l’intervento

Covid-19, road map graduale per la ripresa dell’Home Rental

Uno studio di Halldis compara lo scenario drammatico che stiamo vivendo alle crisi precedenti (dalle Torri Gemelle alla Sars, sino alla crisi del 2008). E propone una strategia a tappe per uscirne più forti

di Alberto Melgrati*

(© Clickalps SRLs)

6' di lettura

La situazione del mercato globale e di quello immobiliare – che inizia ad essere fotografata in queste settimane ancora molto incerte – è per certi versi drammatica. Il dato più generale riportato dal Primo Osservatorio Nomisma della terza settimana di marzo 2020 parte dai seguenti capisaldi di scenario: una previsione di caduta del PIL italiano compresa tra 2% e oltre 5% per il 2020, con un'attesa nel 2022 (a seconda degli scenari) compresa tra 0.8% e -0.5%; la probabilità sostenuta di crescenti costi sociali e di sistema tra cui in primis una riduzione drastica degli investimenti immobiliari (tra 280mila e mezzo milione di transazioni in meno) e una sostenuta accelerazione dei trend di disoccupazione (attesi sempre nel 2022 tra 11,6% e 13%).

SCENARI MACROECONOMICI PER IL TRIENNIO 2020-2022
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La situazione non è certo rosea ed è peraltro difficile formulare previsioni con alto grado di solidità nel mezzo di un evento epidemico che si fatica a governare e che espone a situazioni ed effetti altamente inediti. Tuttavia alcune tendenze di medio periodo cominciano ad essere individuate, come rilevato in questi giorni dal Sole 24 Ore (si veda l’articolo di Adriano Lovera del 30 marzo 2020 e quello di Guglielmo Pelliccioli del 16 marzo 2020 su Quotidiano Immobiliare) .
I commentatori puntano l’attenzione sulla relativa solidità del settore degli affitti brevi e del segmento ricettivo residenziale, rispetto ad altre asset class che risultano più fortemente minacciate dalla crisi.
Due i fattori che appaiono prospetticamente favorevoli:
1) La maggiore flessibilità della struttura dei costi rispetto ad altri operatori del settore ricettivo e quindi una migliore capacità di adeguamento e risposta alla crisi in prospettiva.
2) La maggiore capacità di reazione del comparto turistico rispetto a quello immobiliare – e la correlata minore escursione dei prezzi degli affitti rispetto a quelli attesi nelle compravendite – che orienterà facilmente gli investimenti di operatori privati e istituzionali verso questo settore nel processo di ripartenza che ci attende nei prossimi anni.
Come rilevato dal Global Research Report di Nuveen Real Estate, tra le asset class più colpite vanno annoverate l’hotellerie (per la maggiore gravosità degli investimenti e dei costi fissi e la conseguente maggiore incidenza della crisi sui bilanci), gli spazi condivisi (co-living, co-working, a causa delle nuove misure, norme e sensibilità igienico-sanitarie, di contenimento degli assembramenti che verranno probabilmente poste in primo piano nei prossimi anni), e gli studentati (nel segmento degli alloggi per studenti c’è il rischio che la diminuzione di domande di ammissione dall’estero rappresenti un trend solido dei prossimi anni, sia per motivi sanitari sia per il calo rilevante delle disponibilità economiche delle famiglie).
Lo scenario a medio termine per il mercato dello short term è dunque sostanzialmente positivo e dimostra di nuovo il carattere moderatamente anticiclico del settore ricettivo residenziale, che già si manifestò in questa veste negli anni successivi alla crisi finanziaria degli anni 2007/2008.

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Scenario a breve termine
Più complicata appare però la situazione nel breve termine. L’allarme è stato già lanciato da importanti istituti di ricerca internazionali e i dati raccolti sono autoevidenti:
L’occupancy generale media delle strutture ricettive a metà marzo segna un -92% in Italia, seguita a ruota da Cina e Sud Corea con il -73%. Il dato si impenna poi in Spagna Francia e Usa in particolare nelle settimane immediatamente seguenti.
La Cina ha toccato il livello più basso nel mese di febbraio perdendo al suo picco l’85% dell’occupancy. I livelli di decremento registrati in Cina e in Europa hanno abbondantemente superato, quasi raddoppiandolo, il peggiore picco negativo degli ultimi 20 anni, ossia il 2009.
L’occupancy media delle principali città europee (analisi condotta su Londra, Madrid, Amsterdam) è attesa sotto il 30% almeno fino a tutto giugno 2020.
I valori di RevPar delle strutture ricettive italiane si trovano stabilmente oltre un tasso di -90 per cento.

La Sars
In generale la prima comparazione effettuata dai ricercatori è stata con l’epidemia di Sars che nel 2003 colpì duramente i mercati asiatici, comportando anche misure restrittive sebbene meno estese di quelle adottate per l'epidemia in corso. L’analogia è evidente con la profondità dell’impatto immediato dato dalle misure di contenimento adottate nei paesi investiti dall’evento epidemico. Tuttavia, un significativo bounce delle performance ricettive si ebbe nel corso di 6 mesi, e i valori di occupancy e RevPaR tornarono quasi completamente competitivi in questo lasso di tempo.

