manifattura & supply chain

Covid e prezzi alti: ma la logistica tedesca corre e attrae

Nonostante pochi permessi di costruzione e prezzi alti (di canoni e terreni), la Germania – per la sua posizione e la stabilità del sistema-Paese – si conferma una garanzia per gli investitori in stabilimenti industriali. Che però temono i contraccolpi di una crisi internazionale dell’export, che potrebbe ricadere sui grandi gruppi dell’automotive e della meccanica e sulle supply chain

di Laura Cavestri

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(AdobeStock)

Nonostante pochi permessi di costruzione e prezzi alti (di canoni e terreni), la Germania – per la sua posizione e la stabilità del sistema-Paese – si conferma una garanzia per gli investitori in stabilimenti industriali. Che però temono i contraccolpi di una crisi internazionale dell’export, che potrebbe ricadere sui grandi gruppi dell’automotive e della meccanica e sulle supply chain


5' di lettura

Qualche ammaccatura, causa covid, era inevitabile. Ma se c’è un settore che si è mostrato più resiliente e nel medio-lungo periodo trarrà i maggiori benefici dalla fase post-pandemica è la logistica tedesca. A patto di riequilibrare una cronica mancanza di offerta di metri quadrati nelle aree industriali e urbane più attrattive e di saper adattarsi con rapidità alla rimodulazione delle catene del valore: più last mile e sostegno all’e-commerce per le Pmi e meno “moda just in time “modello Zara”.

Rallentamento temporaneo

Dopo un inizio d’anno molto vivace – con un I trimestre che ha visto in chiusura moti deal avviati nel 2019 – l’attività di mercato è stata, come previsto, molto più contenuta nel secondo trimestre 2020. Non sorprende quindi che il take-up nazionale attualmente a 2,73 milioni di metri quadrati segni il risultato semestrale più debole dal 2014 ed è sotto del 17% rispetto al risultato record dell'anno precedente. Un’ammaccatura, come si diceva, e non un crollo, dato che il risultato è di appena il 6% al di sotto della media di 10 anni. Ciò può essere attribuito al fatto che, sebbene le industrie orientate all’esportazione in particolare abbiano sentito l’impatto della crisi, queste perdite sono state comunque ampiamente compensate dalla crescita del commercio elettronico, della Gdo e della farmaceutica.

Fondamentali forti e affitti alti

La sua posizione centrale in Europa – che gli consente di essere hub anche per i Paesi vicini (dove l’e-commerce è cresciuto anche di più), infrastrutture logistiche e tecnologiche d’avanguardia, un comparto manifatturiero diversificato e robusto e un lockdown parziale – che non ha bloccato l’intero Paese nè compresso del tutto consumi e salari – fanno sì che la Germania mantenga fondamentali solidi e dia prospettiva agli investitori. Semmai è l’economia altrui a preoccupare i grandi investitori nella logistica tedesca.

La Germania è un Paese a fortissima vocazione d’export. Le sue catene del valore in settori come l’automotive, la meccanica, l’elettronica, la chimica-farmaceutica (solo per fare alcuni esempi) sono intrinsecamente collegate alla sua capacità di esportazione in Cina (ma poi in tutto il Sudest asiatico), nel Nord America e in Europa. Un rallentamento nei principali Paesi importatori o la necessità (magari causa dazi e restrizioni commerciali) di dover ridisegnare le supply chain potrebbe avere un impatto sulle infrastrutture logistiche legate alla manifattura più esposta alle esportazioni e alle incertezze sui mercati internazionali.

A differenza dell’Italia – dove la logistica è concentrata nel Nord Italia, tra Lombardia, Emilia Romagna, Veneto e Liguria – la Germania però ha 17 diversi “sottomercati”, Ciascuno consente di raggiungere almeno 4-5 milioni di persone in 200 km d’autostrada e, in molti casi, si tratta di aree adiacenti le principali città. Con canoni di affitto al metro quadrato molto diversificati. Come ha elaborato Scenari Immobiliari nel suo ultimo report dedicato alla logistica, si va dalla più “economica” Colonia, con 64 euro di canome al metro quadrato agli 87 euro di Berlino, passando per gli 84 euro di Monaco e i 78 euro di Francoforte. Importi ben inferiori agli “stellari” 180 euro di Londra e ai 91 euro di Manchester. Ma comunque la Germania resta più cara dei 59 euro al metro quadrato richiesti a Milano come canone medio e ai 57 euro di Roma.

