Grecia, servizi e infrastrutture spingono i prezzi sulle isole

Importanti progetti di investimento in infrastrutture (porti turistici, aeroporti, campi da golf, centri dati, 5G) e una promettente pipeline di sviluppi sono già in programmazione per i prossimi anni. La domanda internazionale della fascia prime e super prime rimane a livelli eccezionalmente alti, con numeri in costante aumento negli ultimi 12 trimestri con un aumento dell’assorbimento che ha raggiunto il 35,3% dell'offerta nei primi nove mesi del 2022, rispetto al 23,2% e al 12,8% dei rispettivi periodi del 2021 e del 2020. Il valore totale degli investimenti è più che raddoppiato negli ultimi due anni, raggiungendo i 4,2 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2022, rispetto agli 1,7 miliardi di euro del 2020. L’aumento è attribuito principalmente alla promozione sistematica delle proprietà di lusso greche sul mercato internazionale, all’aumento della liquidità globale del periodo 2020-2021 e ai modelli comportamentali degli acquirenti di lusso durante il periodo della pandemia.

Nel comparto degli immobili di pregio la transazione media ha raggiunto i 2,9 milioni di euro, dicono da Scenari Immobiliari. Il valore medio delle transazioni mantiene una costante tendenza al rialzo, raggiungendo i 2,9 milioni di euro alla fine del 2022, rispetto ai 2,7 milioni di euro e ai 2,5 milioni di euro dei periodi corrispondenti del 2021 e del 2020. Sebbene il numero di compravendite nei primi nove mesi del 2022 sia rimasto elevato, con tassi di assorbimento in crescita, si è registrato un calo nella sottoscrizione finale dei contratti di compravendita in particolare per le case di lusso entry-level fra la fine dell’anno scorso e l’inizio dei primi mesi del 2023.

In particolare, mentre nel 2021 il 14,3% delle visite si è poi trasformato in una transazione, nel 2022 la percentuale è scesa al 7,9 per cento. Questo andamento riflette essenzialmente una minore disponibilità dei venditori a vendere e quindi a negoziare, la mancanza di scorte dopo un periodo molto attivo di vendite e la riluttanza degli acquirenti a concludere affari in un periodo di instabilità geopolitica e macroeconomica.

I principali acquirenti nelle isole greche sono diventati i cittadini degli Stati Uniti. «Gli Usa sono in testa, dato che una richiesta su cinque proviene da questo particolare mercato – specifica l’analisi di Scenari Immobiliari –. Seguono il Regno Unito e, fra i primi tre Paesi che hanno mostrato maggior interesse all'acquisto, ci sono poi le famiglie greche più abbienti. Vale la pena notare che la domanda combinata di Stati Uniti, Regno Unito e Grecia supera il 45% del mercato totale, mentre Francia, Germania, Svizzera, Israele, Canada, Australia e Belgio completano la top ten dei Paesi di provenienza».

Corfù e Mykonos sono le mete più popolari e rappresentano il 26,3% della domanda totale. Le due località hanno mantenuto il loro alto livello di interesse per un altro anno, con la periferia meridionale di Atene a completare le prime tre posizioni e Paros, Rodi e Tinos a seguire. Le preferenze delle famiglie italiane vanno sulle Cicladi e in particolare a Mykonos, Paros e Santorini, ma la percentuale di acquirenti è comunque inferiore al 9% del totale degli acquisti effettuati da cittadini residenti nella Ue.

Lo stock a Mykonos è rimasto in questi ultimi due anni sostanzialmente invariato, sono aumentate solamente le richieste di coloro che intendono affittare. I punti di maggior pressione della domanda sia in acquisto che in affitto sono tutti vicini al centro della città, diventata ormai da parecchi anni la vera concorrente in estate alla movida ibizenca.Quello che cercano soprattutto gli investitori sono le ville con almeno tre camere, piscina, wi-fi gratuito, vista sul mare, posti auto e servizi di manutenzione e pulizia dell'immobile da includere nell'affitto. I valori di vendita variano parecchio, si va da un minimo di 800mila euro sino a più di 5 milioni, in relazione al livello qualitativo, progettuale e di materiali usati per l'immobile, oltre alla posizione e alla vista panoramica.

