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Così sarà il Real Estate tra 12 mesi e tra 5 anni

Uffici, residenze sanitarie e residenziale i settori più attraenti anche nel breve periodo, mentre per il retail e gli hotel si apre una stagione di investimenti opportunistici. L’outlook a breve e a medio termine cambia in positivo con l’avanzare delle vaccinazioni e in Europa si tornerà ai livelli pre-pandemia nel 2022

di Evelina Marchesini

9' di lettura

L’estate arriva in Europa e nell'emisfero boreale portando la luce alla fine del tunnel che abbiamo vissuto per tutta la pandemia e le previsioni per il real estate, sia a breve che a medio termine, migliorano sensibilmente, anche se con differenze tra i diversi settori. A tracciare i contorni è l'ultimo report di Primonial Reim intitolato «Real estate convictions», rilasciato in maggio.

L’outlook

Primonial divide l'outlook per il real estate tra breve termine (meno di 12 mesi) e medio termine (tra uno e cinque anni). In sintesi, le previsioni sono queste. Per gli uffici l'outlook, pur dipendendo dai diversi mercati, va da opportunistico a positivo nel breve termine ed è positivo nel medio.

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Nel retail molto dipende dai format, ma nel breve termine è di attesa (“wait-and-see”) od opportunistico; nel medio periodo diventa opportunistico. Nel residenziale invece, anche grazie alle caratteristiche di resilienza dimostrate, lo scenario è positivo sia nel breve sia nel medio termine e lo stesso vale per il settore dell'healthcare. Per gli hotel si va dall'attesa all'opportunistico nel breve periodo all'opportunistico nel medio periodo.

Le attese macro

Dopo aver dissipato alcune incertezze, il 2021 è iniziato con una nota più positiva di quanto si prevedeva, secondo Primonial. Il lancio delle campagne di vaccinazione, soprattutto negli Stati Uniti, ha fatto sperare in un graduale ritorno alla normalità nel 2021, anche se restano molte incertezze. In questo contesto, lo scenario centrale che Primonial condivide è quello dei maggiori istituti europei e internazionali, che assume che, dopo il crollo del 2020, il Pil nell’Eurozona dovrebbe aumentare nel 2021 del 4,1%.

«Ci aspettiamo un forte rimbalzo nella seconda metà del 2021 _ affermano da Primonial _ poiché le restrizioni vengono gradualmente allentate e le economie si sbloccano, con un’accelerazione dell’attività in tutti i settori. Inoltre, un forte rimbalzo dei consumi privati potrebbe migliorare le prospettive per quest’anno, ma anche per il 2022».

Tuttavia, la diffusione delle varianti del Covid-19, un ritorno alle misure di blocco o le persistenti barriere alla produzione di vaccini o alla loro distribuzione minerebbe parzialmente questa prospettiva e se la situazione dovesse peggiorare drasticamente rispetto allo scenario principale, la zona euro tornerebbe al livello precedente alla crisi solo dal 2023 in poi.

D’altra parte, si potrebbe sviluppare un divario tra i Paesi che non siano in grado di gestire con successo le campagne di vaccinazione e quelli che invece ci riescono, ottenendo l’immunità di gregge, come è attualmente il caso di Israele, Regno Unito e in particolare gli Stati Uniti, il che consente loro di esprimere ottimismo sulle prospettive economiche. In ogni caso, il progressivo arrivo della “seconda generazione” di vaccini con la tecnica dell’Rna, in fase di sviluppo da parte di laboratori farmaceutici, sarebbe efficace anche contro le varianti, riducendo fortemente il rischio di un ritorno all’hard lockdown.

Le previsioni per gli uffici

Il mercato degli uffici in buone location sembra essere oggi il migliore in termini di posizionamento per il ciclo corrente in termini di valore, ricavi e liquidità. É ancora troppo presto, secondo Primonial, per quantificare l'impatto reale dell'home working sul mercato degli uffici nel prossimo decennio. Una cosa però è certa: è chiaro a tutti che un ambiente di lavoro positivo, a livello fisico e di collaborazione, contribuisce al benessere dei dipendenti ed è un elemento strategico della vita culturale aziendale.

