Generali Re, focus su logistica e hotel per arginare il nodo degli uffici
Il gruppo a quota 39 miliardi di asset resta focalizzato su qualità e location. Al via un fondo hospitality con 12 strutture tra Venezia, Roma e all’estero Vienna
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L’occasione è l’ottenimento per Citylife, primo quartiere al mondo, del livello Platinum nelle tre certificazioni internazionali Leed for Cities and Communities, Well for Community e Sites “Existing Landscape”. La cerimonia ieri sera è stata il riconoscimento «dell’eccellenza nell’impegno per la rigenerazione urbana sostenibile e la creazione di una comunità di quartiere resiliente e inclusiva», recita il comunicato. Un appuntamento per una chiacchierata a tutto tondo con Aldo Mazzocco, ceo di Generali Real Estate, per capire il momento difficile di mercato.
«Le tre certificazioni non per singoli building ma per l’intero quartiere Citylife sanciscono la bontà del nostro intervento su 36 ettari di terreno, più della metà oggi parco urbano aperto al pubblico mentre l’altra metà offre un mix di funzioni tra uffici, residenze, ristorazione, leisure e shopping district», dice Mazzocco. Complesso di 60mila mq di ufficiche sarà completato da CityWave, edificio progettato da Bjarke Ingels Group pronto per fine 2025. Mentre alla città si aprirà l’ex Palazzo delle Scintille, hub vaccinale in tempo di Covid e futuro Generali square garden per eventi culturali.
È innegabile che il momento di mercato sia complicato. «L’impatto rapido della crescita dei tassi di interesse sull’economia dovrebbe smorzarsi l’anno prossimo - dice Mazzocco -. Entreremo probabilmente in un periodo di stabilizzazione e forse decrescita dei tassi».
Quali allora i settori sui quali investire? «Siamo investitori di lungo periodo - dice - e pensiamo che il percorso di crescita della logistica in termini di infrastruttura immobiliare sia ancora da compiere. Il nostro portafoglio oggi vale quasi un miliardo di euro in questo segmento, un milione di mq in Italia. Pertanto siamo positivi sui trend di crescita in termini di interesse degli investitori e aumento dei canoni». E aggiunge che: «Rimane buona la domanda per il residenziale, anche se soffre della concorrenza del fixed income e dei governativi». Una domanda che resta elevata non tanto per motivi demografici quanto per una ricerca di soluzioni moderne.
L’asset class uffici ha perso volumi di investimento nell’ultimo periodo, a livello italiano nell’ordine del 60-70%, ma per Generali real estate rappresenta ancora il 60% di un portafoglio che vale quasi 40 miliardi di euro di asset in gestione.
Secondo Mazzocco la paura del Covid, e quindi l’elevata quota di dipendenti in smart working, è rientrata. Una convinzione che non è di tutti, basta vedere quanti uffici sono ancora semi-vuoti. «Ci sarà una sempre maggiore polarizzazione tra immobili di qualità e asset meno appetibili e tra location forti e destinazioni di secondo piano», commenta, sottolineando che si è affacciata sul settore una nuova nube legata all’intelligenza artificiale e alla trasformazione del terziario che ne deriverà.
«Stiamo procedendo con l’attività ricorrente di rotazione degli immobili - spiega -, un continuo affinamento del portafoglio uffici fatto di acquisti, ristrutturazioni e anche vendite. I lavori di ristrutturazione oggi sono la parte più importante perché avendo immobili in ottime posizioni e di qualità vale la pena ristrutturarli». Alla domanda se valutano vendite risponde «dipende, è al 98% l’occupancy sugli uffici, ottime fonti di cashflow». Ma non nega che bisogna prevedere come saranno gli spazi nel 2030, una sfida non facile. «Il portafoglio complessivo è investito per il 33% in Francia (Ile de France), 22% in Italia (a Milano e in parte a Roma), il 18% in Germania e poi l’8% in media in Spagna, Polonia, Regno Unito e così via».
Il gruppo sta allestendo fondo europeo di ospitalità con 12 hotel, in Italia a Venezia e Roma, all’estero a Vienna. Sono strutture che arrivano da Cattolica.
«I nostri fondi paneuropei investono in un solo settore e sono diversificati geograficamente nelle città più importanti in Europa», continua Mazzocco.
Dal repricing in atto, al ribasso, possono scaturire occasioni di acquisto, ma bisogna vincere la cautela. Al momento i capitali che lasciano il real estate non cercano altre tipologie di investimento, ma una sorta di parcheggio temporaneo in vista di tempi migliori. Generali Re invece si muove. Nella primavera scorsa ha acquisito con Ece un centro commerciale a Monaco di Baviera e oggi guarda a Trieste, dove starebbe per acquistare Palazzo Carciotti, prima sede storica del gruppo assicurativo da ripensare adesso come mix hotel, uffici e negozi, mentre a Milano sta completando la riqualificazione del palazzo di Piazza Cordusio dove a breve inaugurerà l’hotel Meliá.
Il target di investimenti 2024-2026 è di mezzo miliardo l’anno di acquisizioni a livello europeo, «se vendiamo però abbiamo altre risorse» conclude Mazzocco. Che punta ad espandersi sempre più nel mondo private debt.
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