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Questo articolo è stato pubblicato il 14 agosto 2013 alle ore 13:17.

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In vendita. La crescita progressiva dei prezzi delle abitazioni sta attirando l'attenzione degli addetti ai lavori (Ap/LaPresse)In vendita. La crescita progressiva dei prezzi delle abitazioni sta attirando l'attenzione degli addetti ai lavori (Ap/LaPresse)

Le banche americane hanno gestito con determinazione il deleveraging, tornando a macinare profitti record e sbarazzandosi di asset tossici legati ai mutui e alla loro crisi epocale. Ma la legacy, l'eredità di quel trauma esploso nel 2008, pesa ancora come un grave monito su molti colossi del settore, attraverso multe e risarcimenti. Soprattutto, la nuova accelerazione del mercato immobiliare e le tendenze alla riscoperta di pratiche aggressive fanno temere nuovamente la comparsa di bolle speculative e rischi eccessivi. E potrebbero mettere alla prova l'efficacia di riforme di regolamentazione e rafforzamento delle authority, nate per minimizzare scosse al sistema bancario e finanziario e tuttora incomplete.

«Non credo che siamo ancora davanti al ritorno di una bolla – ha detto Dean Baker del Center for Economic Policy Research –. Se però i prezzi continuano a salire a questi ritmi potremmo arrivare in un simile territorio». Prima del collasso i prezzi marciavano al passo annuale del 17%; adesso sono al 12%, il massimo dal 2006, con picchi anche doppi. A mitigare le paure e' per ora la natura solo parziale del recupero: da Las Vegas a Miami e Phoenix, espicentri della crisi, i valori restano del 40% o del 50% sotto i massimi.

Un grande gestore obbligazionario, che preferisce l'anonimato, è al momento più incoraggiato che preoccupato: prevede una continua ascesa al passo del 5-10% nei prossimi 18-24 mesi. Derivati e cartolarizzazioni, inoltre, appaiono in miglior forma rispetto al passato. Gli Mbs, i titoli garantiti dai mutui, sono diventati «un angolo benigno del mercato», con leggeri cali nei risultati quest'anno, scivolati del 2 per cento. Sottolinea che gli investitori nell'immobiliare, dopo i terremoti nei conti delle banche, sono oggi più diversificati, stabili e prudenti. Gli investment trust immobiliari tengono gli immobili anzichè venderli. I titoli, in generale, sono in mani sofisticate, da fondi comuni a investitori istituzionali. Il mercato si è ridimensionato: circa 4.800 miliardi dai 5.200 miliardi ancora del 2009. E dal 2007, da 10.600 miliardi, resta più che dimezzato. Circa metà dei mutui oggi in circolazione, inoltre, è cartolarizzata ma nel primo trimestre solo il 2% dei nuovi grandi prestiti immobiliari ha trovato la via dei mercati finanziari. Stando all'ultimo rapporto dell'OCC sull'attività in derivati delle banche, nel primo trimestre dell'anno la loro esposizione creditizia netta a questi titoli è diminuita del 7% a 358 miliardi, con la maggior parte dei contratti, l'80%, nei tassi d'interesse.

Un recente caso mostra tuttavia il ritorno dell'appetito per il rischio e l'ingegneria finanziaria a caccia di rendimenti. Il colosso dei fondi Blackstone Group, assieme a Deutsche Bank, sta ideando un nuovo genere di cartolarizzazioni: titoli garantiti da affitti anzichè mutui. Società quali Blackstone sono state infatti in questi anni grandi acquirenti di immobili in crisi: ieri ha annunciato di aver rilevato palazzi residenziali per 2,7 miliardi dalla General Electric, ampliando un portafoglio da 5,5 miliardi. Le nuove “rent backed” securities, allo studio entro ottobre per un'operazione da forse 275 milioni, impacchetterebbero tra i 1.500 e i 1.700 affitti. Le garanzie, sulla carta, non mancherebbero: l'operazione potrebbe vantare alle spalle immobili e equity da 300-350 milioni. E la tranche più sicura potrebbe strappare un rating di A o di Tripla B. In passato, tuttavia, i rating sono parsi meno che attendibili. E da poco Standard & Poor's è finita sotto indagine per un voto su un deal da 1,5 miliardi post crisi, del 2011. E sugli affitti l'opacità di dati è superiore a quella dei mutui subprime.

I bilanci delle banche, inoltre, restano osservati speciali. Gli indicatori incoraggianti continuano a giungere: il miglioramento della qualità del credito vede il 47% dei risk manager - un record - prevedere continui cali di mutui in sofferenza già ai minimi da anni. Uno sviluppo che ha portato alla smobilitazione di ingenti riserve, pari a 3,5 miliardi nel secondo trimestre per le tre principali banche. E il comparto appare più solido: i depositi superano i prestiti di 2.150 miliardi e con asset pari alle dimensioni dell'economia, 16.000 miliardi, sembra più proporzionato rispetto a quello europeo. Le banche statunitensi hanno inoltre passato gli stress test della Federal Reserve e aumentato i requisiti di capitale del 30% dal passato. Ma multe e sanzioni per scandali, vecchi e nuovi, ancora piovono. E le penali sui mutui sono più della metà di un “conto” legale che si aggira sui 120 miliardi, a cominciare dai 41 miliardi di Bank of America. Proprio Bank of America e JP Morgan sono tuttora sotto inchieste per derivati immobiliari. Stando alle stime, i grandi istituti sarebbero ancora esposti per almeno 25 o 30 miliardi a sanzioni tra cui miliardi in irregolarità su mutui o pignoramenti. Un task force del Dipartimento della Giustizia sui mutui residenziali ha fatto sapere di essere impegnata tuttora in «indagini aggressive».

Le nuove regole per la finanza, dai derivati ai controlli sulle banche previsti dalla legge Dodd-Frank, restano intanto in divenire e a rischio di indebolimenti. Le stesse dimensioni del mercato dei derivati sfuggono alla trasparenza, spesso tenuti fuori bilancio dalle banche. E sui mutui, in particolare, le autorità hanno ammorbidito la pressione – tra cui la richiesta di tenere parte delle cartolarizzazioni in bilancio - per paura di soffocare la ripresa del mercato immobiliare. Una riforma in discussione a Washington che porti a drastiche riduzioni del sostegno federale ai mutui, con la fine di Fannie Mae e Freddie Mac che ora garatiscono la quasi totalità dei nuovi mutui, potrebbe in futuro aumentare ancora i rischi per gli investitori

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