I fondi immobiliari italiani raggiungono quota 100 miliardi

Secondo il rapporto in Europa sono operativi circa 1.800 fondi immobiliari (di cui 535 in Italia) con un patrimonio netto di circa 760 miliardi di euro, cresciuto del 3,8% in un anno. Per il 2021 si stima di superare la soglia di ottocento miliardi di euro. A dominare la classifica dei Paesi europei è la Germania, seguita dalla Francia. L'Italia conquista la terza posizione, superando la Gran Bretagna.

Discorso a parte per i fondi lussemburghesi. I gestori europei hanno diversificato molto gli investimenti e il risultato è stato un rendimento medio del 3,75 per cento, decisamente premiante rispetto alle alternative finanziarie (Borse escluse).

«Le Sgr italiane – ha spiegato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – nel 2020 hanno realizzato un fatturato complessivo di circa 330 milioni di euro, con circa 1.100 addetti. Gli acquisti nel corso dell'anno sono stati pari a 4,3 miliardi di euro, in contrazione di oltre il 40% rispetto al 2019, a fronte di 3,2 miliardi di euro di dismissioni, in crescita del 14,3% su 12i mesi. Nell'ambito delle acquisizioni è in crescita l'interesse per il settore degli uffici, asset class alternative e il peso delle operazioni di sviluppo. Le dismissioni hanno riguardato soprattutto il comparto degli uffici, con maggiore incidenza rispetto all'anno precedente, gli immobili residenziali ceduti risultano la metà rispetto al 2019”.

Il Rapporto ha stilato anche un classifica, parziale, dei maggiori fondi immobiliari italiani che vede in testa Il fondo Ippocrate di Dea Capital Re Sgr con 2,6 miliardi di euro di patrimonio e Mascagni di Generali Real Estate Sgr SpA con 2,5 miliardi di euro di patrimonio immobiliare.

Ecco, in sintesi, la view di alcuni capitani delle Sgr intervenuti alla presentazione del Rapporto (la registrazione completa dell'evento è disponibile sul sito di Scenari Immobiliari www.scenari-immobiliari.it).

«Quello che vediamo oggi è una forte liquidità e a livello globale e che il real estate si è già dimenticato della pandemia _ ha detto Alberto Agazzi, Ceodi Generali Real Estate Sgr _. Ci aspettiamo quindi un recupero molto rapido anche in Europa». Agazzi ha poi parlato di macro-temi.

«La rinascita del residenziale, mercato oggi molto appetibile per gli investitori istituzionali, è un tema fondamentale _ ha spiegato _. La logistica poi è il nuovo retail e continuerà a crescere. Sugli uffici permane invece un sentimento contrastante. La sostenibilità oggi è poi un tema chiave e lo sta diventando sempre di più e l'industria è stata costretta a cambiare e innovarsi, anche se oggi mancano ancora degli standard univoci. Non essere Esg sta spingendo alcuni operatori fuori dal mercato, si sta già vedendo anche in Europa».

«Il trend nel mondo è “tutti di nuovo in ufficio”, lo abbiamo anche appena sentito dalle dichiarazioni di Morgan Stanley» ha sottolineato, tra i vari temi, Ofer Arbib, Ceodi Antirion Sgr. Il comparto, dunque, sarà sottoposto a cambiamenti ma non resta prioritario nei radar degli investitori. «Semmai le difficoltà, in Italia, sono quelle della scarsità di prodotto in cui investire, e non solo sugli uffici», ha detto.

