L'agglomerazione è il trend del settore

Il food occupa oltre il 30% degli spazi in molte vie centrali

di Paola Dezza

3' di lettura

c’è un segmento del settore retail che tiene nonostante la pandemia ed è quello legato al cibo.

Il Covid, che ha colpito pesantemente i centri commerciali - tanto che oggi non si registrano transazioni di questa tipologia di asset immobiliari - non ha fermato il commercio a Milano e in altre città lombarde. Il mercato in particolare a Milano resta vivace secondo Engel & Völkers sia con riguardo ai cambi di proprietà e alle acquisizioni degli spazi immobiliari, sia per le transazioni di locazioni nelle vie dello shopping.

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«In linea generale si registra un certo rallentamento del fast fashion, cui fa da contraltare l’avvento del food, soprattutto organizzato per catene, a discapito delle piccole-medie attività a conduzione familiare» dice Gianluca Sinisi, amministratore delegato di Engel & Völkers Commercial Milano e Lombardia.

Nonostante il mercato meneghino abbia reagito con entusiasmo alla fine del confinamento, lo sguardo è ancora viziato da una situazione di non normalità, in cui pesa fortemente l’assenza del turismo e dei pendolari, componenti vitali per i flussi High Street e per il commercio intown.

QUANTO RENDE IL RETAIL
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Sinisi sottolinea la crescita del mondo food. «Lavoriamo molto sulla ristorazione - dice -. Food e non food hanno comportamenti diversi. Nel food ci sono negozi sfitti, ma vengono riaffittati nell’anno, la presenza sul territorio è importante, perché il delivery non è sostitutivo».

Il fiorire di spazi dedicati al food in tutte le sue declinazioni riguarda molte zone della città lombarda. Ci sono aree come la zona di via Borsieri dove la componente food pesa per il 47% sul totale degli esercizi. Qui l’affitto di uno spazio retail costa 600-800 euro al mq all’anno. Stesso discorso in via Broletto dove il segmento persa per il 38% del totale con canoni di locazione che vanno da 600 a mille euro al mq all’anno. Per il 37% pesa la componente ristorazione in corso Como, dove gli affitti salgono a 700-1.200 euro al mq all’anno. Nella via il tasso di occupazione è del 95% e il turno over del 7 per cento. Secondo il dettagliato report Engel & Völkers il food sale all’80% del totale degli spazi in piazza Gae Aulenti, dove il tasso di occupazione degli spazi si ferma al 90 per cento. Sopra il 30% la presenza del food è anche in corso Magenta, corso Garibaldi e corso di Porta Ticinese. La presenza è molto bassa di contro in via Montenapoleone dove gli affitti viaggiano in media tra 6mila e 10mila euro al mq.

«Il rilancio del capoluogo lombardo ha iniziato a dare i suoi frutti a seguito di importanti cambiamenti che hanno riguardato i principali nodi urbani - dicono dalla società -. Fra questi si ricorda Piazza Cordusio, con The Medelan, importante progetto di riqualificazione della ex sede di Unicredit su una superficie di 50mila mq - di cui 13mila saranno destinati al mondo retail, 2mila circa al Food & Beverage e i restanti ad uffici -, e con Palazzo Venezia, la cui riqualificazione prevede 2mila mq di retail, alcune boutique e un albergo di lusso». Altri importanti progetti di rigenerazione si collocano tra via Palestro e corso Venezia con Palazzo Bernasconi, che ospiterà il nuovo concept del Gruppo Cipriani, in Corso Matteotti con The Icon (migliaia di mq destinati a retail) e il vicino Garage Traversi e in corso Venezia 11, nell’ex sede dell’Arcivescovile, ove sorgerà un nuovo hotel.

«Le maggiori penalizzazioni hanno riguardato il retail alto di gamma per l’assenza del turismo e dei “big spender” stranieri - dice Andrea Ponti, head of Retail Services di Engel & Völkers Commercial Milano -. Mentre a livello di città Milano guida i trend, i centri vicini come Bergamo, Brescia e Monza vivono il moto centrifugo che arriva dal capoluogo».

In generale i canoni si sono abbassati nel Quadrilatero, tranne che in via Montenapoleone o Sant’Andrea, dove le transazioni sono poche. Alcune vie soffrono in modo particolare, come via Manzoni.

Ci sono grandi differenze tra i vari settori. «Se uno spazio è appetibile per il segmento fashion, non è detto che lo sia per il food - dice Sinisi -. Per quest’ultimo settore ci sono elementi diversi da considerare: in primis lo spazio potrebbe non avere i requisiti tecnici, il canone può essere troppo elevato e ancora la proprietà potrebbe non voler affittare a brand del food».

Sempre guardando al settore retail in generale si è verificato, secondo gli intervistati, un frazionamento degli spazi. La sofferenza ha riguardato soprattutto quei negozi lasciati liberi dai marchi del fast fashion.

«Un fenomeno al quale stiamo assistendo è l’agglomerazione di diversi format - dice ancora Sinisi per concludere -. Si punta ad accentrare lo sviluppo di diversi marchi per affrontare progetti complessi con un mix adeguato».

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