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I fondi immobiliari e Reits battono il Covid-19

Forte crescita del patrimonio nel 2019 (+8,5%, pari a oltre 3mila miliardi nel mondo). Positivo anche il 2020. In Italia oltre 90 miliardi di euro di patrimonio nel 2019 (+10,9 per cento). Nel 2021 previsti oltre cento miliardi

di Laura Cavestri

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Forte crescita del patrimonio nel 2019 (+8,5%, pari a oltre 3mila miliardi nel mondo). Positivo anche il 2020. In Italia oltre 90 miliardi di euro di patrimonio nel 2019 (+10,9 per cento). Nel 2021 previsti oltre cento miliardi


6' di lettura

Il risparmio gestito in immobili attraverso fondi immobiliari (quotati, non quotati) e i Reits continua a crescere nel mondo e la pandemia da Covid- 19 ha solo rallentato questo trend. Alla fine del 2019 il patrimonio immobiliare di fondi e Reits ha raggiunto nel mondo 3.180 miliardi di euro, che rappresentano un aumento dell'8,5% rispetto all’anno precedente. Nei primi mesi del 2020 l’industria dei patrimoni immobiliari gestiti, pur avendo dei cali da ricavi da locazione ha mostrato una forte resilienza, soprattutto nella conservazione del valore del sottostante.

ASSET ALLOCATION TOTALE DEI FONDI IMMOBILIARI E REIT
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Sono solo alcuni dei dati illustrati oggi da Scenari Immobiliari in occasione della web conference di presentazione del 36mo Rapporto 2020 “I Fondi immobiliari in Italia e all'estero”, realizzato in collaborazione con lo Studio Casadei che ne ha curato la parte di analisi finanziaria.

ASSET ALLOCATION DEI FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA
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«Dal 2000 al 2019 – ha commentato Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, illustrando il Rapporto – il patrimonio di fondi e Reits è più che raddoppiato. In questo modo famiglie e investitori hanno saputo reggere alla crisi del 2008 e oggi stanno affrontando con una relativa tranquillità il post pandemia. Questi portafogli hanno le caratteristiche per far fronte all'emergenza sanitaria globale degli ultimi mesi, anche perchè la contrazione degli indicatori è dipesa quasi esclusivamente da impossibilità di utilizzo delle superfici. La maggior parte dei contratti è a lungo termine con inquilini di alta qualità, così gli impatti si riducono fino ad annullarsi nel tempo. Quindi, allo stato attuale della crisi, non si pensa di attivare procedure straordinarie. Anzi, in molti casi i gestori stanno acquistando, puntando su un aumento dell’offerta».

FONDI IMMOBILIARI IN ITALIA (FONDI RETAIL RISERVATI)
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Il mercato dei fondi

Il mercato dei fondi immobiliari italiani continua a crescere in modo sostenuto e nel 2019 ha raggiunto un peso dell’11% in Europa. A fine 2019 il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 505 fondi attivi in Italia ammontava a 91,5 miliardi di euro (+10,9% sul 2018). Il valore del patrimonio medio per le società di gestione è di circa 1,8 miliardi di euro, ma se si considerano le prime 25 Sgr – che detengono la quasi totalità dei fondi – questo dato vale oltre il doppio, cioè 3,7 miliardi di euro.
Il fatturato complessivo delle Sgr è stato di circa 420 milioni di euro nel 2019, con circa 1.500 addetti. Le previsioni per il 2020 sono per un incremento di Nav e patrimonio di circa il 4 per cento. «Tra il 2020 e il 2021 – ha concluso Mario Breglia – il settore avrà una ulteriore spinta sia dai fondi pubblici che dai tanti investitori esteri attivi attraverso questo strumento. È realistica una previsione di patrimonio a 100 miliardi di euro a fine 2021».

In Europa sono operativi oltre 2.100 tra fondi e Reits, con un patrimonio complessivo pari a circa 1.270 miliardi di euro. Si tratta di un aumento che supera il 15% rispetto all’anno scorso. Nel 2019 il peso dell’Europa sul patrimonio totale nel mondo ha subìto variazioni importanti rispetto al 2018, due punti percentuali di aumento, con circa il 40 per cento. I Reits europei rappresentano il 38% del patrimonio totale gestito nel continente, mentre il mercato continua a essere guidato dai fondi non quotati che pesano per il 59 per cento. Lo scorso anno si è chiuso con un patrimonio totale di oltre 745 miliardi di euro.
«Gli acquisti effettuati dai fondi immobiliari italiani nel 2019 – ha sottolineato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – sono stati pari a 7,2 miliardi di euro, in crescita del 18 per cento rispetto al 2018, a fronte di 2,8 miliardi di dismissioni, in contrazione del 20% rispetto al 2018. Nell’ambito delle acquisizioni risulta in crescita l’interesse per il settore ricettivo, il residenziale, la logistica e gli sviluppi, mentre le dismissioni hanno riguardato soprattutto il comparto degli uffici, ma con meno incidenza rispetto all’anno precedente, gli immobili residenziali ceduti risultano il triplo rispetto al 2018. In previsione il patrimonio dei fondi potrebbe arrivare a 95 miliardi di euro detenuti da circa 520 fondi immobiliari nel 2020. Le prospettive per quest'anno, infatti, nonostante le difficoltà del periodo, sono positive e dipendono in discreta parte da operazioni già avviate nel 2019. Saranno certamente da verificare nei prossimi mesi i possibili cali di ricavi da locazione, per il momento contenuti».

Come vedono il futuro le Sgr?

