Il mattone europeo festeggia e punta a 280 miliardi di investimenti

La previsione per la Germania è che a fine 2021 il fatturato immobiliare toccherà i 265 miliardi di euro, superando anche il valore registrato nel 2019, ovvero prima della pandemia. Anche la Francia vede il suo fatturato crescere del 9,4% e tornare vicino ai livelli del 2019, mentre per la Spagna il valore previsto a fine di quest'anno, 94 miliardi di euro, è vicino al fatturato generato nel 2018.

Per l’Italia, dopo un calo del 12% circa nel 2020, il balzo in avanti sarà di quasi nove punti percentuali, portando il fatturato globale a oltre 123 miliardi di euro. In Inghilterra, nonostante le incertezze ancora legate alla Brexit, il 2021 è stato un anno decisamente positivo. Il fatturato totale ha visto un incremento del 12,3%, per un totale di quasi 126 miliardi di euro: a trainare le performance, la rinnovata vivacità del comparto residenziale, oltre a quelli della logistica e del terziario.

Guardando ai mercati immobiliari terziari dei principali Paesi, precisa l'Outlook, la previsione è che il 2021 si andrà a chiudere con prezzi ancora in leggero calo rispetto all'anno precedente. La domanda di spazi per uffici nel 2020 aveva registrato per la prima volta, dopo la crisi del 2008, un trend negativo in tutte le principali capitali d’Europa. I tassi di assorbimento che si stanno registrando fanno prevedere che già alla fine del 2021 la domanda sarà nuovamente positiva. Basti citare l’incremento di Barcellona (59% in più rispetto al 2020), Parigi (50%) e Londra (30%).

Il tasso di vacancy nel 2021, a livello europeo, si attesterà intorno all’8%, con un piccolo incremento rispetto al 7,2% del 2020. Le capitali tedesche come Berlino (3,2%) e Stoccarda (3,3%) restano le città con il tasso di uffici in offerta più basso di tutto il continente, mentre in questo momento le città con l’offerta maggiore sono Varsavia (12,5%), Bucarest (11,3%), Helsinki (13%), Manchester (16%) e il quartiere parigino della Défense (15%).

Il comparto retail è stato quello che ha sofferto di più, insieme al segmento dell’hotellerie, dall'avvento della pandemia ma, nonostante le drammatiche sfide affrontate da tutto il comparto della vendita al dettaglio, ci sono valide ragioni per essere cautamente ottimisti, secondo l’Outlook. I vari lockdown che tutti i Paesi hanno dovuto imporre, alla fine sono stati sinonimo di uno spostamento della domanda dei consumi delle famiglie verso le realtà commerciali più vicine alla propria residenza.

Con una gran parte della popolazione che lavora ancora da casa, questa tendenza potrebbe durare ancora per un po’, soprattutto in relazione al fatto che in generale la situazione rimane ancora fragile a causa dell’emergere di più varianti del virus trasmissibili e alla lentezza delle campagne di vaccinazione in alcuni Paesi.

Dal punto di vista dei valori commerciali, il 2021 si chiuderà nuovamente con il segno meno come già accaduto nel 2020. I prezzi di vendita e i canoni di locazione dei negozi subiranno nei principali Paesi europei un calo medio del 2,3%, che nel 2022 dovrebbe limitarsi ad un -1%.Le previsioni indicano un calo degli affitti top che dovrebbe proseguire sino al 2023 ad un tasso annuo di circa l'1,7%, per poi riprendere a crescere lentamente. Anche i centri commerciali continueranno a segnare cali sia per quanto riguarda i prezzi che gli affitti dei negozi posizionati all'interno degli stessi. Le stime sono che si assisterà per almeno due anni ad una discesa media annua di circa tre punti percentuali. Solo a partire dalla fine del 2022 si dovrebbe registrare un rimbalzo che sarà comunque di minore entità rispetto a quello che avremo per i negozi prime localizzati nelle vie del lusso. D'altra parte, questo segmento viene identificato come un asset non-core che di conseguenza sta registrando un interesse limitato da parte degli investitori.

