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Fondi immobiliari, nel mondo patrimonio a quota 4.350 miliardi

Presentato il Rapporto fondi di Scenari Immobiliari. In Italia oltre 600 fondi con 120 miliardi di patrimonio e la corsa globale del real estate continua

di Evelina Marchesini

10' di lettura

Il mattone resiste alle incertezze della guerra e alla difficile situazione internazionale, approfittando anzi della forte inflazione a livello mondiale per aumentare il proprio peso all'interno dei portafogli istituzionali. A livello globale il 2022 vede dunque un vero e proprio trionfo dei fondi immobiliari, con 4.350 miliardi di euro di patrimonio in tutto il mondo e un aumento, su base annua, del 17 per cento.

L'ALLOCAZIONE DEGLI ASSET
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In Europa i fondi arrivano a 1.530 miliardi di euro, con un aumento del 7,3%, e in Italia ci prepariamo a superare la soglia dei 120 miliardi di euro, al di sopra delle aspettative. Sono questi alcuni dei dati che emergono dal Rapporto 2022 su “I Fondi immobiliari in Italia e all’estero”, realizzato da Scenari immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, che ne ha curato la parte di analisi finanziaria.

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Emerge anche che a livello europeo si superano ormai i 2.200 veicoli di investimento (+65 in un anno) e il patrimonio dei fondi europei pesa il 35% di quello mondiale. In Italia sono attivi 605 fondi che detengono direttamente un patrimonio immobiliare che dovrebbe superare i 120 miliardi di euro nel 2022, in aumento del 10,5%, per arrivare a 127 miliardi nel 2023 con oltre 630 fondi attivi. Nel complesso nel nostro Paese poi si riducono gli sconti dei valori quotati rispetto al Nav e i rendimenti (Roe) migliorano rispetto al passato, con una media (per i fondi monitorati da Scenari Immobiliari) dell'1,7% stimato a fine 2022, contro l’1,8% del 2021 e valori decisamente inferiori per gli anni antecedenti.

Le prospettive per il 2023, poi, sono cautamente ottimistiche. Ma andiamo con ordine.

Lo spaccato italiano

In Italia, dopo un anno ben al di sopra delle aspettative, si registra un forte rallentamento dell'economia e le previsioni per il 2023 sono di una crescita limitatissima, così come enunciato dal Governatore della Banca d'Italia nei recenti lavori del Fondo monetario internazionale. L’aggiornamento delle proiezioni macroeconomiche per l’economia italiana (nota del 13 ottobre 2022 di Banca d’Italia) stima una crescita del Pil in Italia pari al 3,3% per l'anno in corso, allo 0,3% nel 2023 e una modesta ripresa nel 2024 all’1,4 per cento.

IL QUADRO ITALIANO
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L’inflazione nel 2022 si dovrebbe attestare all’8,5% per poi successivamente contrarsi nei prossimi anni. In tale contesto, i 605 fondi immobiliari italiani monitorati da Scenari Immobiliari detengono direttamente un patrimonio immobiliare che dovrebbe superare i 120 miliardi di euro nel 2022, in aumento del 10,5% sul 2021, per arrivare a 127 miliardi nel 2023 con oltre 630 fondi attivi.

«Come emerge dal nostro rapporto – ha spiegato Francesca Zirnstein , direttore generale di Scenari Immobiliari, nel corso della presentazione del Rapporto 2022 – il ciclo espansivo dei fondi immobiliari del nostro Paese prosegue, con un peso del patrimonio gestito italiano sul resto dei veicoli europei che ammonta a oltre l’11 per cento. Gli uffici sono l’asset class preferita e rappresentano il 58% del totale del patrimonio gestito, mentre il retail si conferma al secondo posto con il 13%. Anche nel 2022 cresce la quota degli immobili residenziali e logistici, due segmenti che, sebbene in espansione, rappresentano complessivamente poco meno del 15%. Le Sgr che partecipano al nostro gruppo di lavoro sono ottimiste anche sulle previsioni per il 2023 e ipotizzano un incremento delle masse gestite, con un orientamento generale verso un’ulteriore diversificazione dei loro portafogli rispetto a quelli attualmente in gestione».