Di conseguenza, sta emergendo sempre maggiore attrattività per quegli uffici in location ben servite e vicine alle zone residenziali. «Riteniamo che alcuni mercati potrebbero sperimentare aggiustamenti nel valore dei canoni a breve termine dovuti al loro posizionamento nel ciclo _ si legge nel report _. Lo sblocco e la graduale ripresa dell’economia, trimestre dopo trimestre, dovrebbero reindirizzare al rialzo gli affitti e le migliori prospettive sono per quegli asset che si sono già adattati alle nuove caratteristiche del futuro posto di lavoro, con inquilini solidi e contratti di locazione lunghi, che dovrebbero sperimentare le migliori prospettive di valutazione e crescita futura degli affitti».

I numeri degli uffici

Nel primo trimestre 2021 si è assistito a un volume di investimenti di 14,6 miliardi di euro in Europa, con due città che hanno praticamente monopolizzato lo scenario: Parigi e Berlino. Tali investimenti esprimono comunque un calo del 57% su base annua. Come parte della strategia avviata nel 2020, gli investitori si sono concentrati su mercati internazionali degli uffici di alta qualità, ben serviti e con un’ampia base occupazionale, che comporta una buona capacità di rimbalzo.

Nella zona euro, Parigi è in cima alla lista con quasi 3 miliardi di euro di investimenti, seguita da Berlino (700 milioni di euro) e Francoforte (450 milioni di euro). Nessuno degli altri principali Paesi europei ha avuto flussi di investimento superiori ai 400 milioni di euro: Amsterdam, Bruxelles, Madrid, Milano o Monaco si sono tenuti al di sotto.

In termini di take-up , non si sono superati i 2 milioni di mq nel trimestre, con un calo di circa il 35% su base annua. Parigi rimane il mercato più grande d’Europa con 327.000 mq nel 2020 (-30% su base annua), seguita da Berlino e Monaco di Baviera (con un take-up di circa 100.000 mq, in calo). Allo stesso modo, mercati più piccoli come Bruxelles, Milano, Amsterdam, Dublino e Lisbona hanno visto una contrazione del numero di contratti di locazione firmati, al di sotto dei 50mila metri quadrati.

La diminuzione dei take-up e l'aumento dei vacancy rates sta cominciando ad avere un impatto sui canoni in molti mercati. Le aree privilegiate come il Cbd (centro) di Parigi mostra ancora affitti superiori a 900 euro al mq e sono in crescita del 4% su base annua, ma i mercati secondari e alcune metropoli regionali europee hanno visto correzioni significative rispetto al primo trimestre 2020.

Le previsioni del retail

l cambiamenti e le restrizioni strutturali hanno avuto un forte impatto sul valore e sugli affitti di tutti i tipi di attività del settore retail e molte imprese, che devono affrontare un problema di grandi cambiamenti, dovranno essere in grado di riposizionarsi o ristrutturarsi per soddisfare le nuove esigenze dei consumatori.

«Crediamo che la riduzione vista tra la fine del 2019 e la fine del 2020 dovrebbe essere molto più limitata nel 2021, in linea con il recupero economico _ si legge nel report _. In termini di posizionamento, riteniamo che i negozi highstreet e i centri commerciali nelle migliori location che sappiano soddisfare le nuove aspettative dei consumatori dovrebbero avere buone prospettive in termini di valutazione e di crescita futura degli affitti, mentre le attività in location secondarie potrebbero sperimentare l'effetto opposto e alti tassi di sfitto».

I numeri del retail

I volumi di investimento sono stati pari a 4,3 miliardi di euro in Europa nel primo trimestre 2021, che corrisponde a un calo del 58% su base annua.

La Germania ha confermato di guidare la classifica con 1,2 miliardi di euro di investimenti, seguita dalla Spagna (225 milioni di euro), la Francia (160 milioni di euro) e i Paesi Bassi (70 milioni di euro).I consumi privati sono diminuiti nel primo trimestre del 2021, ma dovrebbero aumentare con lo sbloccarsi dell'economia.

