L’immobiliare alla prova del Covid

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Gran Bretagna, in altalena il mercato immobiliare

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Il 2020 era partito alla grande, con il vento nelle vele di una ritrovata stabilità politica con la netta vittoria dei Conservatori di Boris Johnson e l'uscita dall'Ue dopo oltre tre anni di incertezze su Brexit. Poi l'epidemia di coronavirus, e le misure restritive adottate per contenerla, hanno bloccato la ripresa e di fatto congelato il mercato per due mesi. La riapertura delle agenzie immobiliari a fine maggio e la ripresa delle visite alle case, pur con tutte le dovute cautele, ha portato a un immediato risveglio dell'interesse con un boom di richieste di informazioni (+88%). Il rimbalzo potrebbe avere breve durata. Molti esperti temono che, una volta spenta la fiammata di interesse post-lockdown, il mercato torni in flessione.
Le previsioni non sono incoraggianti. La peggiore recessione da oltre tre secoli, secondo la Banca d'Inghilterra, l'aumento della disoccupazione, il clima di incertezza generale e l'aspettativa di un ulteriore calo dei prezzi porteranno molti potenziali acquirenti a stare alla finestra. Secondo un sondaggio di Hometrack, il 40% ha deciso di rinviare ogni decisione. I prezzi sono già in calo da mesi, secondo i dati dei maggiori istituti di credito specializzati in mutui. In maggio il calo è stato dello 0,2% per Halifax, dell'1,7% per Nationwide. Le previsioni per il prossimo anno variano da un -4% di Capital Economics a un -14% di Nationwide. La Banca d'Inghilterra ritiene che la prevista recessione, con un aumento del 10% della disoccupazione, sia in linea con un calo del 16% dei prezzi delle case.
L'andamento dell'economia è la chiave di volta. “Continuiamo ad avere fiducia nello stato di salute del mercato immobiliare britannico sul lungo termine - spiega Russell Galley, Managing Director of Halifax -. Però le pressioni al ribasso sulla fiducia e sui prezzi nei prossimi mesi dipendono dalla rapidità con cui l'economia si potrà riprendere dagli effetti della pandemia e dal sostegno del Governo per i posti di lavoro e le famiglie”.
Il programma di sostegno del Tesoro britannico è stato tra i più generosi al mondo, con una serie di agevolazioni fiscali e interventi mirati. Per impedire un'ondata di licenziamenti, lo Stato sta pagando l'80% degli stipendi di quasi 9 milioni di lavoratori, con un costo per lo Stato di 20 miliardi di sterline. Resta il punto interrogativo su cosa accadrà dopo ottobre, quando il programma di sostegno finirà. Si vedrà se l'intervento del Governo ha evitato oppure ha solo rinviato la crisi e i licenziamenti di massa.
Il timore di una recessione invita anche le banche a essere particolarmente caute nell'offrire mutui, rallentando il mercato. Già in aprile il numero di mutui approvati è stato meno della metà dei minimi toccati durante la crisi finanziaria nel 2008.
Non mancano però gli ottimisti, che credono in un “relief rally”, una “ripresa sull'onda del sollievo” a fine anno se la crisi economica sarà più lieve di quanto previsto e se non ci sarà la temuta seconda ondata di coronavirus.
“Certo la crisi sta avendo un impatto sulla fiducia e sull'occupazione, - spiega Guy Harrington, Ceo della società specializzata Glenhawk -. Quello che non è cambiato è l'enorme divario tra offerta e domanda di case e i bassi tassi d'interesse, quindi non possiamo escludere una rapida ripresa”.
L'epidemia avrà un impatto di lunga durata sul mercato immobiliare anche perché sta modificando la domanda. Dopo il lungo periodo di lockdown e di lavoro da casa, le priorità degli inglesi sono cambiate: sono diventate più ricercate le case con giardino o comunque uno spazio all'esterno, mentre sono preziose le stanze in più da utilizzare come ufficio per lo smart working. In un'ottica di lavoro da casa serve spazio ma anche una banda larga superveloce e affidabile. Quindi una buona connessione internet aggiunge più valore a un immobile che non la prossimità a una stazione metro o ferroviaria. Per lo stesso motivo le case di campagna, che offrono spazio, aria pulita e spazi verdi, stanno vivendo un revival. Le conseguenze dell'epidemia si faranno sentire anche sugli altri settori immobiliari. C'è molta incertezza sul futuro degli uffici, data la crescente abitudine a lavorare da casa e l'aspettativa che non ci sarà un ritorno al ‘business as usual'. Le grandi banche della City hanno già detto ai loro dipendenti di continuare il lavoro a distanza.
La domanda di spazio per uffici potrebbe quindi calare, ma non tutti sono pessimisti. Alcuni esperti fanno notare che gli uffici di domani saranno meno densamente popolati, ma avranno bisogno di più spazio per rispettare le regole su distanziamento e qualità dell'aria.
Altrettanto dubbie le prospettive per il settore delle residenze per studenti, che negli ultimi anni ha vissuto un vero e proprio boom in Gran Bretagna. La previsione è infatti che ci sia un netto calo degli arrivi di studenti dall'estero che sostenevano la domanda di studentati. Ci saranno meno studenti europei a causa di Brexit e meno studenti asiatici a causa del coronavirus.
L'epidemia ha fortemente accelerato alcune tendenze che erano già visibili. La crisi del retail, ad esempio, è stata immensamente accentuata dalle chiusure forzate di negozi e centri commerciali, mentre l'ascesa dello shopping online è proseguita. La Gran Bretagna era già di gran lunga il primo Paese in Europa come percentuale di vendite via internet, abitudine consolidata per l'87% delle persone (in Italia è il 38%).
La crescita dell'e-commerce ha ulteriormente rafforzato il settore della logistica, con un forte aumento della domanda di magazzini e centri di distribuzione, soprattutto vicino ai grandi centri urbani, e l'onshoring, un ripensamento della catene di fornitura per riportarle più vicino al mercato finale. online e del bisogno di nuovi spazi tecnologicamente attrezzati.

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