L’Italia, dopo l'eccezionale performance del 2021, chiuderà già in leggero calo il 2022 con una diminuzione degli scambi del 5,3%, attestandosi sulle 710mila compravendite. Un ulteriore calo è previsto per il 2023, ma tale decremento dovrebbe comunque restare inferiore ai sei punti percentuali per circa 670mila compravendite.

Gli occhi su Milano

Nel 2022, secondo il Rapporto di Scenari Immobiliari, la superficie complessiva degli asset in gestione dei fondi immobiliari italiani dovrebbe superare i 40 milioni di metri quadrati. La città di Milano riunisce 6,8 milioni di metri quadrati di immobili, pari al 16,4% del totale gestito. «La funzione che meglio interpreta i desiderata degli investitori dei fondi immobiliari è il comparto degli uffici – si legge – che pesa per circa il 27% sul comparto a livello nazionale e il 60,5% delle superfici complessive, staccando il residenziale di 46,5 punti percentuali. Tra i comparti di nicchia, gli immobili in ambito sanità costituiscono la quota più rilevante, circa il 4 per cento».

Milano traina anche il volume complessivo degli investimenti concentrando circa quattro miliardi di euro di scambi e a performare è ancora una volta il comparto degli uffici, confermandosi l’asset class più appetibile per i principali player e la più dinamica nel capital market italiano. A livello nazionale le aree maggiormente capaci di attrarre investimenti nel breve periodo sono il nord e il centro, il Nord ovest risulta il più attrattivo per gli investimenti in ambito residenziale (affitto, vendita e social housing) e negli uffici e coworking; nel nord est si concentrano rilevanti opportunità nel settore dei campus tecnologici, seguiti da Rsa, social housing e Gdo; mentre nel centro e nelle isole l'asset class più attrattiva è il ricettivo, margini di crescita si riscontrano al sud anche per la logistica.

Le aspettative su Roma

Roma concentra 6,5 milioni di metri quadrati di immobili del patrimonio gestito, che rappresentano il 16% del totale. Anche nella Capitale si conferma l'interesse verso i comparti degli uffici e del residenziale, ridisegnandone le proporzioni. Il settore abitativo rappresenta quasi un quarto delle superfici complessive del patrimonio dei fondi immobiliari, pur rappresentando una quota insufficiente per le esigenze della popolazione residente. Se Milano brilla in numeri, Roma continua ad attendere la chiusura di importanti deals nell’hotellerie e in misura minore negli uffici, mentre risulta in crescita l'appetibilità degli spazi dedicati all’abitare.
Il centro della Capitale è particolarmente attrattivo per il comparto residenziale in vendita, l’alberghiero e il retail.

La grande Europa

Il conflitto russo-ucraino continua a ripercuotersi negativamente sull'economia dell'Ue, avviandola su un percorso di crescita più bassa e inflazione più elevata rispetto a quanto ipotizzato nel primo semestre. La crescita nella zona euro dovrebbe rallentare in modo considerevole nell'ultimo trimestre dell’anno in corso e nel primo trimestre del 2023. Il Bollettino economico di Banca d'Italia del 22 settembre riporta proiezioni riviste al ribasso: l'economia europea dovrebbe registrare una crescita del 3,1% nel 2022, dello 0,9% nel 2023 e dell’1,9% nel 2024. Al terzo trimestre del 2022, l’inflazione nella zona euro è aumentata in modo considerevole passando dall'8,6% di giugno (su base annua) al 9,1% di agosto e registrando un nuovo massimo storico del 10% a settembre. Le proiezioni della Bce relative all'inflazione sono state riviste al rialzo: 8,1% nel 2022, 5,5 nel 2023 e 2,3 nel 2024.

Tra i principali mercati in termini di investimenti immobiliari risaltano lIrlanda (+47%) e il Belgio (+134%) che hanno registrato un volume record nel secondo trimestre. Anche l'Italia (+54%), i Paesi Bassi (+37%), la Danimarca (+33%), la Spagna (+44%) e la Francia (+24%) hanno registrato un volume di investimenti record sempre nel secondo trimestre 2022. A livello semestrale, rispetto all'anno scorso, il mercato più brillante è stato quello spagnolo con una crescita degli scambi del 72%, seguita dalla Germania con il +57% e dalla Gran Bretagna (+43 per cento).