Ofer Arbib si è poi concentrato sul turismo, comparto in cui Antirion è particolarmente attivo. «Il turismo pesa dal 13 al 16% del Pil italiano – ha detto Arbib – e questo è stato un periodo molto difficile. Oggi però vediamo che i nostri alberghi aprono e per esempio il nostro hotel di Milano ha il 60% di occupazione, mentre nelle mete turistiche la tendenza è quella delle prenotazioni all'ultimo momento. Di sicuro il settore alberghiero va verso una riorganizzazione, ma non senza buone opportunità». Antirion ha tra l’altro lanciato il Fondo Citizen M, attraverso il quale acquisisce e gestisce asset per un operatore alberghiero molto innovativo, Citizen M: «Siamo alla ricerca di immobili da destinare ad alberghi, ne abbiamo comprato uno a Roma ma ne cerchiamo altri in Italia. E stiamo facendo fatica a trovare asset in Italia», ha sottolineato.

In generale, secondo Arbib, il mercato sta andando bene e in Italia abbiamo tutte le eccellenze per andare avanti.

«La transizione verde ed ecologica è un tema fondamentale per il settore immobiliare e anche per i fondi immobiliari, per mantenere valori e qualità del patrimonio in crescita», ha spiegato, tra i vari temi, Francesca Zirnstein. E le paure durante il Covid? Fondamentalmente i responsabili dei fondi e delle società di gestione hanno indicato, in un sondaggio effettuato da Scenari Immobiliari, come timore durante la pandemia la riduzione dei canoni. E il futuro? “Wait and see”, hanno risposto quasi all'unisono i leader dell'industria.

Gottardo Casadei, dello Studio Casadei, ha invece posto l'accento sul ruolo dell'industria immobiliare finanziarizzata, che è quello di portare bellezza e sviluppo.

«Noi guardiamo ad alcuni megatrend _ ha detto Alessandro Busci, head of fund management di Prelios Sgr _. In primis l'andamento demografico, con gli impatti sul senior living, a cui guardiamo con interesse anche per la relativa arretratezza del mercato italiano, non solo sul fronte della disponibilità di strutture ma anche sul fronte dei gestori. I cambiamenti sociali e culturali sono un altro megatrend: lo smart working è stato accelerato dalla pandemia, ma certo non si vivrà in smart working, anche se gli uffici cambieranno».

Busci ha poi posto l’attenzione sulla crescita dell’urbanizzazione, che mostra che si va verso le città-Stato: non si parla più di Italia, ma di Milano, non di Francia, ma di Parigi. «Un altro trend è il cambiamento climatico unito alla scarsità delle risorse – ha aggiunto –, che impatterà sicuramente sul nostro mercato. A livello italiano vanno poi valutati attentamente gli impatti sul real estate del Pnrr (Piano nazionale di ripresa e resilienza), anche a livelli infrastrutturali. Tutte le tematiche legate alla sostenibilità guideranno i trend globali e il nostro comparto dovrebbe farsi promotore di innovazione, non solo adeguarsi».

«Tutto bene, ma non benissimo», ha esordito Emanuele Caniggia, a.d. della società riprendendo i temi del Rapporto fondi e sottolineando le criticità del settore. «Vorrei partire dalle dimensioni perché è evidente che, paragonati ai grandi fondi internazionali e ai Reit, noi siamo piccolissimi. E poi dagli Esg, perché trovo paradossale che oggi tutti i grandi fondi di investimento siano Esg: dove hanno nascosto tutto il resto? A parte la battuta, si tratta di un trend fondamentale, senza fermarci alla sola lettera E», ha detto Caniggia.

«Sul mercato sono molto positivo, soprattutto perché il mercato si è evoluto, è cambiato, le persone che fanno il mercato italiano sono cambiate e in meglio – ha sottolineato –. Dobbiamo però iniziare a rivolgerci, come fondi immobiliari, al mercato retail, perché i grossi numeri all'estero si fanno lì».

«Il mercato è ancora frammentato a livello di operatori e di singoli prodotti – ha commentato Riccardo Corsi di Fabbrica Immobiliare Sgr – sono d’accordo con la lettura delle criticità fatta da Emanuele Caniggia».

