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Ecco come calcolare il prezzo giusto della casa da acquistare

Per vendere o comprare casa il nodo da sciogliere è sempre quello del prezzo. Più complesso ancora il calcolo di un acquisto finalizzato all’investimento da mettere a reddito

di Paola Dezza


Lorenzo Pascucci: “Così sta cambiando il mercato immobiliare”

4' di lettura

Per vendere o comprare casa il nodo da sciogliere è sempre quello del prezzo. La valutazione dell’immobile che si vuole acquistare o che si vuole cedere sul mercato - magari per cambiare casa o per ottenere liquidità - deve essere adatta a incontrare domanda e offerta, ma anche a soddisfare le nostre aspettative.

Se la scelta alla quale dobbiamo avvicinarci è quella di acquistare la nostra prima casa dobbiamo fare, innanzitutto, una valutazione delle forze della nostra famiglia, in termini di capitali e di reddito disponibile, per sostenere dapprima l’esborso iniziale e poi mese per mese le rate successive del mutuo sottoscritto .

Più complesso è, invece, il calcolo di un acquisto finalizzato all’i nvestimento da mettere a reddito. In questo secondo caso è necessario tenere conto di una serie di voci che vanno dalle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, che si potranno presentare in futuro, fino alle tasse da pagare prima sulla transazione stessa e poi sulla proprietà di una seconda casa, carico fiscale che è decisamente stato inasprito negli ultimi anni.

Le aspettative
Il tema del valore adeguato è fondamentale per definire una transazione immobiliare. Vengono in aiuto i portali immobiliari che si strutturano per fornire un servizio di valutazione. Immobiliare.it grazie alla collaborazione con Realitycs, azienda appena acquisita, ha creato sul portale un nuovo sistema di valutazione immobiliare online per privati e professionisti. Basta registrarsi e fornire i dati dell’immobile per averne una valutazione. Stesso discorso su casa.it.

La scelta della casa deve rispettare le nostre aspettative in termini di comodità, di servizi, di collegamenti con il trasporto pubblico, di sicurezza della zona, ma anche evitare di farci dormire notti insonni perché la rata che dobbiamo versare ogni mese è troppo elevata rispetto alle nostre possibilità.

Come informarsi sulle quotazioni della zona e della città? Innanzitutto bisogna diventare avidi lettori e procurarsi in ogni modo notizie e informazioni sul trend e sulle prospettive del mercato, in particolare in relazione alla zona che abbiamo scelto o sulle zone nelle quali vorremmo andare ad abitare o semplicemente investire ma tra le quali siamo invece indecisi.
È importante sapere se sono previsti lavori in arrivo, riqualificazioni o rigenerazioni urbane su larga scala - pensiamo alla rigenerazione degli ex Scali ferroviari a Milano o a come cambieranno volto le zone di Ripamonti con l’arrivo dello studentato nell’ex Consorzio agrario o di Santa Giulia -, nuove infrastrutture in arrivo, ma anche nuove linee tramviarie e metropolitane.

È importante sapere se sono previsti lavori in arrivo, riqualificazioni o rigenerazioni urbane su larga scala

In questo modo si riuscirà ad ottenere un quadro chiaro e preciso per capire le potenzialità della zona in questione, informazioni utili anche nel caso in cui la casa debba essere rivenduta in tempi più o meno brevi oppure utilizzata per essere affittata e messa dunque a reddito.

Le informazioni
I canali per informarsi sono diversi, dai giornali dei network immobiliari ai borsini dei prezzi, dagli osservatori periodici che vengono pubblicati sul settore agli stessi annunci immobiliari su carta o via internet che ci permettono di avere il polso del mercato.

Ma come capire se il prezzo è giusto, sia per comprare sia per vendere? Ci sono agenti immobiliari che ci possono aiutare con una valutazione fatta ad hoc. Ma è utile anche tenere d’occhio gli annunci online della zona, nei diversi portali nati per gestire il flusso di annunci di vendita, come casa.it, idealista.it, immobiliare.it per citare i più famosi, e le innumerevoli vetrine delle agenzie immobiliari sparse su tutto il territorio nazionale.

Per capire anche se i prezzi subiscono dei ribassi dopo che l’annuncio ha passato parecchio tempo esposto (in vetrina oppure online) senza arrivare alla vendita. Soprattutto bisogna tenere bene a mente che in tutti questi casi le informazioni che si reperiscono si riferiscono ai prezzi richiesti dal proprietario, che possono quindi subire in fase di contrattazione e di rogito una riduzione, sconti che viaggiano oggi intorno al 7-10%, a seconda della città e della zona.

Per quanto riguarda i prezzi in generale, in Italia la situazione al momento è ferma, i valori viaggiano verso la stabilizzazione, con alcune eccezioni come Milano, dove i valori sono in lieve ripresa grazie alla vivacità del mercato. Infatti nel nostro Paese il recupero delle compravendite in termini numerici - nei primi tre mesi del 2019 le vendite sono salite dell’8,8% e nel secondo del 3,9% - non è stato seguito dal rialzo dei prezzi. E il livello delle valutazioni consente in alcuni casi di poter cogliere ancora delle occasioni di acquisto. Soprattutto oggi che i tassi di interesse sono ai livelli più bassi di sempre.

Le caratteristiche
La mancanza dell’ascensore? Riduce il prezzo del 10 per cento. La presenza del giardino? Lo aumenta del 5%, come pure la presenza di un secondo bagno. Ogni caratteristica di un appartamento - dal piano ai servizi, dai balconi, alla portineria -, incide sulla valutazione. Esistono tabelle precise e aggiornate che permettono di valutare la percentuale con cui ogni singola caratteristica incide sul valore di un’abitazione. In questo modo si riesce ad avvicinarsi al valore esatto di una casa non ristrutturata rispetto a una che è stata rivista oppure è di nuova costruzione (questa ultima costa in genere almeno il 30% in più rispetto all’usato), ma anche valorizzare la classe energetica, la casa in base alla zona in cui si trova, gli spazi esterni siano essi balcone, terrazzo, loggiato, serra o giardino.

Riproduzione riservata ©
  • Paola Dezzavice caposervizio

    Lingue parlate: inglese, francese

    Argomenti: mercato immobiliare, architettura, finanza immobiliare, lifestyle, turismo, hotel e ospitalità

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