«Anche nel 2022 – ha dichiarato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, presentando il Rapporto – il risparmio gestito in immobili ha dimostrato un'ottima resilienza nonostante lo scenario post pandemico e le incertezze determinate da guerra e inflazione. Il mattone si conferma come un investimento anticiclico. I fondi immobiliari europei continuano a performare, la fase espansiva è diffusa, con gli incrementi più significativi registrati in Olanda, Lussemburgo, Germania e Italia. In dieci anni gli immobili detenuti dai fondi del Vecchio Continente hanno segnato apprezzamenti di valore pari a 2,6 volte. Le stime di fine anno restituiscono per gli otto Paesi esaminati, rappresentativi dei principali mercati europei, un patrimonio gestito di oltre 900 miliardi di euro, con un incremento del 7,5% rispetto all'anno precedente. Le previsioni per il 2023 sono positive. In particolare, per il nostro Paese dove dovremmo arrivare a sfiorare 130 miliardi di euro di patrimonio».

I comparti terziario e logistico sono protagonisti con aumenti di transazioni e locazioni che hanno generato un volume in crescita compreso fra il più 28 e il più 29 per cento. Rispetto al 2021 è il segmento residenziale che nel 2022 sta segnando la migliore performance (anche se in rallentamento negli ultimi mesi) con una crescita degli investimenti a livello Emea di oltre 50 punti rispetto allo scorso anno. Oggi in Europa i settori che offrono il miglior equilibrio tra crescita del capitale e rendimento da canoni di locazione, analizzati anche in prospettiva sui prossimi tre anni, sono il comparto uffici e della logistica.

Le prospettive per l’anno che sta per concludersi, nonostante le difficoltà del periodo, sono ottimistiche, con incremento delle masse gestite e diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale. Le stime di fine anno restituiscono per gli otto Paesi esaminati, rappresentativi dei principali mercati europei, un patrimonio gestito di oltre 900 miliardi di euro, che rappresentano un incremento del 7,5% rispetto all'anno precedente.

Tutti i fondi immobiliari europei esaminati chiuderanno l'anno con il segno positivo; per tre Paesi, Lussemburgo, Olanda e Svizzera, l'incremento dei volumi dei portafogli è a doppia cifra, ma altrettanto performante è la rivalutazione dei patrimoni delle Scpi francesi, degli Spezialfond tedeschi e dei veicoli italiani. Si conferma unica eccezione la Spagna, dove gli unici tre fondi sono in liquidazione e il veicolo quotato Socimi continua a essere lo strumento di investimento prevalente.

Nel complesso il mercato immobiliare europeo si avvia a chiudere il 2022 con un fatturato in crescita del 9,9% rispetto all'anno record del 2021. Come già citato, alla fine del primo semestre di quest'anno il volume totale degli investimenti in Europa era di 157 miliardi di euro. La solidità dei mercati immobiliari nei principali Paesi europei, rispetto allo scenario congiunturale futuro, atteso in calo e ancora carico di incertezza, viene confermata dalle previsioni sui fatturati delle cinque principali nazioni (Regno Unito compreso). Nella media dei cinque principali Paesi, la crescita nel 2022 è stimata nel 12,1% rispetto al 2021. Allargando ai 28 Paesi della Ue la media del fatturato generato a fine 2022, si stima un incremento rispetto all’anno precedente del 9%. La Germania si conferma il Paese più dinamico con un incremento di quasi il 20%, seguita da Italia e Spagna che registrano crescite vicine ai dieci punti percentuali (9,9 e 9,6% rispettivamente).
La stima per Francia e Inghilterra è invece che i rispettivi fatturati si chiudano con degli incrementi rispettivamente del 6,7% e del 7,5 per cento.

La Germania

Il fatturato immobiliare della Germania a fine 2022 toccherà i 345 miliardi di euro, mentre per il 2023 è atteso un aumento del 10,7%, con il volume totale del valore dello scambiato che sarà di poco superiore ai 380 miliardi di euro, confermando il territorio tedesco e il suo mercato immobiliare in vetta all'Europa per prestazioni ed esiti. In Germania, le compravendite di abitazioni nel 2022 sono stimate in aumento del 6,8% per un totale di oltre 390mila abitazioni vendute; per l'anno successivo la stima è invece negativa con un calo delle transazioni del 2,6 per cento.