Le previsioni per la logistica sono tutte positive, sia per la fine di quest’anno che per il prossimo. La domanda di chi vuole affittare un immobile logistico in Europa sta crescendo a doppia cifra e per la fine dell'anno, rispetto al 2020, la variazione percentuale dovrebbe essere del 30%. Ma oltre alla domanda dei conduttori è l'attività degli investitori che fa capire quanto questo asset sia considerato ancora più importante per il mercato, dopo la pandemia. Infatti, l'attività degli investitori a fine 2021 risulterà superiore almeno del 55% rispetto all'anno scorso.

Nonostante un mercato così vivace, il comparto logistico europeo si trova però nel mezzo di un processo di profonda ristrutturazione. Dal punto di vista quantitativo, le previsioni per la fine di quest'anno e per l'anno prossimo sono positive, sia per quanto riguarda i valori di vendita (+1,8% a fine 2021), sia per quanto riguarda i canoni di locazione (+2,2% sempre a fine 2021). Per il 2022 il trend si conferma positivo con una nuova crescita di prezzi e canoni compresa in un range fra i due e i due e mezzo punti percentuali.

Dal punto di vista geografico, i Paesi dell’Europa centrale, in particolare, stanno beneficiando del fatto che il commercio fra nazioni della Ue si sia intensificato maggiormente con la pandemia. Polonia e Repubblica Ceca sono fra le nazioni che si stanno meglio attrezzando dal punto di vista dell'offerta di immobili a destinazione logistica e le previsioni, visto il forte interesse dimostrato dagli investitori quest'anno, è che i canoni di locazione fra la fine del 2021 e il 2022 potranno crescere anche di dieci punti percentuali.

«Questi dati ci dicono anche che siamo all'inizio di un nuovo ciclo rialzista – spiega Breglia – che si andrà a confermare nel 2022, anche con maggior forza rispetto al 2021. La crescita media dei cinque Paesi principali dovrebbe infatti risultare superiore al 15%». Un contributo importante alla crescita dei fatturati globali in termini di valore arriva dalla variazione positiva dei prezzi registrata nel 2021 in tutti i Paesi europei, soprattutto nei comparti residenziali e logistici: a livello di comparti, si nota che soprattutto nel residenziale prime e nella logistica si stanno registrando le variazioni più interessanti.

Secondo l’ultimo sondaggio Inrev (European Association for investors in non-listed real estate) sulle intenzioni degli investitori istituzionali, l’84% degli investitori vede il residenziale come destinazione preferita, in aumento dall’80% nel 2020 e alla pari con i settori uffici e industriale.

«Noi come Italia potremmo fare sicuramente molto di più – spiega Mario Breglia – anche perché la voglia di investire in immobili si è risvegliata. Il problema è che soffriamo la carenza di offerta, il nuovo arriva al massimo a 50mila abitazioni l’anno, cioè un quarto o un quinto di quella che è l’offerta europea. E anche sul fronte degli uffici la situazione non cambia. Si tratta di un muro su cui si infrange la ripresa del nostro mercato immobiliare». L’interesse degli investitori per il nostro Paese resta alto, ma nulla può contro questa carenza italiana.

Ma tornando all'Europa, qual è il Paese in questo momento più promettente per il settore residenziale? «L’Inghilterra sta andando benissimo, il mercato immobiliare non ha risentito della Brexit e di tutte le sue complicazioni e corre, spinto dagli spostamenti da Londra verso l’esterno – dice Breglia –, anche grazie al boom dello smart working. Poi la Francia, anzi direi Parigi, che è anche la città preferita in Europa per gli uffici. E ovunque c’è la tendenza ad andare fuori dalle città, fenomeno che movimenta il mercato immobiliare».