Punta a diventare il pricipale hub last Mile in Italia. Hines ha finalizzato un investimento, in partnership con Allianz Real Estate, in Via Rubattino 87 a Milano. L’acquisizione è stata conclusa tramite il Fondo Urban Mile, gestito da Blue Sgr, e riguarda un terreno di 110mila metri quadrati dove verrà realizzato un innovativo hub logistico pensato per le consegne last-mile e predisposto all’utilizzo di mezzi elettrici. La nuova struttura sarà una delle più grandi piattaforme di logistica a servizio di Milano e sarà realizzata nei prossimi 36 mesi, con un investimento complessivo di 80 milioni di euro.

Area strategica e mobilità elettrica

L’area è di particolare rilevanza vista la sua posizione lungo la tangenziale di Milano e allo stesso tempo la sua vicinanza a snodi strategici quali l’aeroporto di Linate e lo scalo intermodale di Segrate che collega l’Italia con i paesi del Nord Europa, in particolare Germania, Belgio e Olanda, e con il Sud Italia.
La piattaforma logistica sarà inoltre funzionale a garantire, nella città di Milano, le consegne legate all’e-commerce, che sempre più necessitano di baie di carico prossime ai grandi centri urbani.

Grazie allo studio di un sistema sinergico e integrato, la nuova piattaforma diventerà un punto di snodo cruciale per l’intermodalità tra i mezzi pesanti e il trasporto cittadino. L’efficienza dei trasporti, inoltre, è favorita anche dalla scelta di potenziare la mobilità elettrica, predisponendo l’intero immobile ad ospitare mezzi alternativi.

Il suo sviluppo è pensato per essere conforme con le metriche Creem (ossia metriche previste per accelerare la decarbonizzazione e aumentare la resilienza degli immobili commerciali ai cambiamenti climatici). Sarà dotato di pannelli fotovoltaici, superfici pavimentate filtranti per il drenaggio delle acque, illuminazione Led a bassi consumi, rivestimento ad alte prestazioni per dissipare il calore esterno e mantenere la temperatura interna e fasce ecologiche alberate per limitare l’impatto. È inoltre previsto il conseguimento della importante certificazione Breaam Very Good. Infine, le già ridotte emissioni di CO2, saranno compensate anche dalla realizzazione di oltre 22mila metri quadrati di aree verdi interne, con funzioni drenanti.

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«Questo investimento, il secondo dall'inizio dell'anno nel settore logistico, rappresenta per Hines la prima piattaforma last mile a Milano – ha affermato Mario Abbadessa, senior managing director & country head di Hines Italy – e si caratterizza per dimensioni dell’area, accessibilità, connessioni e innovazione dello sviluppo. Questa operazione, in partnership con Allianz Real Estate, ci permette di rafforzare ulteriormente la presenza sul mercato della logistica, asset class nella quale vogliamo confermare la nostra leadership non solo in termini di volumi di investimento, ma soprattutto di innovazione di pensiero».

«Considerando la continua crescita della domanda per strutture logistiche last-mile e l'attuale contesto di mercato estremamente competitivo – ha aggiunto Donato Saponara, head of Investments West Europe e Country head of Italy per Allianz Real Estate – ci fa piacere partecipare a questo investimento. Siamo focalizzati nel costruire la nostra esposizione al settore logistico insieme a partner di primario livello».

L’area ex Innocenti

La realizzazione di questa piattaforma di logistica rientra in un progetto di rigenerazione urbana molto più ampio che coinvolge l’intera area ex-Innocenti rimasta bloccata per oltre 10 anni. Il progetto si inserisce nell’ambito dell’attuazione della “Grande Funzione Urbana Rubattino”, prevista dal Pgt del Comune di Milano, che si estende per oltre 300mila metri quadrati. In questo ampio progetto di rigenerazione urbana troveranno posto importanti funzioni pubbliche, tra cui la “Magnifica Fabbrica” della Scala, che ospiterà i suoi laboratori e spazi espositivi, e l’ampliamentodel Parco della Lambretta per circa 70mila metri quadrati.

Logistica, il primo comparto in Italia

Ad oggi Hines ha costituito una piattaforma logistica di circa 700mila metri quadrati di superficie che, oltre a via Rubattino, include gli investimenti effettuati nel parco logistico di Vigasio, a Bologna, in area Castel San Pietro, il recente portafoglio nel Nord Italia, locato a Snatt Logistica e gli immobili a Tortona, Brescia e Montichiari.

L’esposizione globale di Allianz Real Estate al settore logistico ammonta a 11,6 miliardi di euro, pari al 13,8% del totale degli asset gestiti, di cui la maggior parte è allocata in Europa (5,8 miliardi alla fine del 2021). In Italia, durante gli ultimi tre anni, sono state completate un numero significativo di transazioni che hanno portato il portafoglio logistico italiano a un valore che supera i 500 milioni di Euro di patrimonio gestito.

Come aveva recentemente spiegato Faustino Musicco, head of Logistics, Last Mile and Data Centers di Colliers Italia, «nel corso del 2021 i volumi d’investimento,nel comparto della logistica, so o stati pari a 2,9 miliardi di euro, un dato superiore del +113% all’anno precedente, rappresentando oltre il 60% del totale investito nel mercato real estate nazionale. Ciò ha avuto un ovvio impatto anche sul prime yield, che oggi si attesta ai minimi storici, raggiungendo una media del 4%, superiore però alla media europea. Non solo, se il prime rent a Milano e Roma è pari a 58 euro al mq annuo, quello degli immobili l ast mile supera anche i 90 euro al mq». Anche il take up è cresciuto, raggiungendo quota 2,4 milioni di metri quadri, con un aumento del 9% rispetto al 2020.

Nell’operazione di Via Rubattino, Hines e Allianz Real Estate sono stati assistiti da EY e Led Taxand per gli aspetti fiscali e da Gianni & Origoni e Chiomenti per quelli legali. Le attività di natura tecnica sono state seguite da YardReaas, mentre Dils ha curato gli aspetti commerciali. Todarello & Partners si è occupato dello urban planning e SFRE il progetto architettonico.

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