Ma quale percezione hanno gli operatori dell’adamento attuale e delle prospettive future per il mercato immobiliare nazionale e i fondi immobiliari?Sull’anno in corso, l’opinione delle Sgr è mutata, soprattutto a causa della crisi sanitaria. Le aspettative di un peggioramento della situazione economica sono pari al 40%, mentre un 30% si aspetta una stabilità rispetto alla situazione attuale. Solo il 20% delle società si aspetta un lieve miglioramento dell’andamento dell’economia nazionale.

Le previsioni rimangono caute anche per il medio periodo: ben oltre la metà delle Sgr si aspetta che la performance del sistema economico rimanga stabile (56%), il 33% esprime un’aspettativa di peggioramento dell’economia mentre marginale è la percentuale di chi prevede un miglioramento (11 per cento). Le previsioni per il prossimo anno dicono che gli scambi attesi sono in forte calo soprattutto per negozi, alberghi e capannoni. In diminuzione moderata, o comunque più stabili, gli scambi di beni a destinazione residenziale e terziaria. Aspettative di maggiore dinamismo si hanno per le asset class emergenti quali data center, studi clinici e spazi di co-working. Le società concordano rispetto all’attesa di stabilità o moderata contrazione dei prezzi di quasi tutti i comparti, ad eccezione delle asset class emergenti.

Quali aree sapranno attrarre maggiori investimenti nel prossimo triennio? Il sud e le isole emergono come i territori ai quali prestare particolare attenzione per investimenti nei comparti alberghiero, senior housing, rsa e superfici commerciali per la grande distribuzione. Nel nord ovest risulta altamente interessante il settore uffici e nel nord est i capannoni logistici. Negozi e spazi per lavori condivisi invece le opportunità rilevanti per il centro.Per Milano e Roma, le Sgr individuano il centro della capitale come maggiormente interessante per lo sviluppo del comparto residenziale in vendita e alberghiero, mentre il centro di Milano come maggiormente capace di intercettare investimenti in uffici e residenziale in affitto.Entrambe le aree semicentrali delle due città risultano estremamente attrattive per gli investimenti nel residenziale, sia vendita che affitto, e per lo student housing. Di maggiore attrattività per gli uffici e i capannoni industriali risulta il semicentro della città meneghina. Le aree semicentrali di Roma sono ritenute un territorio di investimento privilegiato.

L’opinione degli operatori

«Dopo gli ottimi risultati del risparmio gestito nel 2019 – ha dichiarato Ofer Arbib (Antirion Sgr) – c'era sicuramente grande aspettativa sul 2020 che rappresenta anche il primo anno di partecipazione della nostra Sgr al Rapporto Fondi. Nonostante la crisi globale del Covid-19, manteniamo un atteggiamento di fiducia: abbiamo attratto investitori internazionali, abbiamo creduto nelle eccellenze italiane come il turismo e punteremo sempre di più sulla diversificazione. I prossimi mesi presenteranno delle criticità, ma contiamo che l’outlook di medio-lungo termine resti positivo».
«Il confronto con le esperienze degli altri paesi – ha aggiunto Giovanni M. Benucci (Fabrica Immobiliare Sgr) – lascia emergere con ulteriore acutezza l’urgenza di aggiornamento dell'ecosistema in cui i fondi immobiliari domestici devono muoversi, per poter concretamente svolgere un ruolo di traino e sviluppo per tutto il settore di fronte alle nuove sfide».
“Mai come oggi – ha sottolineato Domenico Bilotta (InvestiRE Sgr) – i conduttori e soprattutto gli operatori che usano immobili per la propria attività industriale sono al centro dell’attenzione di qualsiasi asset class. In alcuni casi potremo essere costretti a condividere il rischio imprenditoriale per non trovarci in maggiori difficoltà ed in altri potremo cogliere maggiori opportunità per consolidare il posizionamento su specifici mercati».
«La crisi – ha sottolineato Giampiero Schiavo (Castello Sgr) – porterà in Italia un grande flusso di capitale opportunistico, connesso alle difficoltà, ad esempio, del settore alberghiero-turistico, già debole e a formato familiare prima del Covid. Mentre sul retail bisognerà capire quanto la crisi impatterà sul modello dei consumi».
«Il Rapporto – ha commentato Giovanna Della Posta (Invimit Sgr Spa) – evidenzia come la performance media sia in sostanziale miglioramento nel 2019, con un 1,5% contro un 1,2% dell’anno precedente. Bisogna, però, continuare a lavorare su questo fronte per essere più competitivi in Europa dove la performance media dei primi dieci fondi, come si evince dal rapporto, è del 3,5%. È un tema che riguarda tutta la filiera, la redditività è il risultato di un mix di fattori tra i quali senza dubbio oltre ad un andamento delle vendite e delle locazioni, anche l’efficienza e l’ottimizzazione dei costi. In questa sfida, a mio avviso, oltre al capitale umano, giocherà un ruolo sempre più determinante la tecnologia, sia con prodotti sempre più innovativi sia con un maggiore controllo e presidio dei costi».
«Pur con la sua gravità – ha sottolineato Nicholas Garattini (Generali Real Estate Sgr) – la crisi ha avuto l’effetto di accelerare fenomeni già in atto nei vari settori piuttosto che determinare elementi di rottura: in tal senso i gestori più preparati possono trovare leve strategiche per fornire prodotti con buone prospettive anche per i prossimi anni».
«Nel 2019 – ha affermato Michele Stella (Torre Sgr) –il l rendimento 2019, usando come indicatore il Roe, non è in linea con i rendimenti dei nostri competitors europei. Bisogna lavorare di più sul prodotto per attirare sempre maggiori e “migliori” capitali».


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