I fondi immobiliari crescono a 4.450 miliardi nel mondo

«Nel nostro Rapporto – ha spiegato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – abbiamo registrato una variazione del peso dei vari comparti a livello di asset allocation del patrimonio gestito italiano, con una crescita del residenziale, della logistica, degli uffici e del commerciale. Dalle indicazioni che abbiamo raccolto tra le Sgr che hanno partecipato alla realizzazione dello studio, emerge che le prospettive per il 2023 si orientano verso un cauto ottimismo, con incremento delle masse gestite e diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale. A livello di fatturato complessivo delle Sgr italiane, siamo intorno a un valore di oltre quattrocento milioni di euro nel 2022, con circa 1.100 addetti, mentre il valore del patrimonio medio per le società di gestione è di circa 1,9 miliardi di euro. Nell'ambito delle acquisizioni risulta in crescita l'interesse per il residenziale, a più 4,6%, il retail, a più 3%, e gli uffici, aumentati di 10 punti percentuali».

Fondamentale per l’analisi dei fondi è inquadrare esattamente l’andamento dei mercati di investimento. «Il mercato immobiliare terziario in Europa ha chiuso il 2022 con il segno positivo, nonostante le turbolenze continue sia in campo finanziario che geopolitico. La domanda degli utilizzatori è rimasta vivace nel 2022 e la fine dell'anno ha mostrato i primi segni di normalizzazione dell'attività; i volumi delle locazioni sono tornati alla media decennale del periodo pre-Covid nella maggior parte dei principali mercati europei», spiegano da Scenari Immobiliari. La domanda di nuovi spazi è attualmente guidata da una crescente attenzione alla qualità piuttosto che alla quantità.

Con quasi 2,5 milioni di metri quadrati, l'assorbimento nel quarto trimestre del 2022 è diminuito del 23% rispetto al quarto trimestre del 2021. Il dato indica una frenata che si dovrebbe confermare anche nei primi tre mesi del 2023; tuttavia il dato conclusivo, pari a 10,2 milioni di metri quadrati, ha superato dell'8% il dato consuntivo del 202. Il settore tech, che era stato un grande protagonista del mercato nel periodo passato, durante gli ultimi mesi del 2022 ha fatto un notevole passo indietro nella maggior parte delle città europee, sopravanzato dai settori finance e legal, divenuti i più attivi in tutta Europa.

Nel mercato degli uffici più grande d’Europa, Parigi, la domanda nel quarto trimestre ha raggiunto i 602mila metri quadrati (un calo del 6% annuo), portando il valore totale dello spazio transato nel 2022 a 2,1 milioni di metri quadrati, con un incremento annuo del 10%. Il principale motore della domanda, oltre alla ricerca di edifici di elevata qualità, è la ricerca delle location migliori, creando un contrasto tra i mercati secondari più e meno consolidati di Parigi.

Anche le acquisizioni nel centro di Londra hanno subito un rallentamento nell'ultimo trimestre,raggiungendo i 195mila metri quadrati (meno 22% su base annua) e non raggiungendo la media trimestrale decennale. Tuttavia, il totale annuo di 900mila metri quadrati è stato del 17% superiore ai volumi registrati nel 2021.Anche nei mercati tedeschi dei cosiddetti “Big 5” (le cinque principali città tedesche) l’acquisizione di uffici è stata contenuta nell’ultimo trimestre dell’anno.
L’assorbimento di spazi nuovi in totale è stato di 600mila metri quadrati, in calo del 37% rispetto ai 959mila registrati nel quarto trimestre del 2021.Tuttavia, il totale annuale di 2,9 milioni di metri quadrati è stato del 2% superiore ai volumi registrati nel 2021. L'unico mercato che ha registrato un aumento è stato quello di Amburgo (7 per cento). Tutti negativi i dati registrati nelle altre città: Berlino (-55%), Francoforte (-46%), Düsseldorf
(-31%) e Monaco (-28 per cento).

Nel 2022 gli spazi ad uso ufficio negli immobili europei sono aumentati di venti punti base al 7,4% nel quarto trimestre, ovvero il livello più alto dal primo trimestre del 2017. L’aumento dell'offerta, la limitata espansione aziendale e le esigenze di spazio ridotte a causa del lavoro ibrido, hanno iniziato ad avere un impatto in tutta Europa. Circa il 55% dei mercati immobiliari terziari delle principali capitali europee ha registrato un aumento dei loro tassi di vacancy, in particolare durante il quarto trimestre del 2022.

