finanza alternativa

Crowdfunding immobiliare verso i 60 milioni

È il comparto che nell’ambito delle piattaforme internet segna nell’ultimo anmo il balzo in avanti più consistente secondo l’Osservatorio Crowdinvesting del Politecnico di Milano

di Lucilla Incorvati

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(Volodymyr Kyrylyuk - Fotolia)

È il comparto che nell’ambito delle piattaforme internet segna nell’ultimo anmo il balzo in avanti più consistente secondo l’Osservatorio Crowdinvesting del Politecnico di Milano


5' di lettura

Quello del crowdinvesting immobiliare è destinato a chiudere il 2020 con 60 milioni di volumi e dopo un anno di vero boom, il 2021 potrebbe replicare l’andamento perché è il comparto destinato a crescere di più e a trainare il settore del crowdinvesting. Ma è auspicabile più chiarezza nelle condizioni di remunerazione del capitale. Inoltre, la proposta di una regolamentazione unica europea va nella giusta direzione in modo da consentire anche alle piattaforme italiane di muoversi ad armi pari. Sono queste alcune delle indicazioni emerse dal quinto Report italiano sul Crowdinvesting realizzato dall’Osservatorio della School of Management del Politecnico di Milano,

12 mesi di slancio

Come previsto dall’Osservatorio, l'industria del real estate crowdfunding negli ultimi 12 mesi ha continuato ad essere particolarmente vivace in Italia. Se un anno fa si contavano solo 6 piattaforme dedicate attive(e 2 nel 2018), oggi sono ben 10. I progetti finanziati nell'ultimo anno hanno raccolto 48,7 milioni di euro (+185% rispetto al periodo precedente), 19,5 dalle piattaforme equity e 29,2 dai portali lending. «Continuiamo a pensare che il real estate crowdfunding sia uno dei comparti che cresceranno
di più in Italia nell'ambito del crowdinvesting – sottolinea il professore Giancarlo Giudici che guida il team che ha realizzato il rapporto del Polimi –. Lo provano le diverse nuove piattaforme arrivate sul mercato e probabilmente altre seguiranno. Se in generale l'accesso al credito per le Pmi italiane è tornato ad essere più praticabile dopo la crisi finanziaria, per il comparto dell'edilizia esistono ancora forti difficoltà. Il crowdfunding può quindi candidarsi a diventare uno strumento complementare a disposizione nella scelta del mix di finanziamento per i progetti immobiliari, utile per fare leva anche sul credito bancario. L’anno scorso siamo stati molto conservativi nelle stime; quest'anno pensiamo che un obiettivo raggiungibile per gli operatori della filiera può essere quello di raccogliere 60 milioni nei prossimi 12 mesi».

Il business

Il real estate crowdfunding è un sottoinsieme del crowdinvesting che permette a diffusi investitori di partecipare al finanziamento di un progetto immobiliare in ambito residenziale o commerciale, in cambio di una remunerazione del capitale. Il progetto tipicamente è relativo all'acquisto di un immobile, affinchè sia messo a reddito, piuttosto che alla ristrutturazione di una proprietà immobiliare (che pure sarà messa a reddito ovenduta maturando una plusvalenza), o allo sviluppo di un progetto greenfield. L'oggetto dell'investimento può essere anche un'infrastruttura.Tradizionalmente gli investimenti immobiliari sono sempre stati accessibili solo ad una limitata parte della popolazione, questo perché essi richiedono - per definizione - di immobilizzare risorse consistenti in termini di capitale e, in un secondo momento, una gestione attiva dell'immobile. Inoltre un investimento immobiliare è caratterizzato da bassa liquidità e una limitata possibilità di diversificazione. Il real estate crowdfunding permette di risolvere alcune delle problematiche relative a questo tipo di investimento,ad esempio: possibilità di partecipare ad un progetto con bassi importi di denaro; opportunità di diversificazione, in quanto abbassando il capitale necessario per il singolo investimento ogni individuo può investire in un numero superiore di progetti con la possibilità di diversificare i propri investimenti sia per area geografica che per dimensionee tipologia di immobile; delega della gestione dell’immobile al promotore.

