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I tassi bassi spingono il mattone, ma ne contraggono il rendimento

Ubs analizza trend e relazione dei bond a dieci anni e del real estate. Per il futuro la strategia della Banca centrale sarà determinante, ma periodi di instabilità potrebbero, come avvenuto in passato, non avere impatto sui rendimenti immobiliari, soprattutto “prime”

di Paola Dezza


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3' di lettura

La dinamica dei rendimenti immobiliari è fortemente influenzata dal livello basso dei tassi di interesse. È il trend che negli ultimi mesi ha visto aumentare la caccia agli asset real estate (da soggetti italiani ma soprattutto esteri), unica asset class di investimento a garantire ritorni ancora mediamente interessanti, rendimenti che proprio per la domanda eccessiva stanno subendo una contrazione.

Il team di Ubs, in uno studio focalizzato sulla relazione tra Titoli di Stato e mercato immobiliare italiani, ribadisce che sono proprio i bassi tassi di interesse dell’Eurozona a spingere al ribasso i rendimenti del mattone.
Per questo motivo, in questo ciclo immobiliare, i rendimenti “prime” (alto livello) hanno raggiunto il record al ribasso.

«Bisogna sottolineare che il mercato immobiliare sta subendo una polarizzazione - dice Nicola Franceschini, associate director, research analyst Europe real estate & private markets -. Quanto detto, infatti, è vero per il segmento prime, non per il resto del mercato. I capitali in arrivo dall’estero guardano gli immobili più liquidi, per qualità e location. Ma in termini di valori, in Italia il settore deve ancora recuperare i valori medi dal picco pre-crisi».

Non solo. A preoccupare sono anche i volumi e il modo in cui si distribuiscono sul territorio. «L’anno scorso c’è stato un rallentamento nel mercato - dice l’intervistato - e come conseguenza gli investitori si sono concentrati ancora di più sul segmento di alto livello».

In Italia i rendimenti prime hanno sempre seguito, nella scorsa decade, la strada dei principali mercati europei. Ma dopo la pesante crisi economica i rendimenti hanno iniziato a scendere quarter dopo quarter.

I segmenti che soffrono
«Il segmento meno penalizzato è stato quello degli shopping center, quello più penalizzato la logistica, che ha perso 300 punti base in soli sei anni - dicono da Ubs -. Un trend che viene fortemente influenzato dalla crescita dell’ecommerce. La richiesta di sempre maggiori acquisti online spinge gli investitori a puntare sulla logistica ed esporsi meno nel retail».

A influenzare lo scenario anche il fatto che negli anni della pesante crisi economica, mentre Paesi come la Spagna, la Grecia, Irlanda e Portogallo erano alle prese con piani di salvataggio, l’Italia ha evitato questa strada e pertanto non ha registrato picchi al 7% per i propri bond. L’Italia ha vissuto quindi una ripresa molto lenta, anche nel settore immobiliare. Tanto che ancora oggi, a fianco di compravendite in crescita, i prezzi delle abitazioni registrano ancora cali, escluso qualche grande centro come Milano.

Dall’agosto 2016 al maggio 2018 i tassi di interesse dei bond a dieci anni si sono mossi dall’1,05% circa all’1,5-2,5% fino al 2.5-3,5% l’anno seguente, nello stesso periodo i rendimenti prime immobiliari sono rimasti stabili al 3% per le High street e al 3,4% per gli uffici. Pertanto il gap tra i due rendimenti (real estate e titoli di Stato a dieci anni) è stato per circa 12 mesi molto contenuto. Dopo lo spread è salito a livelli record.

TASSI DI INTERESSE SUI TITOLI DI STATO A 10 ANNI

In percentuale (Fonte: Ubs)

TASSI DI INTERESSE SUI TITOLI DI STATO A 10 ANNI

Le previsioni per il futuro
Per il futuro Ubs sottolinea che l’Italia, lontana dal risolvere le sfide economiche e del debito pubblico che la riguardano, resterà vulnerabile alla volatilità dei tassi di interesse sui bond. Il debito pubblico italiano non è stato ridotto anche ora che molti altri Paesi europei stanno approfittando dei bassi tassi e della crescita economica proprio per ridurre il debito.

La strategia della Banca centrale europea sarà determinante anche nel futuro dei trend immobiliari. Ma periodi di instabilità potrebbero, come avvenuto in passato, non avere impatto sui rendimenti del real estate.

CRESCITA DEL VALORE DEL CAPITALE

2017-2019 in %. (Fonte: Ubs)

CRESCITA DEL VALORE DEL CAPITALE

In conclusione, dicono da Ubs, i rendimenti prime non hanno sofferto eccessivamente dei rialzi dei tassi di interesse dei bond (anche perché si è trattato di episodi temporanei). Negli ultimi dieci anni in Italia il trend dei tassi dei bond e dei volumi di investimento nel real estate sono stati altamente correlati. «La polarizzazione del mercato andrà a consolidarsi ulteriormente in futuro - conclude Franceschini -, soprattutto se l’economia non registrerà una ripresa più corposa».

Riproduzione riservata ©
  • Paola Dezzavice caposervizio

    Lingue parlate: inglese, francese

    Argomenti: mercato immobiliare, architettura, finanza immobiliare, lifestyle, turismo, hotel e ospitalità

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