Mercato

Gli investimenti nel real estate italiano chiudono il primo semestre a quota 3,5 miliardi

Secondo Duff & Phelps la contrazione è del 32% rispetto al 2019. Gli operatori però si dividono sulle previsioni a fine anno, con big player ottimisti su una rapida ripresa e addirittura un miglioramento

di Evelina Marchesini

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(Adobe Stock)

Secondo Duff & Phelps la contrazione è del 32% rispetto al 2019. Gli operatori però si dividono sulle previsioni a fine anno, con big player ottimisti su una rapida ripresa e addirittura un miglioramento


5' di lettura

Gli investimenti nel settore immobiliare in Italia hanno chiuso il primo semestre dell'anno a quota 3,5 miliardi di euro. A dirlo, i dati elaborati da Duff & Phelps in occasione del meeting europeo del Gri (Global real estate institute). I 3,5 miliardi, sottolineano dalla società, vanno confrontati con i 5,1 miliardi dello stesso periodo del 2019 e rispecchiano dunque una contrazione del 32 %.

Il mosaico dei dati.

Se per Duff & Phelps si delinea dunque un quadro di netta contrazione degli investimenti, non tutti i player del settore sono però d'accordo sul proseguimento di tale trend e dunque su una chiusura molto negativa dell'anno. Un altro report, per esempio, l'Outlook di Scenari Immobiliari appena presentato a Santa Margherita Ligure smorza i toni. «Il 2020 si avvia a conclusione in modo decisamente meno negativo delle, catastrofiche, attese del primo trimestre _ vi si legge _. Dopo i vari lockdown i mercati hanno ripreso una modesta attività, che sta migliorando e nel quarto trimestre si dovrebbe tornare ai trend normali di ciascun Paese». Analizzando gli investimenti istituzionali nel real estate europeo si nota, sempre secondo Scenari, un dato in controtendenza. Alla fine del primo semestre di quest'anno detti investimenti hanno fatto segnare, nonostante la pandemia in atto, un incremento del 2% rispetto al primo semestre 2019, con circa 129 miliardi di euro. Si tratta, è bene sottolinearlo, dei dati relativi agli investimenti, non al fatturato del settore immobiliare, il quale è previsto invece in calo del 18,1% (stima 2020 contro 2019) a livello di Eu28, del 13,4% di Eu5 e del 15,2% per l'Italia. Nel nostro Paese, in particolare, è atteso un ritorno degli investimenti sui livelli medi dello scorso decennio, con Milano protagonista e in forte ripresa.

Gli operatori.

Nel real estate italiano non possiamo parlare di veri e propri “negazionisti” degli effetti di Covid 19, ma sicuramente gli operatori si dividono in coloro che temono un forte ridimensionamento dell'attività e coloro che, invece, sono molto più ottimisti, basandosi sull'andamento dei propri business. «Secondo me il quadro è molto meno negativo di quanto sembri _ dice Riccardo Serrini, Ceo del Gruppo Prelios che gestisce oltre 40 miliardi di asset under management, e lo dico sulla base del nostro andamento, ma anche di quello dei nostri competitor. Abbiamo avuto un aprile e maggio decisamente negativo, in tutti i nostri business, che coprono tutto il ciclo immobiliare. L'impatto immediato più negativo è stato negli Npl, con tribunali chiusi, tutto fermo e così via. Su settori come lo sviluppo l'impatto invece è quasi nullo, perché i business plan sono a 15 anni, per esempio. Abbiamo notato, però, anche sul settore dei crediti deteriorati, un rebound molto veloce e forma di “V”. Uno shock veloce si recupera facilmente. Noi prevediamo una forte ripresa dell'attività e durante il Covid abbiamo assunto persone, non certo licenziato».