La Francia

Risultati in campo positivo anche per la Francia, il cui mercato immobiliare in generale ha generato nel 2022 un fatturato di poco inferiore ai 210 miliardi di euro, dovuto in particolare alle performance del settore residenziale; nel 2023 il fatturato dovrebbe crescere del 3,4%, il che porterà il valore aggiunto del settore a 215 miliardi di euro. È la Francia a chiudere il 2022 con il numero più alto di compravendite residenziali con circa un milione e trecentomila abitazioni scambiate e una variazione del 5,6% rispetto al 2021. Il mercato residenziale francese già nel 2020 aveva dimostrato una eccezionale tenuta con un calo delle transazioni inferiore al 5% e nel 2021 il ritmo di crescita era più che raddoppiato. Per il 2023 si stima un calo di circa quattro punti percentuali.

La Spagna

Per la Spagna il giro d'affari previsto per i 12 mesi in corso è di 108 miliardi di euro, dovuto ad un aumento vicino al 10% rispetto al 2021, mentre le previsioni al 2023 ipotizzano il fatturato dimezzarsi in termini di crescita, con un volume di scambi poco superiore ai 113 miliardi di euro.

Inghilterra e dintorni

Per il Regno Unito, l’anno in corso non è stato completamente positivo. La stima per il 2022 indica un aumento del fatturato a 143 miliardi di euro (più 7,5% rispetto al 2021). Le aspettative non sono migliori per il 2023, le difficoltà complessive peseranno sul mercato terziario più importante d'Europa con previsioni di incremento del ritorno immobiliare del 2,5%. In Gran Bretagna la spinta del mercato residenziale è in decelerazione già da inizio 2022. A fine anno si ipotizza un volume delle compravendite (oltre un milione e mezzo) in crescita di quasi il 5% rispetto al 2021. Per il 2023 le stime virano al negativo per il mercato inglese con una decrescita degli scambi quasi di sei punti percentuali.

I fondi italiani in dettaglio

Prosegue il ciclo espansivo dei fondi immobiliari italiani; il peso del patrimonio gestito italiano sul resto dei veicoli europei ammonta a oltre l’11 per cento. Le stime del Nav a fine 2022, sulla base delle indicazioni dei gestori e dei dati delle semestrali, ipotizzano il superamento della soglia dei 103 miliardi di euro, con un incremento dell’8,2% sull'anno precedente. Il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 605 fondi attivi si stima supererà i 120 miliardi di euro, con un incremento di circa il 10,5% sui 12 mesi precedenti. Le previsioni per il 2023 sono di un incremento di Nav e patrimonio di oltre il 5%, 127 miliardi di euro per il patrimonio e un numero di veicoli in crescita di venticinque unità a 630. L'indebitamento del sistema fondi supera i 54 miliardi di euro con un'incidenza di circa il 50% sul patrimonio.

La performance (Roe) si attesta all’1,7 per cento. Gli uffici continuano a rappresentare l'asset class preferita dai fondi immobiliari italiani con un peso sul totale del patrimonio gestito del 58%, il retail si conferma al secondo posto (13 per cento). Nel 2022 continua a crescere la quota degli immobili residenziali e logistici, i due segmenti (sebbene in espansione) rappresentano complessivamente poco meno del 15%. Le prospettive per il 2023, sulla base delle indicazioni raccolte tra le Sgr, sono di un incremento delle masse gestite e diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale. Archiviato il 2021 con un capital markets di oltre dieci miliardi di euro, un risultato ben al di sopra delle aspettative del primo semestre, il 2022 volge al termine con prospettive di decisa ripresa e stime riviste nuovamente al rialzo: il trend positivo confermato dalla forte pipeline riscontrata in tutte le asset class fa ipotizzare il raggiungimento della soglia di dodici miliardi di euro nei volumi degli investimenti. I dati rilevati al terzo trimestre risentono degli effetti di transazioni avviate prima dell'estate e non riflettono possibili riduzioni legate al rialzo dei tassi dei tassi d’interesse.

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