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Il Covid-19 premia l’affitto, ma deve essere flessibile e senza penali

Cresce l’appeal delle locazioni, ma attenzione a tempi e clausole di recesso per evitare «sorprese»

di Laura Cavestri

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Cresce l’appeal delle locazioni, ma attenzione a tempi e clausole di recesso per evitare «sorprese»


3' di lettura

Da asset dinamico e in forte crescita, la seconda casa data in affitto per periodi brevi ha assicurato a molti proprietari – soprattutto nelle zone turistiche e nelle città d’arte più gettonate – rendimenti stabili e fuori discussione. Poi il lockdown da Covid-19, la chiusura dei confini nazionali e regionali hanno gelato il mercato e disegnato panorami cupi. Ora che la fase 2 è avviata, l’estate è alle porte e lo smart working non si cura dei vincoli di domicilio, gli italiani stanno tornando a prenotare le vacanze.

Rigorosamente in Italia e prevalentemente in appartamenti vista verde e piscina o ville indipendenti. Per 2 settimane di vacanza o 2 mesi di smart working fuori città. Ma con molte meno certezze di prima, il timore che alcune regioni si richiudano, scoppino focolai o ci si ammali durante l’estate. Ecco perchè la possibilità di modificare o recedere da una prenotazione è in cima alle preferenze nei filtri di ricerca online.
Ma è possibile e a quali condizioni?

Eccessiva onerosità
«Per le locazioni turistiche e per gli affitti sotto i 30 giorni disciplinati dal Dl 50/2017 (convertito con legge 96/2017) – spiega l’avvocato Matteo Rezzonico, dell’omonimo studio legale di Milano – non sono previste forme di recesso diverse da quelle pattuite. Tuttavia, anche per queste, come prevede l’articolo 1.467 del Codice civile, vale la possibilità di recesso per “eccessiva onerosità” del contratto al sopraggiungere di un evento (ovviamente esterno alle parti contrattuali), straordinario e imprevedibile, che impedisca a una parte di fruire del bene nelle modalità pattuite».
In pratica, se affitto casa per una fiera o un evento annullato per pandemia, posso far valere la clausola di eccessiva onerosità, poiché viene meno, per una causa straordinaria, l’obiettivo della locazione breve. E i confini chiusi tra Regioni? Anche la chiusura dei confini di una Regione può ricadere tra gli eventi straordinari e imprevedibili che giustificano l’applicazione dell’eccessiva onerosità.

Occhio ai rischi penali
Ma attenzione. Perchè alcuni contratti, per il recesso, prevedono l’applicazione di penali, anche sino al 30% dell’importo complessivo. «In questo caso - ha aggiunto Rezzonico - se oggi prenoto online un appartamento o una villa per agosto - tramite privato, agenzia o piattaforma d’intermediazione web - in un’altra regione, è necessario optare per soluzioni il più possibile flessibili, cioè che non prevedano clausole di recesso (molto rare) o che prevedano la disdetta gratuita fino a 1 o 2 settimane prima dell’inizio del soggiorno. In tal caso, si può minimizzare il rischio. E se dovesse avvenire, per ipotesi, un improvviso lockdown a poche ore dalla partenza, la perdita si limita alla penale e, almeno, non all’intero importo». Ecco perchè, anche tra privati, in questa fase è fondamentale negoziare clausole che consentano una disdetta meno onerosa possibile.

Lo smart working in trasferta
Ma c’è un’altra fattispecie che sta prendendo piede (e che può rivelarsi una vera “manna” per i locatori che hanno perso pasqua e i ponti primaverili), soprattutto per chi può fruire di smartworking per gran parte del periodo estivo. L’affitto da uno a tre mesi di una seconda casa fuori città (mare, montagna o campagna), dove lavorare e godersi più spazio. Anche qui vale la ricerca della massima flessibilità possibile, già inclusa in molte offerte se affitto tramite portali o da mettere nero su bianco nel contratto privato con il proprietario. «Ma è evidente - ha concluso Rezzonico - che se una regione prolunga o riattiva un lockdown che impedisce a chi ha preso in affitto di fruire di quella casa per 1 o 2 settimane su un periodo complessivo di 2 o 3 mesi, si potrà forse ritoccare, con il proprietario, l’importo dell’affitto dovuto, ma non si potrà recedere invocando l’eccessiva onerosità, perchè si tratta di un’impossibilità temporanea e la prestazione viene sì limitata ma non compromessa».

Intanto, sfruttare le case vacanze rimaste vuote per la pioggia di cancellazioni mettendole a disposizione di chi non riesce a lavorare come vorrebbe in casa propria è la scommessa di Bnb Working Spaces, il sito che mette in contatto host e smart worker. Per ora in fase di testing su Roma, dovrebbe sbarcare anche a Milano e successivamente aprirsi a località di mare e montagna.

Riproduzione riservata ©
  • Laura CavestriRedattrice di Economia

    Luogo: Milano

    Lingue parlate: Inglese e tedesco

    Argomenti: Commercio internazionale, Ue, marchi e brevetti, Real Estate

    Premi: L'Attendibile 2018 (Il premio di Assolatte)

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