«Il mercato immobiliare italiano – dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari– non smetterà di attrarre investimenti, che nel 2021 privilegeranno in particolare i segmenti residenziale, logistico/industriale e terziario a Milano così come a Roma, dove anche i mercati di nicchia si ritaglieranno una buona fetta del totale. Abbiamo intervistato gli imprenditori e i manager presenti al 28° Forum e dal nostro sondaggio è emerso che l'eredità della crisi sanitaria si concretizzerà in un riequilibrio dei valori immobiliari, con un calo dei rendimenti sul breve periodo e più investimenti sul lungo, in nuove modalità di progettazione degli immobili, con una maggiore attenzione per la qualità del costruito in termini di comfort, ampiezza vani, spazi intermedi». Dal sondaggio emerge che se per il 2021 le previsioni di oltre un quarto degli intervistati (26%) puntano a un lieve miglioramento dell'industria immobiliare, privilegiando in oltre il 40% dei casi una certa stabilità per i prossimi 3-5 anni, gli scenari ipotizzati sono più rosei e in quasi il 60% dei casi vedono un piccolo miglioramento, con la stabilità che scende a valori in torno a 25%.«La tragedia della pandemia in realtà non ha modificato l'attrattività dell'Italia nei confronti dei grandi investitori istituzionali internazionali _ commenta poi Paolo Bottelli, fondatore e Ceo di Kryalos, che gestisce oltre 6,3 miliardi di asset immobiliari _ i quali però cercano più sicurezza e partner affidabili per muoversi sul mercato, dove evidentemente la presenza fisica non è più un'opzione oggi. Nel nostro caso, stiamo assistendo addirittura, nonostante il lockdown sperimentato, a un aumento degli investimenti e degli interessi all'investimento e mi sento di dichiarare che chiuderemo l'anno in crescita».«Le misure di lockdown hanno sicuramente avuto un'influenza significativa sul comportamento degli investitori e di conseguenza sul livello degli investimenti immobiliari in Italia nella prima metà dell'anno. Questi cambiamenti costringeranno gli operatori a pensare e sviluppare nuovi prodotti, in particolare per i settori residenziale e uffici, in grado di rispondere alle nuove esigenze degli utenti _ commenta Paola Ricciardi, Country managing director di Duff & Phelps Reag in Italia _. Guardiamo però con interesse e cauto ottimismo a quelle asset class che hanno saputo resistere meglio alla tempesta del Covid 19, tra le quali anche lo student housing e il senior living, per una ripresa che, anche se non immediata, potrebbe arrivare nel medio termine. Dà fiducia anche l'assenza di drastiche cancellazioni di operazioni nel corso degli ultimi mesi, pur in un contesto privo di grossi spunti. Infine, il fatto che gli investitori stranieri detengano ancora quote significative di investimenti in diversi comparti, conferma l'attrattività del nostro Paese».

Location & settori. Milano _ e questa è una visione comune a tutti _ resta e sarà la calamita degli investimenti nel nostro Paese. Per Duff & Phelps nel primo semestre 2020 il capoluogo lombardo ha raggiunto gli 1,8 miliardi di euro, confermando di fatto l'ammontare dello stesso periodo del 2019. Dal punto di vista dei settori, si nota naturalmente un andamento differenziato: il comparto uffici ha raccolto più della metà (il 53%) del totale degli investimenti nei primi sei mesi dell'anno, mostrando quindi una sostanziale tenuta, in vista di una fase in cui gli effetti dell'adozione su larga scala dello smart working porteranno a ripensare in modo profondo spazi e organizzazione dei luoghi di lavoro, continua lo studio di Duff & Phelps. Una buona performance viene evidenziata anche dalla logistica, spinta dalla significativa crescita dell'e-commerce nel periodo di lockdown, che raggiunge il 16% del valore complessivo degli investimenti. Le flessioni maggiori si evidenziano nei settori maggiormente colpiti dalle misure restrittive, che faticano a trovare spunti di ripresa, come quelli del retail, con una quota del 14% e dell'hospitality, che non va oltre il 12% del totale.

Da dove arrivano gli investitori.

Analizzando la provenienza geografica degli investitori, lo studio mostra che, nel comparto office, del valore complessivo di 1,8 miliardi di euro nel primo semestre 2020, la parte del leone (il 67%) la fanno quelli domestici, seguiti a distanza dai tedeschi, con una quota del 15% e dagli statunitensi, che rappresentano il 12% del totale. Soffermandosi sul settore logistico, gli investitori italiani e inglesi, entrambi con una quota del 30%, si spartiscono la maggioranza degli investimenti, che raggiungono i 545 milioni di euro, seguiti dagli statunitensi con il 15%. Infine, i 421 milioni di euro del segmento hospitality arrivano per il 61% dall'Austria, seguita dagli investitori italiani con il 18% e da statunitensi e svizzeri, entrambi con il 9%.

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