Fra le città con i maggiori rialzi in termini di basis point Dublino (130 bps con un tasso di vacancy al 13,3%), Milano (120 bps al 13,1%), Amsterdam (80 bps al 5,9%) e Amburgo (70 bps al 4,2 per cento). Al contrario, dieci città hanno registrato una diminuzione dell'offerta disponibile. Fra queste: Edimburgo, L’Aia e Varsavia.

Nel corso della prima metà del 2022 le attività di investimento in Europa hanno inizialmente consolidato e successivamente incrementato i volumi rispetto allo stesso periodo del 2021 (circa venti miliardi di euro e un incremento del 70% circa). A partire dal terzo trimestre, a causa dell'incremento dei tassi di finanziamento e dell'aumento dei livelli di incertezza economica, si è assistito a un rallentamento delle dinamiche rilevate per la prima parte dell'anno,andamento compensato, però, da importanti transazioni conclusesi nella parte finale del periodo che hanno portato i volumi a superare i livelli del 2021 (quaranta miliardi di euro di investimenti complessivi, pari a un incremento di circa il 2,6%).

Le previsioni per il 2023 sono incerte e fortemente correlate alla sostenibilità economica dei canoni di locazione e alla loro capacità di incidere sui rendimenti. Francia, Germania e Regno Unito continuano a rappresentare, anche per il 2022, i mercati maggiormente attrattivi: i volumi degli investimenti hanno rispettivamente raggiunto i sei miliardi di euro, gli 8,2 miliardi di euro e gli 8,1 miliardi di euro.Gli shopping center e gli spazi commerciali lungo le high street concentrano le quote più rilevanti degli investimenti, circa il 55% del totale, equamente distribuito tra le due tipologie di asset immobiliari,grazie alla loro liquidità e adattabilità nonché alla volontà degli investitori di raccogliere i capitali necessari alla valorizzazione di asset secondari attraverso la dismissione di parte del patrimonio immobiliare a disposizione.

Le quotazioni, nel corso del 2022, sembrano avere finalmente invertito, a eccezione dell'Italia, l'andamentonegativo fatto registrare nel biennio 2020-2021. Nel corso del 2022 via Montenapoleone a Milano è diventata la high street più costosa d’Europa, davanti a New Bond street a Londra e Avenue des Champs Elysees a Parigi, nonché la terza al mondo, dietro Upper5th avenue a New York e Tsim Sha Tsui a Hong Kong. Le dinamiche di mercato risultano quindi eterogenee all'interno del panorama europeo, con Londra, Parigi e Monaco ampiamente al di sotto delle quotazioni registrate nel 2019, con scostamenti superiori al dieci per cento e in alcuni casi prossimi al 30%.

L’acquisizione di spazi logistici in Europa ha raggiunto gli 8,3 milioni di metri quadrati nell'ultimo trimestre dell'anno, in crescita del 3% rispetto al trimestre precedente: un risultato, nonostante l’incertezza del mercato, ben al di sopra delle aspettative e in linea con la media trimestrale degli ultimi cinque anni. Complessivamente ammontano a 58 i miliardi di euro di investimenti, di cui 14,5 miliardi di euro in Uk, 10,3 miliardi di euro in Germania e 6,4 miliardi di euro in Francia. La combinazione fra una domanda resiliente e il record registrato nel primo semestre dell'anno ha portato l’assorbimento a fine 2022 a 37,5 milioni di metri quadrati, un buon risultato se confrontato al massimo storico del 2021 (40,2 milioni di metri quadrati). In dettaglio 7,5 milioni di metri quadrati in Germania, 4,5milioni di metri quadrati in Uk e tre milioni di metri quadrati in Francia. In percentuale ciò equivale a un calo del 6% rispetto su base annua; una flessione tutto sommato contenuta che ha avuto delle eccezioni come i forti aumenti di scambi in mercati più piccoli come Dublino, Madrid e quelli della Romania. In Europa, nel 2022, i canoni sono aumentati del 15%, gli affitti prime sono cresciuti dell’11%; in zona euro l'incremento è stato del 10 per cento.

Gli aumenti più significativi, a due cifre,si sono registrati a Praga (36%), nell’Île-de-France (32%) e Slesia (25%). Incrementi molto più bassi, intorno al 2%, si sono registrati a Varsavia, Madrid e Stoccolma. La logistica in Italia continua a crescere e le stime indicano a fine anno un fatturato di circa 92 miliardi di euro (quasi il 3% sull’anno precedente). I canoni sono aumentati a livello nazionale del 7%, nel dettaglio nelle diverse aree della penisola i differenziali sono stati 3% a nordovest, 7,5% a nord-est, 4,5% nel centro e 6,5% a sud e nelle isole.