IL CONFRONTO CITTÀ PER CITTÀ
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Molta domanda e poca offerta (dove serve)

Ai fattori esogeni si unisce un aspetto poco considerato: la cronica “”fame di spazi”, e una
mancanza di offerta idonea in termini dimensionali e non collocata nelle regioni più dinamiche, come Francoforte, Amburgo, Düsseldorf.
«In queste aree dove scarseggiano le metrature superiori ai 5mila metri quadrati – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, che sulla logistica europea ha ultimato un report – la domanda è rimasta prevalentemente insoddisfatta perché derivante da operatori della Gdo, aziende di logistica ed e-commerce. Sono risultate invece più dinamiche altre regioni, contraddistinte solitamente da un andamento più calmierato, con una richiesta consistente di spazi fatta in prevalenza dai produttori. La maggior
parte dello spazio assorbito è stato di nuova realizzazione, per una superficie complessiva di 6,5 milioni di mq, con una contrazione di poco più del 7% rispetto all'anno precedente».

Tuttavia, se si confrontano i progetti realizzati o ancora in cantiere su un arco di 7 anni, tra il 2017 e il 2020, si arriva, in Europa, a una superficie logistica di circa 19 milioni di metri quadri. Di questi oltre 5,3 milioni sono e saranno realizzati in Italia, ma solo poco più di 1 milione in Germania. Non solo. La Germania ha dimezzato la quantità di spazio interessato
dall’attività di sviluppo, rispetto ai dati dell’anno precedente, collocandosi in sesta posizione, con un ammontare complessivo di circa 445mila metri quadrati, rilevato attraverso quindici iniziative. Un dato che rischia di non essere esaustivo, secondo Mario Pellò, Head of Italy di Nuveen: «Sul fronte della logistica, il mercato tedesco è molto frammentato. Spesso i progetti in corso emergono solo quando sono terminati o dichiarati quando “affittati” a tenant. Il Paese è esteso, dotato di ottime infrastrutture che valorizza: non solo le autostrade, ma anche i treni e il trasporto fluviale. Ma spesso esistono restrizioni nei piani regolatori dei Comuni ai permessi di costruzioni di strutture logistiche nelle aree urbane. Questo perchè la logistica paga meno tasse e offre meno posti di lavoro rispetto a un più tradizionale impianto manifatturiero. Inoltre, nelle vicinanze delle aree residenziali è proibito il carico/scarico di notte o la domenica. Dove queste restrizioni non ci sono, automaticamente l’offerta va a ruba». Anche per questo, forse, il costo dei terreni su cui sviluppare nuovi hub è diventato molto caro ed è uno dei fattori principali che provoca rallentamenti. E così salgono gli affitti: Dusseldorf (+6,5%, pari a 70 euro al metro quadro annuo), Colonia (+6%), Amburgo (+5%), Francoforte (+5%) e Stoccarda (+4,5 per cento).

Una delle principali transazioni – a settembre 2019 – è stata l’acquisto da parte di La Française Group, per conto di Samsung Securities & KB Securities, di un centrologistico per l’e-commerce di circa 150mila mq di superficie, collocato a Rheindahlen, Monchengladbach, e affittato ad Amazon, con contratti di lunga durata, per un controvalore superiore ai 119 milioni di euro.

Cosa prevedono gli operatori

Come riporta propertyfundsworld, Scope Ratings ha intervistato 16 fornitori di investimenti logistici, che gestiscono più di 380 miliardi di euro nel settore immobiliare, per valutare la loro situazione attuale e futura. Sebbene le aspettative dei 16 provider rimangano positive per il 2020 e il 2021 per tutti i segmenti in cui sono attivi, a seguito della crisi, gli investitori stanno prestando maggiore attenzione ad alcuni settori. Mentre l’e-commerce, la logistica alimentare e farmaceutica sono relativamente resistenti alle crisi, i rischi di locazione nell’industria automobilistica, compresi i suoi fornitori, e nell’ingegneria meccanica sono aumentati. Nonostante la pandemia, il 73% degli intervistati prevede che i prezzi degli affitti degli immobili logistici aumenteranno nei prossimi tre anni. Buone posizioni nelle aree metropolitane diventeranno più costose, mentre i centri logistici nelle aree rurali saranno meno richiesti. Le regioni con distretti manifatturieri più legati a settori a rischio hanno maggiori probabilità di registrare rendimenti in calo.

La Germania rimane il luogo logistico più attraente per gli investitori nel contesto europeo. Un totale del 56% degli intervistati lo considera attraente e ben il 44% lo considera molto attraente. La Germania rimane di gran lunga il mercato più grande d'Europa. Oltre all’indagine sul mercato immobiliare logistico, l’agenzia di rating Scope ha chiesto ai gestori di fondi immobiliari aperti il probabile sviluppo delle quote di tipologie di utilizzo nei portafogli nella primavera del 2020. Complessivamente il 44% dei i fornitori di fondi immobiliari aperti prevedono di aumentare i propri acquisti di proprietà logistiche nei prossimi tre anni. Solo il 6% prevede delle vendite.

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