Queste ville nei periodi di picco dell'estate mediterranea costano dai 10mila ai 25mila euro a settimana, ma per i prodotti più esclusivi si pagano sino a 50mila euro a settimana. E i prezzi di acquisto? Nelle zone interne, parlando di abitazioni di pregio, si va dai 5.300 ai 6.700 euro al metro quadrato, ma spostandosi al mare, con vista, ecco che le quotazioni salgono a 8.500-11mila euro al metro, con una media dell'isola, secondo Scenari Immobiliari, di 7.875 euro al metro. Le ville di lusso arrivano però a costare 28.500 euro al metro. L’aumento, dalla fine del 2021 alla fine del 2022, è stato del 6,3% e dai picchi del 2008 del 5,2 per cento.

L’altra regina del mercato delle isole greche è Santorini. A 40 minuti di volo da Atene, l'isola vulcanica del mar Egeo, rimane sempre, nonostante l'incremento del turismo, un luogo molto affascinante che attira ogni anno migliaia di viaggiatori. La domanda si orienta su tutte le aree in cui sono state realizzate ville e abitazioni sui bordi della Caldera, oppure sulle “cantine” ristrutturate. In quest’ultimo caso si tratta di edifici costruiti nei secoli scorsi e poi restaurati in ville di lusso, dotate spesso di giardini, piscina e varie terrazze, poiché la loro struttura è spesso suddivisa su due o tre piani differenti. Fra le location più amate c'è ad esempio la costa nord-occidentale di Santorini, dove si trova il piccolo villaggio di Finikia, che si raggiunge a piedi da Oia, celebre per il suo tramonto. Le auto non sono ammesse e il villaggio è noto per la sua atmosfera pacifica, fuori dalla movida notturna che ha ormai preso piede anche a Santorini.

Le ville costano fra mediamente fra i 750mila e il milione e mezzo di euro, ma nel caso delle ville più esclusive, il prezzo di acquisto supera i 5 milioni. Affittare a Santorini una villa di lusso costa più o meno come a Mykonos, vale a dire fra i 7 e i 10mila euro a settimana. I prodotti “high end” arrivano a superare i 20mila euro a settimana. Più in dettaglio, i prezzi delle case di pregio nell'interno dell'isola vanno dai 5.200 ai 7.300 euro al metro, mentre il fronte mare parte dai 5.900 euro al mq per arrivare ai 9mila euro al metro. La variazione delle quotazioni nell'ultimo anno è stata del +7,5%, mentre l’aumento rispetto ai massimi del 2008 è del 6,9 per cento. Le ville di lusso costano molto di più, in media si parla di 19.200 euro al metro quadrato.

Le ville di lusso, tutte con vista al mare, non sono appannaggio solo di Santorini e Mykonos. Secondo Scenari Immobiliari, i prezzi a Paros raggiungono i 12.800 euro al metro, a Rodi i 12mila, a Naxos gli 11.800 euro al metro. Seguono Samos e Skopelos con 9.500 euro e Creta con 8.200 euro al metro.

Le altre due “isole grandi” possono essere un'ottima alternativa d'acquisto, con molta più offerta e quindi prezzi più abbordabili. La bella Creta offre infatti case con vista mare a partire da 3.500 euro e fino a 5.400 euro al metro quadrato (nell’interno si va dai 2.600 ai 3.600 euro al mq) e gli aumenti dei prezzi si attestano sopra il 10% rispetto ai massimi del 2008. A Rodi il fronte mare si trova dai 2.700 ai 3.500 euro al mq, mentre nell'interno si va dai 1.800 ai 2.300 euro al metro: l’aumento dai massimi del 2008 è del 10,2% e quello a un anno del 3,8 per cento.