fatturato residenziale

Il mercato delle case cresce in Italia ma i prezzi non salgono

di Evelina Marchesini


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(Adobe Stock)

3' di lettura

Il mercato delle case in Italia è tutt’altro che in crisi, con le compravendite che continuano a marciare a ritmo sostenuto e una previsione 2019 di ulteriore miglioramento.

Fin qui la buona notizia. L’altro lato della medaglia è che il nostro Paese, seppur in crescita in termini di transazioni, resta il fanalino di coda dei Big Five dell’immobiliare europeo e che i prezzi delle abitazioni ancora non salgono. La vera svolta, sul fronte delle quotazioni, ancora non si vede. E ancora: le città più performanti in termini di tenuta dei prezzi nel 2018 non sono solo Milano e Roma, ma anche Firenze, Venezia e due new entry come Rimini e Pisa.

A tracciare i contorni del complesso stato di salute dell’immobiliare italiano ed europeo è l’European Outlook 2019 di Scenari Immobiliari, che verrà reso noto al pubblico con l’apertura del Forum di Previsioni e Strategie venerdì 14 settembre a Santa Margherita Ligure – un appuntamento annuale giunto alla sua 26esima edizione, che segna il “ritorno al lavoro” post pausa estiva dei protagonisti dell’immobiliare – e che Il Sole 24 Ore è in grado di anticipare.

Fanalino di coda
In termini di fatturato del settore immobiliare il gap italiano con i competitor è sempre più ampio. «A partire dal 2014 l’Europa cresce del 29,2% e, rispetto al precedente picco positivo del 2007, del 10% – spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari –. Invece è ancora acerba la ripresa dell’Italia, che rispetto al 2014 incrementa il volume del fatturato del 21,2%, ma rimane in calo rispetto al 2007 del 3% circa, ancora fragile sul fronte dei prezzi medi nominali». Focalizzandoci sul settore residenziale, è la Francia a guidare la classifica dell’aumento del fatturato immobiliare con il +15,1% nel 2018, un vero exploit che porta peraltro Parigi a livelli dei prezzi medi ormai praticamente inabbordabili dalle famiglie in cerca di casa nella capitale francese.

Le previsioni del 2019 sono di un ulteriore +7,7% del fatturato, mentre i prezzi delle case sono aumentati in media del 4,9% nel 2018 e si prevedono in crescita del 3% nel 2019. Segue a ruota la Germania, con un fatturato 2018 in crescita del 10,5%, una stima per l’anno prossimo dell’8,8% e una crescita dei prezzi residenziali del 5,8% nel 2018 (dopo il +8,8% nel 2017) e del 2,9% nel 2019. Molto bene anche la Spagna, dove il fatturato 2018 cresce del 9,9% (dopo il +11,6% del 2017) e la stima 2019 è di un ulteriore +8,1%, con prezzi delle abitazioni cresciuti del 5,3% nel 2017, del 4,6% quest’anno e del 5,2% stimato per l’anno prossimo, guidando così la futura ascesa delle quotazioni europee.

L’Italia, pur con dati positivi, è la meno veloce: il fatturato immobiliare 2018 cresce del 5,3%, quello 2019 è stimato in un +4,8%, ma i prezzi delle case languono: -0,2% nel 2017, -0,1% in termini di previsione a fine 2018, in stabilità assoluta nel 2019.

LA RIPRESA DEL SETTORE IMMOBILIARE IN EUROPA
LA RIPRESA DEL SETTORE IMMOBILIARE IN EUROPA
LA RIPRESA DEL SETTORE IMMOBILIARE IN EUROPA

Le ragioni del ritardo
Perché il nostro Paese non segue la ripresa europea nel residenziale? «Innanzitutto l’80% del mercato è un mercato di miglioramento abitativo, ma se le famiglie non trovano una casa di buona qualità non comprano – spiega Breglia –. E quello che comprano, non essendoci praticamente nuovo sviluppo in Italia, è di bassa qualità e subisce uno sconto importante, così che i prezzi non risalgono». Le case nuove, escludendo Milano, in tutte le città sono praticamente scomparse.

«Ci sono iniziative che sono rimaste ferme dalla crisi, cioè da 10 anni, e oggi sono case invendibili, non finite o con costruttori falliti – continua Breglia –. Oggi abbiamo tutti i detriti della crisi». Poi pesa l’incertezza di fondo del mercato. «Mentre gli altri mercati europei hanno una grande spinta positiva che sostiene l’immobiliare, in Italia abbiamo avuto a che fare con la tassazione che è aumentata e i cambi di Governo – continua Breglia – a cui si aggiunge l’incertezza su questioni fondamentali, come l’occupazione lavorativa dei figli, l’età esatta della pensione, la tassazione, che sull’immobiliare residenziale persiste a livelli elevati».

Le prospettive
Fine della festa? Intanto gli altri mercati sono cresciuti talmente tanto che già si parla di soglia-bolla per città come Parigi, Berlino, Francoforte e così via. Quindi l’Italia rischia non solo di non aver colto il ciclo positivo ma anche di subire le ripercussioni della fine dei cicli altrui senza riuscire a riprendersi?

«Temo di sì – conclude Breglia –. È come dire che la festa sta per finire e noi non siamo nemmeno entrati». Non perché non invitati, ma perché ci è mancato il vestito adatto per poter partecipare.

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