Decrescita generalizzata ma il mercato italiano rimane stabile
I volumi d’investimento globali segnano un -37%, ma l’outlook per l’Italia è positivo grazie alla liquidità disponibile e al numero delle transazioni
di Margherita Ceci
I punti chiave
4' di lettura
Stabilità sul mercato italiano dell’immobiliare. Almeno stando a quelli che sono i trend presentati da Pwc per le M&A Real Estate della prima metà del 2023. Nonostante un valore complessivo degli investimenti di circa 2,2 miliardi di dollari, con una tendenza di decrescita che segue quella mondiale, la liquidità disponibile e il numero delle transazioni indicano un mercato stabile, che fa sperare in un outlook positivo per il resto dell’anno.
A confermare la sua presenza tra le asset class più interessanti e ricercate dagli investitori è la logistica, con un valore degli investimenti che supera i 540 milioni di dollari e con canoni di locazione tendenzialmente in aumento rispetto al primo semestre 2022. Anche gli uffici si posizionano bene, con bassi tassi di sfitto nel corso della prima metà del 2023 e un aumento dei canoni per i trophy asset. Buone le previsioni per l’hospitality, che a fine anno potrebbe registrare numeri in deciso aumento visto il posizionamento dell’Italia nella Top 5 della classifica mondiale dei flussi turistici internazionali, con 400 milioni di turisti totali registrati nel 2022. Per quanto riguarda il retail, le vie del lusso delle principali città italiane registrano un tasso di sfitto prossimo allo zero e affitti stabili, confermando una spinta già presente al settore. L’interesse degli investitori rimane comunque trasversale su tutte le asset class, con particolare attenzione verso le operazioni value add che prevedono in molti casi un riposizionamento dell’asset..
Il mercato italiano
«L’outlook sul mercato italiano – commenta Antonio Martino, partner PwC Italia e Real Estate advisory leader –, rimane complessivamente positivo, specialmente nel segmento dell’hospitality e del living. Ci si attende una crescita del mercato romano che, in prospettiva anche dei grandi eventi pianificati, potrebbe finalmente contribuire al traino degli investimenti in maniera significativa».
L’industria immobiliare, capital intensive e fortemente dipendente dall’afflusso di capitali cross border, potrebbe subire un rallentamento più duraturo del previsto a causa di inflazione, aumento dei costi delle materie prime e ribilanciamento delle catene globali del valore. Le probabilità che il Paese possa andare in recessione sono scongiurate per il 2023, ma resta da considerare la futura dinamica dei tassi, con la Bce che dovrebbe procedere a un ulteriore aumento dopo l’estate; nel 2024 gli effetti sul medio termine di una politica monetaria restrittiva e un rallentamento di paesi fortemente interdipendenti come Germania e Francia potrebbero portare il nostro Paese in recessione.
In un contesto di transazioni contenuto, gli investitori aspettano di vedere come si assesteranno i tassi e l’incertezza. Senza sapere quale sarà il costo effettivo del denaro, è impossibile fare nel settore immobiliare operazioni di M&A, che dipendono per circa la metà del finanziamento dall’indebitamento. L’attività potrebbe riprendere nella seconda metà del 2023, ma soltanto in alcuni settori in cui la domanda si è dimostrata più resiliente.
Inoltre, negli ultimi anni il settore residenziale e logistico, così come i data center, sono stati oggetto di mega-acquisti sia a livello europeo che italiano; cosa che comporta un mercato con meno target appetibili per gli investitori. Inoltre, anche se i tassi dovessero scendere e l’attività di M&A riprendere a salire, le valutazioni potrebbero scendere fino a quando i tassi resteranno alti, vista il minor numero di società attive sul mercato. Infine, alcuni proprietari potrebbero, a causa delle tensioni finanziarie connesse alle imminenti scadenze del debito, essere costretti a vendere accettando valori inferiori rispetto a quelli di due anni fa.
In generale, la fase d'incertezza attuale che colpisce diversi settori dell'economia, è contrastabile con una visione a lungo termine che si focalizzi su aspetti innovativi volti a cambiare l'attuale offerta nel settore immobiliare, sia in termini di sostenibilità (green, sociale, digitale, etc) sia in termini di nuovi modelli di building (es: forme ibride office/retail).
Il mercato mondiale
Allargando lo sguardo a una dimensione globale, continua il calo tendenziale registrato nel 2022, quando i valori d’investimento e il numero delle compravendite erano scesi rispettivamente del 15% e del 13% rispetto all’anno precedente. Sempre rispetto al 2021, l’attività di M&A Real Estate globale aveva registrato un calo del 37%, con un valore di 351 miliardi di dollari (nel 2021 erano 560 miliardi).
Il rallentamento si era concentrato nella seconda metà dell’anno, in concomitanza dell'inasprimento delle politiche monetarie delle banche centrali che hanno dato impulso all’aumento dei tassi d'interesse. A performare di più per volumi d'investimento sono stati il settore residenziale e quello degli uffici, nonostante il secondo semestre del 2022 abbia registrato drastici cali degli investimenti in maniera trasversale su tutte le asset class.
Ora, l’outlook dei prossimi mesi vede tra i mercati più vivaci Middle-East e Asia-Pacific, mentre continua a crescere la domanda di immobili di pregio. Anche a livello globale, residenziale ed hospitalitysono spinti dai flussi turistici e dai nuovi bisogni dei single; retail e uffici soffrono invece l’aumento globale della vacancy rate.
«Anche nel Real Estate il 2023 si conferma a livello globale un anno complesso e di rallentamento delle operazioni di M&A – conclude Martino –. Le aspettative per il secondo semestre sono positive, ma l’attività sarà impattata dalle difficoltà derivanti dalla crescita dei costi di finanziamento e la relativa contrazione delle leve finanziarie, oltre che dalla maggiore competitività sulle operazioni più selettive e sulle asset class più resilienti».
Brand connect
Newsletter RealEstate+
La newsletter premium dedicata al mondo del mercato immobiliare con inchieste esclusive, notizie, analisi ed approfondimenti
Abbonati
loading...