Il mattone gestito sale a 3.400 miliardi nel mondo

In Italia il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 560 fondi attivi si stima raggiungerà i 105 miliardi di euro quest'anno, con un incremento del 4,8% sul 2020 e le previsioni per il 2022 sono di oltre 110 miliardi di euro, con un numero di veicoli in crescita di 30 unità.

Secondo i dati del Rapporto di Scenari Immobiliari, il comparto dei fondi immobiliari italiani continua a crescere a ritmo sostenuto: il suo peso sul resto dei veicoli europei ammonta ora a oltre l’11 per cento.

«Il core business dei veicoli italiani continua a essere rappresentato dagli uffici – ha spiegato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – che concentrano circa il 64% del totale, seguito dal retail in lieve contrazione – pari a mezzo punto – e con un peso del 13,5 per cento. Dal nostro studio abbiamo rilevato una crescita d'interesse per il residenziale e la logistica, seppur detengano ancora un peso marginale. Le prospettive per il 2022, sulla base delle indicazioni raccolte tra le Sgr, sono di un cauto ottimismo, con incremento delle masse gestite e diversificazione dei portafogli rispetto alla composizione attuale».

Parafrasando il detto che non è tutto oro ciò che luccica, la popolarità dello Stivale tra i grandi investitori immobiliari esteri sta scivolando verso il basso. Guardando il Rapporto nel dettaglio, infatti, si scopre che a livello di attrattività per gli investitori, complessivamente dall’inizio dell’anno si sono registrati investimenti in Italia nel settore immobiliare per 5,3 miliardi di euro, in contrazione rispetto allo stesso trimestre del 2020 di circa sette punti percentuali.

Le perplessità degli investitori, soprattutto in riferimento ad alcune asset class, inducono a stimare per fine anno un volume totale di 7,4 miliardi di euro, un dato rivisto ancora al ribasso rispetto ai 12 mesi precedenti di circa il 10%, confermando il trend del 2020. «Se i risultati dello scorso anno (8,2 miliardi di euro) erano apparsi negativi se confrontati con un 2019 record (contraddistinto da attività di investimento superiori ai 12 miliardi di euro di valore) ma positivi nel contesto in cui sono stati realizzati, l’anno in corso volge al termine nel segno della cautela», si legge nel Rapporto.

Il segmento degli uffici è condizionato dall’evoluzione in termini di domanda futura di spazi e dalla carenza di prodotto core.

Il retail è invece schiacciato dalla spinta dell’e-commerce, esplosa durante l’emergenza sanitaria, con un mercato nazionale ancora arretrato rispetto agli altri Paesi con economie avanzate, e dalla necessità di completa ristrutturazione del settore da cui dipenderanno le modalità con cui il negozio fisico manterrà la sua attrattività. Le high street sono state penalizzate dalla drastica riduzione del turismo internazionale e conseguentemente hanno esercitato poco appeal negli interessi degli investitori.

Nei primi sei mesi del 2021 il settore industriale e logistico, compreso il light industrial e i data centre, ha registrato secondo Scenari Immobiliari quasi un miliardo di euro di investimenti, confermando l’attrattività del settore, tendenza già in atto a fine 2019 e consolidatasi durante il 2020. In termini numerici, gli investimenti del periodo gennaio­giugno 2021 sono a tutti gli effetti un record per il settore; essi risultano infatti superiori a quanto registrato nel primo semestre 2020 (570 milioni), oltreché essere già prossimi a quanto totalizzato nell’intero 2019, anno pre-pandemia (quasi 1,2 miliardi di euro).

Fra gennaio e giugno 2021 i movimenti e gli interessamenti da parte delle società di gestione alberghiere per gli hotel della Penisola sono stati numerosi e hanno riguardato territori attraenti ma attualmente deboli perché basati su un’economia fortemente orientata al turismo. In più località, ad esempio, è in atto la riconversione di palazzi ad uso ufficio in strutture ricettive, secondo Scenari Immobiliari.

Il mercato immobiliare alberghiero nel 2020 aveva registrato, rispetto agli altri comparti, la contrazione più significativa, con un fatturato diminuito di circa il 70% rispetto ai risultati del 2019. I limitati risultati del segmento degli hotel nell’anno dell’emergenza sanitaria sono dovuti all’abbattimento dei flussi di domanda sia legati al turismo leisure che al business. La contrazione era apparsa più marcata perché si confrontava con 12 mesi eccezionali, nei quali erano state raggiunte le migliori performance di investimento del comparto.

Nonostante il perdurare della pandemia, l’anno in corso volge al termine con previsioni di interesse in crescita, soprattutto per gli investimenti opportunistici e per i trophy asset ubicati nelle prime location (Venezia, Roma, Firenze e Milano).

Con riferimento all’asset allocation, gli uffici si confermano il l’asset class preferita di un elevato numero di veicoli con un peso sul totale delle superfici del patrimonio gestito di oltre il 40%; il retail si conferma al secondo posto (sotto il 20%), ma continua ad essere indebolito dall’accelerazione verso l’e-commerce e dalla crisi innescata dalla pandemia. Continua nel 2021 l’interesse verso gli immobili residenziali e logistici, i due segmenti (sebbene in espansione) rappresentano solo un quarto delle superfici complessive delle masse gestite dai fondi immobiliari europei, secondo il Rapporto di Scenari Immobiliari.

Per quanto riguarda la provenienza dei capitali, la quota più rappresentativa è costituita da investitori cross border, Stati Uniti in testa, seguiti da altri Paesi europei; l’entità della componente domestica si conferma sotto il 25%. La geografia degli investimenti vede la concentrazione delle risorse impiegate nel nord Italia con Milano in prima posizione con un peso di circa il 30% sul totale e Roma intorno al 10%.