Gli operatori

Per quanto riguarda l’equity crowdfunding, al 30 giugno scorso erano operative 4 piattaforme verticalizzate sul real estate: Build Around, Concrete Investing ,House4Crowd e Walliance. La raccolta totale durante l’anno dichiarata dalle 4 piattaforme è stata pari a 19,49 milioni, mentre quella complessiva cumulata è pari a 32,36 milioni. Non va dimenticato che progetti di natura immobiliare sono stati presentati anche da altre piattaforme equity generaliste: Backtowork24, Crowdfundme, Mamacrowd e Opstart.Nelle operazioni proposte generalmente ci sono almeno tre figure: la società che sviluppail progetto immobiliare (sponsor), la banca che lo finanzia quota-parte e la “folla” di Internet che contribuisce ad apportare capitale. Il meccanismo di governance prevede che ci sia una società veicolo che realizza l’operazione, partecipata dallo sponsor. Alcune volte è questa società a realizzare la campagna di equity crowdfunding, altre volte viene utilizzato un veicolo terzo (partecipato praticamente al 100% dai crowd funders), che eroga un finanziamento sulla base di un patto di co-investimento.

Il leader di mercato

Walliance, piattaforma italiana nata nel 2017 a Trento dal Gruppo Bertoldi, una holding a conduzione familiare che si muove da anni nel settore immobiliare. è stata la prima, fra quelle autorizzate da Consob, a verticalizzarsi sull’ambito immobiliare. Alla data del 30/6/2020 aveva pubblicato 17 campagne, tutte chiuse con successo, raccogliendo 21,72 milioni. Nell’ultimo anno la raccolta è stata pari a 10,62 milioni. Walliance ha avviato un progetto per espandersi in Francia, prima eunica piattaforma equity italiana (per il momento) ad andare oltre frontiera.Walliance ha finora visto 4 progetti chiusi e rimborsati, con un rendimento in termini diROI (return-on-investment) annualizzato lordo compreso fra 7,44% e 14,37%.

«È arrivato il momento dimettere tutti i portali di crowdfunding attivi nella condizione di competere alla pari all'interno di una normativa unica – ha sottolineato Marta Ghiglioni che è nel team di Walliance che sta lavorando al progetto di espansione – con gli stessi presidi di sicurezza e con gli stessi adempimenti. La proposta di una regolamentazione unica europea va nella giusta direzione in modo da consentire anche alle piattaforme italiane di muoversi ad armi pari».

Lending immobiliare

Al 30 giugno 2020 erano operative in Italia 7 piattaforme di lending specializzatein ambito immobiliare: Bridge Asset, Recrowd, Re-Lender, Rendimento Etico,Trusters, Housers e Crowdestate. Le prime 5 sono piattaforme nate in Italia da pochimesi; Housers è un portale spagnolo che si è aperto poi ad altri mercati, fra cui l’Italia; Crowdestate dall’Estonia ha percorso la medesima strada. La raccolta totale nell’arco dell’ultimo anno è stata di 29,19 milioni,quindi torna ad essere superiore a quella attuata con il modello equity. In totale le risorse cumulate erogate sono pari a 39,79 milioni

Rendimento etico, modello sostenibile

Nata nell’aprile 2019, Rendimento Etico, oggi, copre circa il 40% dell'intero mercato del lending crowdfunding immobiliare. La peculiarità della piattaforma è quella di proporre opportunità immobiliari correlate prevalentemente agli NPL (Non-Performing Loan | Crediti Deteriorati). Le operazioni sono certificate da Case Italia, azienda che offre servizi a utenti che si trovano, per diversi motivi, nella situazione di avere una casa pignorata e/o in vendita all'asta. Fondata da Andrea Maurizio Gilardoni, Rendimento Etico, finora, ha permesso di azzerare i debiti di 27 famiglie italiane, per oltre 5,5 milioni di euro, intervenendo con un media di circa 200 mila euro per famiglia. Come ulteriore elemento etico, la piattaforma devolve una percentuale dei guadagni di ogni operazione a favore di un fondo dedicato ad aiutare persone in gravi difficoltà finanziarie.
Nel 2020, nonostante la problematica correlata al Covid-19, sono state avviate 20 operazioni immobiliari, tutte opportunità con raccolte già concluse per oltre 6,5 milioni di euro. Dopo 6 mesi, Rendimento Etico ha superato la cifra che aveva raccolto l'anno passato, confermando l'obiettivo complessivo annuo del 2020 di finanziamenti per oltre 20 milioni di euro. «Pensiamo che nei prossimi mesi, vista l’emergenza legata agli effetti del Covid, aumenteranno le famiglie impossibilitate a portare a termine i loro impegni finanziari, legati all’acquisto di un immobile – sottolinea Andrea Gilardoni – e la nostra piattaforma può supportare chi è in queste condizioni».

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