Il portiere condominiale fa i conti col Covid-19: contratto, orari e mansioni

I compiti
Riguardo alle mansioni, fra le altre cose, il portiere vigila sullo stabile, distribuisce la corrispondenza ordinaria, sostituisce le lampadine elettriche, esegue piccole e generiche riparazioni, sorveglia l'uso del citofono, dell'ascensore e del montacarichi. Se il dipendente usufruisce dell'alloggio, la custodia dello stabile deve intendersi quale «generico impegno alla conservazione e tutela dello stesso, tale da comportare eventuali impieghi anche al di fuori dell'orario lavorativo». La maggior parte dei condomìni per la pulizia delle parti comuni si affidano a ditte specializzate, ma ciò non toglie che al portiere possano essere affidate delle mansioni di pulizia e innaffiamento degli spazi a verde. Il portiere, inoltre, può occuparsi della gestione dell'impianto centrale di riscaldamento e dell'impianto di distribuzione dell'acqua calda. In casi di emergenza, può intervenire anche sull'impianto ascensore, ad esempio per sbloccare la cabina, portarla al piano e aprire la porta, così da consentire l'allontanamento delle persone.

Più immobli in contemporanea
Il Ccnl non esclude che il portiere possa occuparsi contemporaneamente di più stabili «purché aventi un unico ingresso funzionante o più ingressi sorvegliabili da un unico posto di custodia». Qualora, invece, lo stabile presenti più ingressi (fino a un massimo di sei) non comunicanti fra loro e non sorvegliabili da un'unica postazione, il contratto prevede che il portiere possa comunque prestare servizio purché l'edificio faccia capo a un'unica proprietà o a un unico condominio.

L’orario di lavoro
Per quanto concerne l'orario di lavoro, vi sono delle differenze a seconda che il portiere usufruisca o meno dell'alloggio. Nel primo caso, il portiere lavora su un arco temporale che nei giorni non festivi va dalle 7 alle 20, anche se gli accordi territoriali possono prevedere la fascia 6-21. Il monte ore settimanale è di 48 ore, di norma distribuite su sei giornate. L'orario giornaliero è invece stabilito dal datore di lavoro e accettato dal dipendente al momento della firma del contratto. Il lavoro domenicale e festivo è retribuito con la paga oraria maggiorata del 40%, mentre il lavoro notturno (effettuato fra le ore 22 e le ore 6) è retribuito con la maggiorazione del 30 per cento. Il portiere che non usufruisce dell'alloggio lavora su un monte orario settimanale di 45 ore distribuite su sei giornate. L'orario giornaliero è continuativo, con un intervallo di un'ora tra le ore 7 e le ore 20, anche se le parti possono concordare una durata dell'intervallo minore o maggiore. Il lavoro straordinario diurno è retribuito con la paga oraria maggiorata del 15%, se si tratta di ore straordinarie fino alla nona ora giornaliera, e del 20% dalla decima ora giornaliera straordinaria (compresa) in poi.

Ferie
Il portiere ha diritto ai periodi di ferie retribuiti. Per il condominio può quindi esservi la necessità di trovare un sostituto per un periodo di tempo limitato. Prima di entrare in servizio, il sostituto deve ricevere una formazione adeguata alle caratteristiche delle mansioni oggetto del contratto, magari affiancando il portiere per alcuni giorni. Il candidato - che può essere selezionato rivolgendosi a un'agenzia di lavoro interinale – può anche essere assunto direttamente da un'agenzia per il lavoro che stipulerà un regolare contratto a tempo determinato in cui siano indicati la data di inizio e di fine del rapporto di lavoro, il livello di inquadramento e il tipo di mansioni da svolgere presso il condominio. L'agenzia per il lavoro dovrà mantenere l'obbligo di retribuzione e il potere disciplinare nei confronti del dipendente. L'utilizzatore della prestazione sarà invece il condominio, che verserà il corrispettivo per l'amministrazione del lavoro direttamente all'agenzia. Va sottolineato che nulla vieta, in ogni caso, di procedere a un'assunzione diretta del dipendente - da parte del condominio - a tempo determinato.

In caso di soppressione del servizio
La soppressione del servizio di portierato può, in casi particolari, costituire motivo di revisione della tabella millesimale contrattuale. L'articolo 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, che è una norma inderogabile, prevede infatti che le tabelle millesimali, anche se contrattuali, possano essere modificate - anche nell'interesse di un solo condomino - in due casi: quando sono conseguenza di un errore e quando per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata è notevolmente alterato il rapporto originario tra i singoli piani.

Consenso unanime per vendere la casa del portiere
In caso di soppressione del servizio di portierato e contestuale dismissione dell'immobile destinato al portiere, il condominio - proprietario dell'immobile considerato parte comune dello stabile - può decidere di venderlo o affittarlo. Per la vendita dell'appartamento il Codice civile, stabilisce che «è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni». Il guadagno ottenuto va ripartito fra tutti i condòmini proprietari in proporzione ai rispettivi millesimi. Il condominio può anche decidere di affittare l'immobile. In tale caso la stipula del contratto di locazione deve essere approvata dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 333 millesimi del valore dell'edificio. È richiesta, invece, l'unanimità se la locazione ha una durata superiore ai 9 anni. I proventi della locazione saranno attribuiti ai condòmini per millesimi di proprietà.

Licenziamento
Per la soppressione del servizio e per il licenziamento del portiere – salvo casi (e clausole) particolari - decide l'assemblea a maggioranza. Il servizio di portierato può essere menzionato nel regolamento assembleare votato dai condòmini (contenente le norme che disciplinano l'uso e le modalità di godimento delle cose e servizi comuni): in tal caso per procedere alla soppressione occorre modificare il regolamento con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Assunta la delibera che elimini il servizio, si procede al licenziamento del portiere che avviene per giustificato motivo oggettivo. Il licenziamento del portiere può non dipendere dalla chiusura della portineria ma da comportamenti negligenti o da gravi inadempimenti, che vanno comunque individuati nell'ambito del contratto collettivo o di quello individuale. I comportamenti negligenti possono essere stigmatizzati in lettere di contestazione da parte dell'amministratore al portiere. Occorre comunque seguire la procedura di licenziamento prevista dall'articolo 2 della legge 604/1966 e successive modifiche e integrazioni. L'amministratore, autorizzato dall'assemblea, comunica per iscritto la decisione al portiere con una lettera che deve contenere la specificazione dei motivi che lo hanno determinato. La forma scritta e la specificazione dei motivi sono indispensabili per l'efficacia del licenziamento.

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