Con gli europei che scelgono di risparmiare anziché spendere come risultato della chiusura dei negozi e dell'incertezza sul futuro, i consumi sono nuovamente diminuiti nel primo trimestre del 2021 (-4,5%). Una situazione che però ha avuto solo un impatto limitato sulle vendite dei rivenditori in termini di valore, +0,6% nel primo trimestre 2021.

A dispetto delle misure di chiusura, i Paesi che sono stati meno influenzati nei consumi, superando così la media dell'eurozona, sono stati Francia, Belgio e l’Italia, e in misura minore Spagna, Finlandia e Portogallo.

La correzione dei valori dei canoni di locazione sta gradualmente evolvendo verso la stabilità. Nel primo trimestre 2021 è stata più pronunciata per i centri commerciali (tra lo 0 e il -10%), mentre i valori degli affitti si sono stabilizzati per i negozi di alta moda (tra 0 e -5%). Paesi come Germania, Austria e Belgio hanno già visto il loro prime rent dell'highstreet evolvere verso la stabilità per almeno due trimestri consecutivi.

Le previsioni del residenziale

Le prospettive del residenziale sono di crescita. I fondamentali dei mercati residenziali nell’eurozona puntano infatti a un aumento dei valori nella stragrande maggioranza delle città europee nel periodo 2021-2025. Uno dei limiti diventato evidente è la necessità imprescindibile di rafforzare l’offerta di residenze per gli anziani.

«Ciò richiederà investimenti molto significativi da parte del pubblico e del privato _ dice il report _ perché la pressione demografica è indipendente dalle attuali minacce del virus, che non altera l'equilibrio demografico, e rimarrà forte nei prossimi anni. Per il momento crediamo che la mancanza di offerta sul mercato continuerà a favorire i ritorni e quindi gli appetiti degli investitori». Il che conferma la capacità del settore di offrire buone prestazioni sia in termini di capitale che di reddito nel lungo termine.

I numeri del residenziale

Gli investimenti nel settore residenziale europeo sono stati pari a 15,8 miliardi di euro nel primo trimestre 2021. In particolare le vendite in blocco di immobili residenziali hanno attratto flussi di capitali, grazie al profilo difensivo di questi asset. Così si è assistito a un aumento del 40% degli investimenti su base annua.

Nella zona euro i mercati più attivi sono stati la Germania (5,6 miliardi di euro), la Francia (2,1 miliardi di euro), i Paesi Bassi (700 milioni di euro), la Spagna (550 milioni di euro) e l'Austria (500 milioni di euro). Al di fuori della zona euro, spicca il Regno Unito con 3,2 miliardi, seguito dalla Danimarca (1,8 miliardi di euro) e dalla Svezia (650 milioni di euro).

Pressione demografica, mancanza di offerta e bassi tassi di interesse hanno contribuito all’aumento dei prezzi delle case nell'area euro nel primo trimestre 2021.

Le previsioni per l'healthcare

Le infrastrutture sanitarie sono fondamentali per le popolazioni europee e costituiscono una sfida per la società per gli anni a venire. Uno dei limiti diventati evidenti è la necessità di rafforzare l’attuale offerta per gli anziani, così come detto per il residenziale tout court.

I numeri dell'healthcare

L'immobiliare sanitario europeo, un investimento socialmente utile, resta un'asset class popolare per gli investitori e il volume degli investimenti (in residenze per anziani e residenze infermieristiche) ammontano a 2,1 miliardi di euro in Europa nel primo trimestre del 2021, con un aumento dell'8% su base annua.

Il mercato tedesco ha registrato ottime performance, con circa 500 milioni di euro di investimenti nel primo trimestre del 2021, seguito dalla Francia con 250 milioni di euro, il Benelux con quasi 100 milioni e i Paesi dell’Europa meridionale con quasi 100 milioni di euro.

