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Il mondo dei data center diventa asset class immobiliare

Il segmento di nicchia ha catalizzato investimenti real estate per un miliardo in Europa nei primi sei mesi 2019 (1,5 miliardi nel 2018) - Londra è prima per offerta di MegaWatt, ma Amsterdam ha in pipeline molti nuovi spazi

di Paola Dezza


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3' di lettura

Il mercato dei data center è destinato a crescere esponenzialmente con lo sviluppo delle tecnologie di elaborazione dei big data, del cloud computing, dell’intelligenza artificiale, dell’internet of things (IoT) e dei social media per finire con i veicoli a guida autonoma. Per JLL il mercato Emea (Europe, Middle east e Africa) è cresciuto a un tasso medio del 18% all’anno negli ultimi dieci anni.

«Per conservare, elaborare e trasmettere questa mole di dati sono necessari server e altre apparecchiature ospitate all’interno di immobili - dice Marzio Longo, avvocato e shareholder dello studio Greenberg Traurig Santa Maria -. Al momento i principali data center sono concentrati negli Stati Uniti (il mercato più maturo), nel Regno Unito, in Germania, in Francia e in Olanda; stanno comunque crescendo in altri Paesi tra cui l’Italia».

CINQUE CITTÀ EUROPEE LEADER NEI DATA CENTER

Offerta disponibile ed in arrivo, in megawatt (Fonte: Jones Lang LaSalle)

Tutto questo condurrà a un aumento della domanda di tali spazi. Le tipologie? Si va dagli hyperscale data center, con dimensioni oltre 50mila mq a spazi di dimensioni intermedie fino agli “edge data center”, centri di dimensioni minori che consentono di fornire servizi di cloud computing agli utilizzatori locali. «Questi ultimi sono sempre più diffusi e vengono utilizzati per ridurre la “latency”, cioè il ritardo temporale (misurato in millisecondi) intercorrente tra il momento in cui viene impartito un ordine di trasferimento di dati e il momento in cui trasferimento effettivamente avviene - dice Longo -. Si tratta di un tempo di reazione cruciale specialmente per il settore bancario e della finanza (high frequency trading)».

PREVISIONI

Nuova offerta dal 2019 al 2022, in megawatt (Fonte: Jones Lang LaSalle)

Negli anni 2019-2023 il tasso di crescita annuo composto del volume di transazioni concernenti data center in Europa è previsto crescere del 10%.

Il metro di misura anche immobiliare cambia. Qui più del metro quadro si valutano i MegaWatt. L’asset class è considerata più rischiosa di altre mature, i prezzi di locazione per esempio a Francoforte - per spazi oltre 250kW - vanno da 160 a 200 dollari al kW, a Londra da 130 a 170 dollari, a Parigi da 120 a 165 dollari. I data center di Francoforte consumano più del 20% della energia consumata complessivamente nella città, più dell’aeroporto.

In generale il rendimento viaggia intorno al 5-7%, ma può salire oltre il 10% se il proprietario si occupa anche di tutti i supporti tecnologici al tenant.

«I principali data center si trovano intorno ai distretti finanziari, dove c’è massima connettività e tornano quindi in città - dice Davide Dalmiglio, head of Capital Markets Italy -. I ruoli chiave sono di Londra, Francoforte, Amsterdam, Parigi e Dublino». Molti gli sviluppi ad Amsterdam, tanto che la capitale olandese potrebbe conquistare la seconda posizione nei prossimi 24 mesi. «In Italia ci sono limiti fisici infrastrutturali che non consentono ancora il decollo del settore» dice ancora Dalmiglio.

Secondo una analisi di Dla Piper il valore degli investimenti in Europa è stato di un miliardo di euro nei primi sei mesi 2019, dopo il record del 2018 a quota 1,5 miliardi di euro. Secondo i dati di Technavio l’84% della crescita sarà proprio in Europa.

Esempi di transazioni? Sun Alliance ha venduto a un investitore privato un edificio a Bristol occupato da Capgemini Uk che rende 1,4 milioni di sterline all’anno, pari a un yield del 15%. Ma ci sono rendimenti meno elevati, che scendono sotto il 4%, per esempio a Londra. Axa nel 2018 ha acquistato da Colony capital il portafoglio Data4 con asset a Parigi, Milano e in Lussemburgo. Keppel in via Bisceglie 71, con un rendimento che supera il 6%. Nel gennaio 2019 Canadian Brookfield Infrastructure Partners ha acquisito il portafoglio AT&T di 31 data center (5 in Europa) per 1,1 miliardi di dollari.

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  • Paola Dezzavice caposervizio

    Lingue parlate: inglese, francese

    Argomenti: mercato immobiliare, architettura, finanza immobiliare, lifestyle, turismo, hotel e ospitalità

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