Evergreen (Qatar Holding) lancia Opas a 10 euro per azione su Coima Res
Obiettivi, il delisting, con la trasformazione della società in Sicaf, e l’ampliamento del portafoglio uffici
di Laura Cavestri
I punti chiave
4' di lettura
Obiettivo delisting e ampliamento del portafoglio commercial e uffici. Evergreen ha lanciato un’offerta pubblica di acquisto e scambio volontario (Opas) sulla totalità delle azioni ordinarie di Coima Res Spa Siiq. Evergreen offre 10 euro per ogni azione Coima Res, con un premio del 38,5% rispetto al prezzo medio ponderato per i volumi dei prezzi ufficiali nei dodici mesi precedenti al 27 aprile 2022. In alternativa, Evergreen offre un’azione BidCo non quotata per ogni azione Coima Res portata in adesione all’offerta, fino a un massimo del 25% del capitale.
Evergreen è controllata da Qatar Holding per il 97% e da Coima Holding di Coima Gp Srl & C S.A.P.A., società controllata, indirettamente tramite Coima GP, da Manfredi Catella per il 3 per cento. Le parti che agiscono di concerto porteranno in adesione all’offerta il 41,4% del capitale. Evergreen punta a ottenere adesioni pari ad almeno il 95% del capitale di Coima Res e ottenere il delisting (soglia parzialmente rinunciabile purché le adesioni siano pari ad almeno il 66,7% del capitale)
Gli obiettivi strategici
L’offerta ha l’obiettivo strategico di accelerare la crescita del portafoglio immobiliare di Coima Res nel segmento degli immobili a uso ufficio e commerciale, facendo leva sulla crescente domanda di edifici sostenibili di alta qualità, situati in quartieri interconnessi, resilienti e che abbiano un grado sempre maggiore di flessibilità. Guardando avanti, Evergreen punta a mettere in atto una strategia di investimento e crescita, almeno in una fase iniziale, in continuità con l’attuale struttura strategica adottata da Coima Res, focalizzata su immobili localizzati nelle principali città italiane e principalmente destinati alla locazione ad uso ufficio e commerciale. Il focus rimarrà sugli immobili primari di qualità superiore, soprattutto a Milano per la destinazione terziaria, con particolare enfasi sul distretto di Porta Nuova.
Da Res a Sicaf
Coima Res continuerà a operare con lo stesso nome nella forma privata, anziché pubblica, e sarà trasformata, a seguito della fusione, in una società di investimento immobiliare a capitale fisso (Sicaf) a gestione esterna a cura di Coima Sgr. con i dipendenti di Coima Res che saranno integrati in Coima Sgr.
Le parti si sono impegnate per sei mesi a non portare in adesione nessuna azione Coima Res di loro proprietà a un’eventuale offerta concorrente. Come si legge in una nota, le parti identificano il portafoglio immobiliare sviluppato da Coima Res come «un investimento di lungo periodo, complementare ad altri immobili di proprietà e/o in gestione compresi quelli di Porta Nuova a Milano». Questa caratteristica rappresenta, secondo Evergreen, una base solida per continuare a investire nello sviluppo di Coima Res, «accelerandone la crescita dimensionale con l’obiettivo di consolidarne il ruolo quale piattaforma immobiliare tra i leader nell'ambito del mercato italiano per soddisfazione dei conduttori e performance ambientale e finanziaria».
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Le motivazioni dell’offerta
Le motivazioni dell’offerta sono da ricercare nel fatto che, dall’Ipo nel 2016 in poi, le prospettive di crescita di Coima Res «sono state limitate dallo sconto strutturale e persistente che il mercato azionario ha applicato alle azioni di società immobiliari quotate (Reit)». Come ha spiegato in conferenza stampa lo stesso Manfredi Catella «la pandemia prima e la guerra con le sue tensioni sia geopolitiche che economico-finanziarie hanno condizionato i tempi dell’operazione. La privatizzazione rappresenta anche un track record positivo della società da tutti i punti di vista oggettivamene e, laddove l’offerta andasse a buon esito, consente in prospettiva di continuare a considerare i mercati quotati come un'opportunità, se in futuro ci fossero le condizioni».
Il prezzo dell’offerta e il valore complessivo
Il prezzo dell’offerta pubblica di acquisto e di scambio volontaria lanciata da Evergreen su tutte le azioni ordinarie di Coima Res, pari a 10 euro per azione, ha proseguito Catella, «è stato valutato con grande attenzione dal punto di vista industriale e di rapporto fiduciario con gli azionisti e credo possa essere quantomeno considerato professionale e serio nel rispetto degli azionisti». La cifra messa sul piatto, ha detto ancora Catella, «incorpora un premio del 38,5% rispetto alla media ponderata degli ultimi 12 mesi e rappresenta un guadagno per tutti gli azionisti tra il 3% di chi è entrato all’Ipo (nel 2016) e l’80% per chi ha acquisito azioni quando si trovavano al prezzo più basso, il 30 ottobre 2020, quando il titolo ha toccato 4,49 euro per azione», mentre oggi è scambiato a 9,88 euro, con un balzo del 20% circa.
Il valore complessivo dell’operazione non è stato comunicato, ma moltiplicando i 10 euro per azione offerti da Evergreen per il numero di azioni ordinarie, circa 36,1 milioni, si arriva a una cifra di circa 361 milioni. Anche se, ha aggiunto Catella. «Il valore totale dipenderà dall’adesione, non è un numero che siamo in grado di indicare oggi, visto che l'offerta è sia per cassa sia come scambio di azioni, con la cassa rappresentata dal prezzo di 10 euro per azione e lo scambio di azioni (un’azione BidCo non quotata un’azione Coima Res portata in adesione all’offerta) è consentito fino al 25% del capitale. «La logica di questa decisione – ha concluso Catella – è consentire a tutti gli azionisti potenzialmente di partecipare al piano industriale. Siccome il rapporto di scambio è di un’azione di Coima Res per un'azione della nuova entità post fusione, se avrà buon esito, l’azione post privatizzazione acquisterà il valore del Nav derivante dall’operazione, che presumibilmente sarà superiore a 10 euro».
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