LE TENDENZE PER L’OFFICE

Cresce l’appeal degli uffici, soprattutto se nuovi e ben serviti

Quello dell’office, in Italia, si conferma uno dei settori più attrattivi. Svetta Milano (con rendimenti più alti e poca vacancy). Segue bene Roma. Il 90% del mercato si decide tra queste due piazze, ma crescono città secondari e progetti ibridi. Sempre più protagonisti gli investitori stranieri – per lo più Usa e UK – dal private equity ai fondi pensione

di Laura Dominici


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(denisismagilov - stock.adobe.com)

4' di lettura

Gli uffici restano un’asset class attraente rispetto al residenziale, al retail e alla logistica e il driver di sviluppo è l’incremento della qualità immobiliare, segnale di una maggiore selezione da parte degli investitori. Nel 2019 Milano si riconferma la piazza più attrattiva, dove il mercato uffici risulta in buona salute con tassi di vacancy bassi, una crescita del take-up che riduce il rischio di sfitto e un progressivo aumento dei valori di locazione.
Anche Roma sta esprimendo buone potenzialità, mentre avanza l’interesse per città secondarie su progetti ibridi, fermo restando che le due piazze più importanti attraggono ancora oltre il 90% degli investimenti.
«La verità è che stiamo vivendo un momento straordinariamente favorevole – dichiara Silvio Sancilio, head of office capital markets di Jones Lang LaSalle – ed il 2019 potrebbe rappresentare un nuovo anno record in termine di volumi investiti complessivi nel nostro Paese, superando gli 11,2 miliardi registrati nel 2017».

Valori e Volumi

Dei 4,9 miliardi di euro che Colliers indica come valore delle transazioni immobiliari in Italia nel primo semestre del 2019, al secondo posto dopo gli hotel si posizionano gli uffici, in aumento del 54%, grazie a importanti transazioni registrate a Milano. Soltanto nel terzo trimestre Cbre Italy se-gnala 2,45 miliardi di transazioni per una crescita del 45% rispetto al terzo trimestre 2018. Inco-raggianti anche i risultati semestrali rilevati nel mercato della Capitale: «Il volume di assorbimento di spazi uffici si situa a 166mila mq, in fortissimo aumento rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso», spiega l’analisi di Colliers.
«l settore – precisa Sancilio – rappresenta il 36% del volume totale investito nel terzo trimestre del 2019. Nonostante possano sembrare risultati straordinari fino a pochi anni fa, sarebbe sbagliato eccedere in ottimismo. Gli investitori, in particolare quelli stranieri, sono estremamente selettivi, essendo l’allocazione di oggi nell’immobiliare traslata da altra asset class a fixed income». L’interesse degli investitori stranieri è confermato da un 81% di capitale investito di matrice internazionale, contro un 19% domestico, «market share – sottolinea Sancilio – che soltanto nel 2013 era invertito. Si tratta prevalentemente di fondi di private equity di matrice Uk o Usa, ma la tendenza negli ultimi 18-24 mesi è quella di player di lungo periodo come fondi pensione o capitali assicurativi europei o internazionali che trasformano l’immobile per mantenerne la proprietà per un decennio».

Competizione aggressiva

Per gli immobili che rientrano nei parametri richiesti dalla domanda (location, qualità dell’immobile attuale o prospettica, accessibilità ai mezzi pubblici, dimensione e covenant dei tenant) la competizione è molto aggressiva e questo sta portando ad una forte contrazione dei ren-dimenti e all’aumento dei capital values.
«Negli ultimi anni – dichiara Andrea Faini, ceo di World Capital – la tendenza registrata nell’asset uffici è quella di una domanda sempre più orientata verso spazi dotati di servizi condivisi, sale convegni, ristorazione e altri servizi. Spesso gli immobili più di appeal sono quelli ristrutturati o le nuove costruzioni, di qualità maggiore sia in termini strutturali che di efficienza energetica. Per quanto riguarda i costi di ristrutturazione, risultano maggiori rispetto alle nuove costruzioni – prosegue Faini – circa il 30% in più; questo perché la ristrutturazione porta a doversi confrontare sia con vincoli strutturali, ma anche con limitazioni nell’impiego degli spazi. Per le nuove costruzioni, invece, registriamo indicativamente un costo di vendita che oscilla da 1.300 euro al mq ai 2mila al mq».
Per quanto riguarda i valori immobiliari rilevati nel primo semestre 2019 dal dipartimento di ricerca di World Capital, «registriamo per la prime rent italiana un valore di 550 € al mq/anno nel centro storico di Milano. Buone performance anche per la città di Roma, che nel centro registra un canone massimo di 360 € al mq/anno e di 320 nella zona Eur». Jones Lang Lasalle conferma l’incremento delle spese in caso di ristrutturazione di un immobile esistente, «aumentato negli ultimi anni a beneficio della qualità; oggi si possono superare anche i 1.500 € al mq».

I rendimenti

Per quanto riguarda i rendimenti, Jones Lang Lasalle stima un prime yeld a Milano del 3,5% e del 3,9% a Roma, con deal sotto il 4% anche in mercati secondari come Firenze e Torino e nei prossimi mesi si potrebbe assistere ad ulteriori leggere compressioni dei rendimenti, con immobili “illiquidi” la cui unica speranza sarebbe quella di riconversione a residenziale o ad albergo. Per World Capital i valori di locazione tendono ad aumentare per il prodotto nuovo e di qualità, mentre per l’usato i valori si riducono.
Sulla differenza tra costi di costruzione ex novo e riconversione, Simone Roberti, head of research di Colliers International Italia, rileva che «se ci basiamo soltanto sui costi di costruzione, una realizzazione ex novo si aggira sui 2.000-2.500 € al mq, mentre una ristrutturazione non costerà meno di mille. A questi costi bisogna aggiungere altre voci, come per esempio gli oneri». E sul tema rendimenti, Roberti conferma che «la carenza di prodotti prime e la costante competizione da parte degli investitori continua a mantenere i rendimenti su livelli del 4% a Roma e al 3,4% a Milano. Le ultime operazioni in chiusura fanno presagire una diminuzione dei rendimenti, soprattutto a Milano».
Rendimenti superiori per le zone meno centrali, dove, secondo World Capital, oscillano tra il 5% e il 6%, mentre «nelle location secondarie o più vicine alla periferia lo yield raggiungerebbe anche l’8 per cento».

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