Ci sono però, nell’esperienza attuale, alcuni fenomeni che aggravano lo scenario di riferimento della Sars preso in esame.
L’epidemia di Covid-19 appare estremamente più estesa e globale e non riguarda il solo il continente asiatico.
Dal primo allarme ufficiale dell’epidemia Sars da parte dell’Oms all’annuncio della fine delle misure di contenimento, la finestra di espansione e contrasto dell’evento epidemico ha totalizzato poco meno di 4 mesi, un periodo di tempo che appare già assolutamente impensabile rispetto all’attuale status dell’epidemia in corso. Si consideri anche che gli impatti economici sono predetti aumentare in misura esponenziale e non lineare al prolungarsi del periodo di crisi
Un secondo shock noto ai mercati è la crisi finanziaria globale del 2008. Qui, i livelli di occupancy e in generale il livello di profondità dell’impatto non furono ovviamente paragonabili a quello di una riduzione prolungata dei movimenti e delle merci tipico di un evento epidemico, mantenendosi su riduzioni dell’ordine del 10/15 per cento.

Tuttavia, l’effetto è viceversa perdurato per più anni, a seguito delle conseguenze più globali e estese sul sistema produttivo mondiale e pertanto portando le percentuali di occupazione ai valori pre-crisi solo dopo un arco di tempo di 2.5/3.5 anni. Questa latenza si estende ulteriormente quando si esaminano i valori di RevPaR, il cui pieno recupero attese ulteriori 12 mesi in media.

L’attacco alle Torri Gemelle
Il terzo benchmark considerato dagli analisti è quello coincidente con l’assalto alle Torri Gemelle dell’11 settembre del 2001, che ebbe un effetto paragonabile sebbene il caso vada limitato al mercato ricettivo statunitense. L’andamento dell’evento catastrofico fu più simile al nostro caso (ovvero, con un impatto molto rilevante nelle fasi iniziali e una riduzione costante nel tempo) e ebbe una durata complessiva minore, pari a un anno.
Questo dato intercetta analoghi eventi nel corso degli ultimi anni: in particolare, gli attentati terroristici del 13 novembre 2015 a Parigi e l’attentato avvenuto a Zaventeem e Maelbeek (Brussels) del 22 marzo 2016. I livelli di fatturato, ordinato e prezzo medio delle strutture ricettive locali tornarono a una media pre-evento in 12 mesi.

Rispetto ai casi analizzati, purtroppo, l’attuale evento epidemico intercetta e incrocia le due caratteristiche più preoccupanti:
1) L’estensione del fenomeno – globale come la crisi finanziaria del 2008 – e il potenziale di impatto sull'intero sistema produttivo che rischia di generare depressioni di occupancy e revpar perduranti
2) La potenza dell’impatto iniziale, che si riversa sugli operatori mettendone a dura prova la stabilità e la capacità di reazione

Le tre sfide in ordine di priorità e urgenza per i centri urbani europei e internazionali appaiono essere le seguenti:
1) Safety and Health: una sfida che avrà tempi non brevi e terrà occupata popolazione e cittadinanze alla ricerca di nuovi modelli e regole di coesistenza e compartecipazione: sono peraltro prevedibili impatti sul mercato ricettivo non secondari, determinati da nuovi stili di consumo e nuove attenzioni;
2) Movement: una sfida che non sarà molto meno complessa della prima ed è finalizzata a ricostituire nella sua completezza la rete di comunicazione con il mondo, a partire dal riassestamento del mercato del trasporto e in particolare di quello delle compagnie aeree;
3) Confidence: la sfida forse più ardua, di cui si sa meno, e che attiene all’impatto psicologico e fiduciario più o meno profondo che questa crisi lascerà nei futuri traveller globali, comportando quasi certamente una trasformazione delle attitudini e delle modalità di spostamento e viaggio;

Conclusioni, le implicazioni immediate
L’analisi di scenario impone alle strutture e società operanti nel settore ricettivo un doppio iter di revisione degli accordi sulla supply chain, che conservino la capacità di visione di medio termine ma consentano anche azioni immediate di contenimento delle perdite. Le possiamo sintetizzare come segue:
1) A brevissimo termine, tramite i previsti ammortizzatori sociali e supporti di sistema, l’attivazione di un periodo di sospensione degli accordi di canone che compensi la dichiarata impossibilità di operare, espressa nei numeri attraverso il crollo dell’occupazione e del RevPaR a partire dal mese di marzo;
2) Nel medio termine, con la conclusione della fase di quarantena, l’ottenimento di un periodo di moratoria – lungo l'anno in corso – che faccia da “bilancere” per poter destinare parte dei ricavi residui a sostegno dei costi strutturali non coperti dal periodo di “lockdown”;
3) Nel più lungo termine, dal 2021 in poi, un’analisi puntuale dei trend di recupero delle soglie pre-crisi, con una correlata rinegoziazione dei valori di canone e di redditività degli immobili che fanno parte del portafoglio per armonizzare tali valori all’andamento effettivo del mercato e al suo ritmo di recupero, tenendo conto delle prospettive sostanzialmente positive discusse nel primo capitolo.

Un bilanciato accordo su questi tre distinti periodi può consentire, sia ai landlord che ai tenant, di superare la crisi senza soverchie “ferite” per poi valorizzare appieno gli asset gestiti, in modo peraltro più soddisfacente rispetto alle categorie di asset limitrofe.

*Amministratore delegato di Halldis

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