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Hotel, nelle grandi città una camera vale come un bilocale

Crif stima in media un valore di 19,7 milioni di euro per albergo a Milano, seguita da Firenze con 17 milioni e Roma con 11 milioni

di Adriano Lovera


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Il Chia Laguna Resort

3' di lettura

Nelle principali città turistiche italiane la redditività delle strutture alberghiere è elevata e una sola camera vale quanto un bilocale. Ecco perché il segmento “hotel”, una volta considerato alternativo, è ormai un asset stabile nel mirino degli investitori internazionali. È quanto emerge da uno studio sul settore ricettivo di Crif-Res (Real estate service).

«L’elevata redditività nelle città d’arte, come Venezia, Firenze e Roma, fa sì che queste rappresentino le mete ove si concentra la gran parte degli investimenti da parte degli operatori specializzati, determinando i valori di mercato unitari a camera più elevati a livello nazionale» spiega Federica Selleri, director property valuation della società.

Crif, sfruttando la sua enorme banca dati in cui sono censiti oltre 3mila hotel, stima in media un valore di 19,7 milioni di euro per albergo a Milano, seguita da Firenze con 17 milioni, Roma con 11 milioni, la Costa Smeralda con 9,5 milioni, Venezia con 7,3 milioni. Dividendo queste cifre per il numero medio di camere, si ottiene che a Venezia una sola camera valga 227mila euro, 224mila a Firenze, 180mila a Roma e 163mila a Milano, mentre nelle località turistiche si raggiungono livelli di 170mila euro a Livigno, 140mila nel Levante Ligure, 130mila in Costa Smeralda, per scendere intorno ai 70mila euro sulla riviera romagnola.

Se si considera il Rev Par (Revenue per Available Room, in sostanza il fatturato generato dalla singola camera che si ottiene moltiplicando prezzo medio x tasso di occupazione fratto 100) Venezia è in testa con 165 euro, seguita da Roma a 131, Firenze 106, Milano 104, mentre Napoli, seppure con un valore molto lontano (68 euro) si pone davanti a diverse città del Nord come Genova (65 euro), Bologna (64 euro) e Torino (63 euro).

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Queste sono alcune cifre interessanti di un settore, quello alberghiero, che ha catalizzato la bellezza di 2 miliardi di investimenti nei primi sei mesi dell’anno (il 42% del totale degli investimenti immobiliari) e che presenta ottime prospettive in chiave futura, per avendo ancora da recuperare un gap con i migliori mercati europei specialmente a livello di offerta di fascia alta e di presenza delle grandi catene internazionali.

L’Italia ha il più grande patrimonio ricettivo del continente, con circa 33mila alberghi, molti dei quali di piccola dimensione e conduzione famigliare, e 1,1 milioni di camere. Eppure, sul totale degli investimenti, attira il 12,2% del totale e si pone al quarto posto dietro Germania (18,3%), Francia (15,5%) e Spagna (13,5%). Metà dei nostri alberghi sono ancora 3 stelle e quelli di lusso coprono circa il 10% del totale, a fronte di una penetrazione delle categorie elevate con in Europa raggiunge il 30%.

Ma il trend è in deciso miglioramento, considerando che negli ultimi 10 anni i 5 stelle sono aumentati del 51,8%, i 4 stelle del 21% mentre quelli di fascia più bassa, 1 e 2 stelle sono calati di almeno il 25 per cento. «Da cinque anni, in Italia si registra un incremento della domanda alberghiera, soprattutto da parte dei turisti stranieri, con previsioni di crescita ulteriore. Per soddisfare questa domanda, sempre più esigente, l’offerta si sta gradualmente adeguando, pur rimanendo un gap nel segmento di gamma più elevata» ragiona Stefano Magnolfi, Executive Director di Crif Res. Un elemento da considerare, che rende ulteriormente interessante il nostro mercato, è la varietà delle strutture. I valori medi più alti, infatti, non si registrano tra gli hotel ma tra i villaggi turistici, che in media sono compresi tra 8 e 10 milioni di euro, ma nelle zone turistiche di maggior pregio toccano picchi vicini a 20 milioni.

Non a caso, tra i principali cambi di proprietà avvenuti nel primo semestre dell’anno, alcuni riguardano resort di fascia alta. Basti pensare all’acquisizione da parte del fondo americano Oaktree di 16 strutture di Castello Sgr, tra cui alcuni resort di lusso come Fonteverde, Bagni di Pisa e Chia Laguna. E riguardano i villaggi alcuni dei progetti più moderni, come quello relativo alla riconversione dell’ex centrale elettrica Enel di Porto Tolle, in Veneto, dove la società Human Company realizzerà una struttura ricettiva all’aria aperta su 110 ettari, capace di 8mila turisti al giorno tra piazzole e bungalow, per un investimento di circa 60 milioni di euro. Apertura prevista nel 2023.

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