Healthcare: asset in crescita o segmento di «nicchia»?

Il nostro paese, così come l’Europa, sta invecchiando ad un ritmo sostenuto. Tutti i paesi europei saranno influenzati da tale trend ma a ritmi e in misura differenti. Volendo identificare un indice basato sul potenziale di cambiamento demografico, la maturità del mercato immobiliare, l’indice di ricchezza privata ed in particolare dei livelli pensionistici di vecchiaia; Germania, Francia, Regno Unito, Italia e Polonia occupano le prime posizioni .
Un mercato immobiliare con un surplus di domanda per immobili commerciali e conseguente decremento dei rendimenti attesi sta spostando l’attenzione anche verso opportunità alternative con un potenziale di crescita a lungo termine e ritorni più elevati come il segmento healthcare.

I fattori e le tipologie
I fattori che determinano la scelta di valutare questa asset class sono: la diversificazione del rischio del proprio portfolio, un outlook positivo per i fondamentali della specifica asset class, ritorni attesi maggiori rispetto ai settori tradizionali oltre che le caratteristiche del prodotto che rendono l’investimento di medio-lungo periodo.
I segmenti che hanno primeggiato in termini di investimenti a livello europeo, a partire dal 2015 sono stati, tra gli asset alternativi, student housing (23%), healthcare (23%) e progetti mixed-use (30%). Numerosi edifici di tali tipologie sono stati venduti in Germania, Paesi Bassi e Regno Unito, tuttavia le transazioni maggiori sono state nel settore sanitario, grazie alla cessione di case di cura in Germania, Paesi Bassi e Regno Unito e portafogli di ospedali/cliniche in Spagna, Francia e Italia.

La classificazione delle strutture si basa essenzialmente sul tipo di assistenza fornita che può limitarsi ad un supporto socio-assistenziale oppure integrare la componente sanitaria. Nel primo caso (Ra) trattandosi di strutture che accolgono soggetti con diversi gradi di autosufficienza, il contributo da parte del Sistema Sanitario Nazionale risulta nullo.
Le residenze sanitarie assistenziali (Rsa), al contrario delle Ra sono strutture che accolgono persone non autosufficienti siano essi anziani e non, che necessitano di un livello di assistenza medica e riabilitativa di livello intermedio a cui si aggiunge il supporto alberghiero.

Quanto alla stima dei posti letto necessari, ogni regione sulla base degli indirizzi ministeriali, ha stabilito i propri livelli di fabbisogno. L’offerta oggi raggiunge i più alti livelli nelle regioni del Nord, dove si concentra il 64% dei posti letto.
L’analisi comparata tra popolazione over 65 e il numero di posti letto disponibili in strutture sanitarie residenziali per anziani evidenzia una disponibilità mediamente bassa. Il Trentino risulta essere la regione con il rapporto tra posti letto e popolazione anziana maggiore (4,4%), Lombardia, Veneto, Piemonte e Friuli VG si posizionano sotto il 3% mentre la dotazione nelle altre regioni è inferiore al 2 per cento.

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Il mercato
Il mercato, caratterizzato dalla presenza di una moltitudine di gestori di carattere locale, ha visto l’arrivo sul territorio nazionale di operatori professionali (Korian, Kos Care, Orpea, Coopselios, Anni Azzurri, ecc), che attraverso un processo di consolidamento avvenuto tramite acquisizioni, processo tutt’oggi in corso, ha portato ad una concentrazione del mercato.
Fattore attrattivo determinante da parte degli investitori è la dimensione media della struttura; per poter garantire una positiva economicità a livello gestionale, la dimensione si dovrebbe attestare nell’intorno dei 120 posti, non dimenticando tuttavia che l’unità di base delle Rsa rimane il nucleo, costituito da 20-25 posti se destinati ad anziani non autosufficienti o da 10-15 posti se si si considerano utenti disabili.
Il consolidamento del mercato, l’arrivo di nuovi operatori internazionali e le numerose opportunità in sviluppo rendono tale segmento meritevole di essere analizzato, compreso e valutato. Se si tratta di una tipologia di investimento destinata solo a specialisti sarà il mercato a definirlo.