RIQUALIFICAZIONE URBANA

Gestione hi-tech per gli immobili della Santa Sede

Innovativa azione di censimento e valorizzzazione – all’insegna di management, digitalizzazione e trasparenza – per il patrimonio immobiliare del Vaticano, che vanta un portafoglio di 1,6 milioni di metri quadrati

di Paola Pierotti

3' di lettura

Management, digitalizzazione e trasparenza. Tre parole chiave per il nuovo corso dell’Apsa, l’Amministrazione del Patrimonio della Sede Apostolica, il dicastero della Curia Romana a cui è demandata una parte importante della gestione del patrimonio immobiliare del Vaticano in Italia (sono escluse quindi le proprietà di singole diocesi e ordini, oltre agli edifici di culto, ndr), per il 90% a Roma, secondo i dati del censimento da poco concluso, che non ha interessato altri immobili situati all’estero. Un portafoglio di 1,6 milioni di metri quadrati.

«Solo una minima parte, il 15%, eterogeneo per datazione e caratteristiche tipologiche, è allocato nel libero mercato – racconta Giuseppe Russo, ingegnere, monsignore, sottosegretario dell’Apsa – il 30% è a canone agevolato per dipendenti, pensionati e altre categorie simili; il rimanente 55% ha finalità istituzionali o è concesso in comodato gratuito a specifici enti come sono gli istituti religiosi». Circa il 65% del patrimonio è ad uso abitativo, il 15% è direzionale, commerciale o produttivo, un altro 20% include scuole, biblioteche, musei o ospedali.

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Il piano di recupero è stato portato avanti negli ultimi due anni dall’Apsa che, da un paio di settimane è stata ulteriormente rafforzata della gestione degli investimenti finanziari e dei beni immobili di proprietà della Segreteria di Stato. «Siamo in una fase di rilancio – conferma Russo – di un’attività complessa quale la gestione di un patrimonio immobiliare rilevante, eterogeneo e un po’ trascurato. Gli obiettivi principali di questi anni sono stati quelli di migliorare il servizio e le performance del patrimonio e di agevolare il controllo e la trasparenza delle attività». Una squadra tecnica e una strategia mirata sul fronte delle finanze della Chiesa che intende distinguersi dalle vicende poco limpide del passato.

Sono in corso quindi la redazione delle procedure, il censimento aggiornabile semestralmente e la geolocalizzazione (primo progetto in Europa sviluppato in 3D con tecnologia Esri), una campagna di rilievi realizzati con tecnologia laser scanner 3D, la costituzione di una task force per un check-up a tappeto sullo stato di salute degli edifici, la definizione dei piani programmatici di manutenzione, ristrutturazione e riqualificazione funzionale, l’elaborazione di un progetto di riduzione degli sfitti e di ottimizzazione degli spazi occupati. E ancora la sostituzione, in corso, della piattaforma informatica: l’Apsa è già arrivata alla fase di test di un nuovo software di gestione del patrimonio che arriverà al traguardo entro l’estate.

Per le riqualificazioni, l’Apsa non potrà contare sull’incentivo del Superbonus, «ma sono in corso valutazioni sull'interesse a ricorrere ad altri meccanismi incentivanti ed è comunque stato approntato – continua Russo – un piano specifico per il tessuto edilizio di competenza». Più di un terzo dei consumi energetici e delle relative emissioni della nostra epoca provengono dal settore civile, chiaramente c'è attenzione al tema della “cura della casa comune”, come indicato ormai cinque anni fa da Papa Francesco nell’Enciclica Laudato si'. «Nella gran parte dei nostri contesti edilizi, spesso di pregio, è più difficile immaginare ristrutturazioni profonde – aggiunge – passando magari per uno strip out degli edifici e una trasformazione di vecchi fabbricati».

Tuttavia, ad esempio, è in corso lo studio di fattibilità tecnico-economica per la rigenerazione di un immobile ad uso uffici di prossimo rilascio che si trova a Roma alle spalle di piazza Pio XI. «Diventa urgente studiare soluzioni di integrazione del concetto di sostenibilità in un tessuto edilizio vetusto e in esercizio, per conseguire prestazioni tipiche del deep retrofit». Tra i progetti in corso c’è l’operazione dei Palazzi dei Propilei, prospiciente piazza Pio XII, dove sono stati già avviati primi interventi di ammodernamento ed efficientamento tecnologico. Questo caso, ancora all’inizio del suo percorso evolutivo in termini di performance, è rappresentativo dell’integrazione di sistemi impiantistici e tecnologici avanzati, integrati nell’architettura di un contesto storico. «In generale risultati di questo livello potranno realisticamente essere conseguiti – spiega Russo – a seguito della riorganizzazione radicale che la nostra struttura sta vivendo dal punto di vista dell’innovazione e della standardizzazione dei processi».

L’Apsa è di fatto anche una centrale di committenza: professionisti e società di professionisti possono inviare alla Segreteria per l’Economia (una struttura amministrativa interna alla Santa Sede) la propria domanda di iscrizione all’elenco degli operatori economici e, una volta registrati, partecipare alle procedure per l'assegnazione di incarichi. «La Santa Sede – conclude Russo – sempre di più richiede e promuove le competenze che possano servire per migliorare le performance gestionali del patrimonio». Le richieste di collaborazione vengono tutte censite e vanno ad arricchire l’albo fornitori, organizzato per categorie specialistiche, che verrà progressivamente aggiornato in base ad uno specifico sistema di feedback che nel tempo favorirà i soggetti virtuosi, a vantaggio del know-how e della qualità dei servizi.

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