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Decisiva la durata nella ricerca del tasso perfetto

di Vito Lops

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(spectrumblue - Fotolia)


4' di lettura

Quale mutuo converrà stipulare nel 2018? Anche con l’inizio del nuovo anno il dubbio amletico tra tasso variabile e tasso fisso accompagnerà il percorso di scelta del prestito ipotecario. A porsi questo dubbio saranno in circa 250mila. Posto che il mercato delle compravendite si confermi – migliaia più migliaia meno – intorno alle 500mila compravendite. E posto che anche per il prossimo anno sarà confermato l’attuale trend che vede in Italia l’intervento dell’aiutino del mutuo in quasi la metà delle operazioni immobiliari. Ma oltre ai nuovi mutuatari questo dubbio se lo continueranno a porre anche tutti coloro che stanno già rimborsando un mutuo e che sono/dovrebbero essere sempre pronti a migliorarlo attraverso l’operazione di surroga. Su questo versante bisogna ammetterlo: i mutuatari in Italia nell’ultimo lustro hanno svolto molto bene i compiti perché le surroghe (spostare il mutuo gratis presso un’altra banca che offre condizioni migliori/diverse in termini di tasso e durata) hanno trainato il mercato dei mutui. E se di recente sono risultate in calo non vuol dire che i debitori siano diventati all’improvviso più pigri, ma più semplicemente che molti di coloro i quali dovevano migliorare il vecchio mutuo – adeguandolo alla nuova «era dei tassi bassi» – lo hanno già fatto.

Tornando alla ricerca del tasso perfetto, sia per nuovi mutui che per surroghe, è bene dire che il 2018 metterà alla prova più che mai le conoscenze finanziarie del parco mutuatari. Perché i tassi variabili resteranno bassi mentre i fissi dovrebbero risalire un po’ in un contesto che però dovrebbe poi vedere dagli anni successivi lenti rialzi dei tassi variabili (vedi articolo a fianco). Quindi, che fare? Il primo consiglio è consultare le offerte di più banche alla ricerca del Taeg (Tasso effettivo annuo globale, che include interessi e tutti gli altri oneri). Un consiglio mai banale perché molti commettono ancora l’errore di rivolgersi esclusivamente alla propria banca credendo che in virtù di una lunga amicizia questa riuscirà a proporci la migliore offerta.

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Il secondo consiglio è di avere ben chiari, prima di cimentarsi nel dubbio finale (tasso fisso o variabile) almeno altri due parametri. Il primo consiste nel loan to value, ovvero quanto vale in percentuale il mutuo rispetto all’immobile. Se la casa vale 200mila e ne chiediamo in prestito 100mila il loan to value è del 50%. Se ne chiediamo invece 160mila il loan to value sale all’80%. Il loan to value è diventato negli ultimi anni un parametro decisivo. «Dopo la crisi del mercato immobiliare tra il 2010 e il 2012 le banche hanno deciso di continuare ad erogare mutui segmentando la clientela su più fasce – spiega Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.it -. Ha preso piede la politica del “pricing differenziato” attraverso la quale le banche applicano spread diversi in funzione del loan to value. Più è basso questo parametro meno rischioso è per la banca il finanziamento e quindi più basso è lo spread». Come si evince dai grafici in alto, tassi e spread possono variare sensibilmente, anche a parità di banca, proprio in funzione di quanto pesa il mutuo sul valore della casa.

Ecco perché prima di sbrogliare il dubbio finale sulla tipologia di tasso è bene conoscere questo parametro. Il secondo elemento ormai non trascurabile è la durata. La differenza tra gli indici Eurirs (che si aggiungono allo spread per calcolare il tasso finale del tasso fisso) a 5 anni e a 30 è oggi molto alta. Ne consegue che chiedere un fisso a 10 anni costerà molto meno rispetto a un mutuo a 30 anni. Maggiore è la durata minore è la rata, però. Ecco perché è bene effettuare delle simulazioni cercando di ottenere la «rata sostenibile» cercando di accorciare il più possibile la durata (e quindi l’esborso in termini di interessi). Ma se poi è vero che su durate brevi il costo del fisso si riduce è anche vero che il variabile in media si conferma in ogni caso sempre più competitivo in partenza (costa dai 100 ai 150 punti base in meno). E che più breve è la durata minore è il rischio che questo prodotto ci espone in caso di futuro rialzo dei tassi.

IL TESTA A TESTA

Andamento migliori spread sui mutui a tasso variabile e tasso fisso dal 2011 al 2017. Mutuo 140.000 euro a 20 anni valore immobile 220.000 euro (LTV 64%). Dati in percentuale (Fonte: MutuiSupermarket.it)

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Solo dopo aver sbrogliato questi due nodi (loan to value e durata potenziale in funzione di una rata sostenibile) si può dare con più attenzione un’occhiata alle offerte (fisso e variabile). E capire se quei 100-150 punti base di vantaggio in partenza del variabile possano valere a fronte di un rischio sulla carta maggiore.

Osservando le offerte non si può poi ignorare un ultimo elemento che suona a dir poco clamoroso. Le banche hanno in questa fase più voglia di erogare mutui a tasso fisso e lo si evince chiaramente dalla differenza tra gli spread praticati (nel migliore dei casi per il fisso si scende addirittura sotto lo 0,3% mentre per il variabile siamo allo 0,9%). Pur di farlo stanno riducendo i margini presenti e futuri (spread). Questo atteggiamento da un lato ci dice che i mutui a tasso fisso di oggi sono su livelli probabilmente irripetibili (fino a quando gli istituti potranno continuare a praticare questi sconti?). Ma dall’altro ci «svela» anche che le banche non sono così convinte che i variabili in futuro saliranno di tanto.

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