I rendimenti del settore sono rimasti stabili nel primo trimestre del 2021 rispetto alla fine del 2019. I rendimenti prime delle case di cura in Francia, Germania, Belgio e Finlandia sono uguali o inferiori al 4,75%, in una situazione di stabilità. In Spagna, Italia, Paesi Bassi e Portogallo sono tra il 5 e il 6%. L'Italia ha sperimentato una leggera compressione dei prime yield anno su anno.

I fondamentali del settore sanitario sono buoni poiché la pressione demografica continuerà a crescere negli anni a venire, con la popolazione in zona euro in aumento da 342 milioni nel 2020 a oltre 347 milioni nel 2040, il che significa che l’assistenza sanitaria dovrà soddisfare tale domanda. In questo contesto uno dei principali cambiamenti demografici sarà l’aumento degli anziani non indipendenti e la perdita di autonomia dovrà essere supportata da case di assistenza o di cura, in particolare per la popolazione di oltre 80 anni, che aumenterà da 22 milioni nel 2020 a 26 milioni nel 2030 nella zona euro.I calcoli sono di un aumento di domanda di 45.000 nuovi posti letto nelle case di cura tra il 2015 e il 2025/2030 nei principali Paesi europei e, in aggiunta, una parte significativa delle proprietà esistenti dovrà essere ammodernato.

Le previsioni per gli hotel

Il settore turistico è stato indubbiamente il più penalizzato dalla pandemia e il comparto dell’hotellerie ha subito un vero e proprio shock. Secondo Primonial, la situazione non vedrà drastici miglioramenti ancora per tutto il 2021 e questo inciderà ulteriormente sulle prestazioni negative del settore degli hotel, che per il primo trimestre 2021 continua a mostrare cedimenti.

Per il secondo semestre 2021 si prevede però un rimbalzo del settore e dei suoi indicatori principali, dal tasso di occupazione al RevPar (revenue per room) al prezzo medio. A fine anno si dovrebbe perciò iniziare a vedere una stabilizzazione a livello europeo.

C’è però ancora una differenziazione importante e riguarda la fascia: quella media, fino alle 4 stelle, gode di una maggiore resilienza grazie alla clientela domestica e locale, mentre quella del lusso è stata molto penalizzata dall’assenza di clienti internazionali. Questo dovrebbe continuare ancora, fino alla ripresa dei flussi turistici internazionali. A livello di investimenti nel settore si potrebbe perciò vedere un ritorno di interesse da parte degli operatori opportunistici, legato all'effettività delle campagne di vaccinazione nei vari Paesi, anche in termini di provenienza dei flussi turistici stessi.

I numeri dell’alberghiero

La forte penalizzazione del settore ha avuto come conseguenza un basso volume di investimenti, pari a 1,9 miliardi di euro, con una diminuzione del -45% su base annua. Il capitale si è concentrato in Spagna e Portogallo (450 milioni di euro), Germania (350 milioni di euro), Francia e Benelux (150 milioni di euro) e infine in Italia (100 milioni di euro). Al di fuori della zona euro, i flussi di capitali diretti verso il Regno Unito sono stati di circa 350 milioni.

In termini di rendimenti, dopo una fase di contrazione tra i 25 e i 50 bp nel 2020, i rendimenti prime sono rimasti stabili nel primo trimestre del 2021, con l'eccezione di Helsinki che ha registrato una riduzione di 25 basis points. I prime yields a Berlino, Monaco, Helsinki, Vienna, Amsterdam, Parigi sono tra il 4,25% e il 4,75%. Città come Milano, Madrid, Bruxelles e Lisbona si posizionano tra il 5,0% e il 6,5%. Il numero di camere d’albergo vendute o affittate in Europa nel primo trimestre del 2021 è in netto calo (-56,6% su base annua).

Riproduzione riservata ©

  • Evelina Marchesinivice caporedattore

    Luogo: Milano-Messico

    Lingue parlate: italiano, spagnolo, inglese, francese

    Argomenti: real estate, immobiliare, turismo, travel, latin america

    Premi: "Arel Lady of the year" by Arel; "Key player of the italian real estate market" by Scenari Immobiliari

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