo 1453 del Codice civile prevede la risoluzione per inadempimento del contratto a prestazioni corrispettive quando uno dei contraenti non adempie alla propria obbligazione. Il successivo articolo 1455 dispone che non è possibile risolvere il contratto se l'inadempimento di una delle parti è di «scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra». Il caso prospettato deve pertanto essere esaminato alla luce di questi princìpi di carattere generale e della loro interpretazione giurisprudenziale. In altre parole occorre valutare se, trattandosi di un inadempimento parziale, le difformità riscontrate impediscano la stipula della compravendita oppure possano essere ritenute secondarie, aventi carattere marginale, alla stregua di un contemperamento fra l'elemento oggettivo della mancata (corretta e completa) prestazione del venditore e l'interesse soggettivo leso dalla parte promissaria-acquirente. Si evidenzia che l'articolo 1490 del Codice civile tutela l'acquirente da vizi della casa venduta che la rendano inidonea all'uso al quale è destinata e ne diminuiscano il valore. In questo caso, l'acquirente può scegliere se chiedere la risoluzione del contratto a norma del citato articolo 1453 (ma allora valgono sempre i concetti sopra riassunti sull'importanza dell'inadempimento) oppure agire per la riduzione del prezzo (la cosiddetta actio quanti minoris o azione estimatoria). In argomento, la Cassazione (sentenza 4939/2017) ha affermato che, qualora un immobile venga realizzato con vizi e difformità rispetto al preliminare, che non lo rendano oggettivamente diverso per struttura e funzione, ma incidano solo sul suo valore oppure su secondarie modalità di godimento, il promissario acquirente, a fronte dell'inadempimento del promittente venditore, non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della casa viziata o difforme, ma può esigere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo (articolo 2932 del Codice civile), chiedendo contestualmente e cumulativamente la riduzione del prezzo; la pronuncia del giudice che fissa un prezzo inferiore a quello pattuito nel preliminare configura un intervento riequilibrativo delle opposte prestazioni, volto ad assicurare che l'interesse del promissario acquirente alla conservazione degli impegni assunti con il preliminare (in buona sostanza, all'acquisto di quel bene, ndr) non sia eluso da fatti esclusivamente ascrivibili al promittente venditore.

Il quesito è tratto dall'inserto L’Esperto risponde in edicola con Il Sole 24 Ore di lunedì 6 novembre.

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