«Oggi gestiamo 4,3 miliardi di Aum e abbiamo circa 1 miliardo da investire, quindi siamo particolarmente attivi sul mercato e ci riteniamo una Sgr sana, che continua a crescere», ha detto. Ha poi sottolineato che è indubbio che la pandemia abbia cambiato profondamente il modo di vivere e lo stesso real estate, con nuovi trend destinati a durare. «A nostro modo di vedere il real estate ne esce vincente, confermandosi come asset class in grado di generare reddito, più di altre asset class», ha continuato.

La società si concentrerà sull'health care, che in Italia ha elementi di arretratezza, e vede tutto il mondo del living in grande evoluzione: «Segmenti su cui abbiamo già maturato notevole esperienza negli anni e che vogliamo mettere a reddito», ha concluso.

«L’Italia ha sfondato la soglia dei 100 miliardi di patrimonio, è vero, ma siamo ancora all'1,6% di redditività – ha commentato Giovanna della Posta, a.d. della società –. Rispetto all'Europa siamo molto indietro, perché la media è del 3,7% e la Germania supera il 5%, con una struttura di fondi chiusi molto simile alla nostra. Quindi l'Italia non è solo piccola a livello dimensionale, ma anche in termini di performance». La società gestisce 1,7 miliardi, di asset, ma durante la pandemia è stata molto attiva, con circa 300 milioni di dismissioni, in un anno critico. Ha poi sottolineato che oltre la metà degli interventi del Pnrr ha come sottostante il real estate.

La società in Italia gestisce circa 1,5 miliardi di Aum, ma nel mondo Amundi gestisce 40 miliardi di euro. «Noi guardiamo sostanzialmente al mercato core – ha sottolineato Giovanni Di Corato, Ceo della società – fondamentalmente uffici e retail di alta gamma e la pandemia non ha cambiato la nostra focalizzazione. A livello di gruppo si guarda con interesse all'health care e alla residenzialità, temporanea e non».

«A livello di previsioni – ha aggiunto _–siamo d'accordo con una view di ripresa ciclica generalizzata a livello mondiale, con alcuni colli di bottiglia che però si andranno normalizzando e non vedo il prevalere di particolari pressioni inflazionistiche».

«Calcoliamo una ricaduta di circa 33 miliardi sul real estate dal fondo Pnrr _ ha detto Luca Mangia di Coima, director Fund & Asset management di Coima Sgr, strategic partner di Porta Romana Yard e scalo Farini a Milano, tra i vari progetti di sviluppo in corso _. Nel 2021 vediamo molto interesse nel residenziale e in una certa tipologia di uffici e stiamo osservando un ritorno massiccio dei capitali stranieri, che erano stati assenti nella pandemia».
Cosa succederà agli uffici? «Abbiamo condotto un sondaggio tra 38 operatori e il 60% pensa che ci sarà una riduzione del 20% degli spazi di lavoro, con una view pressochè unanime di una diminuzione del 10%. Quello che è certo è che l'ufficio non sarà più il luogo in cui vado a lavorare, ma il punto dello scambio di idee, visioni e in genere della condivisione e della diffusione dell'apprendimento», ha detto Luca Mangia.

«Parlando di criticità, vorrei sottolineare le fees troppo basse del nostro settore in Italia – ha sottolineato Michele Stella, a.d. di Torre Sgr, società italiana partecipata da Fortress, uno dei maggiori operatori internazionali nel real estate–. Questo non succede all'estero, soprattutto nei mercati più evoluti, e comporta un rischio di scarsa efficienza del settore. La concorrenza sul fronte delle fees può anche consentire di portare a casa nuovi clienti, ma non aiuta a fare sistema e a crescere». Stella ha detto che la società punterà, tra l’altro, sul settore dei crediti, con un nuovo fondo e sul settore residenziale con particolare focalizzazione su Roma, che avrà un ottimo sviluppo.

Il prossimo appuntamento, ha detto Mario Breglia chiudendo i lavori, è per il 25 novembre a Roma.