Con la sigla ESG (Environmental, Social e Governance) si intendono tutte le attività legate all’investimento responsabile che perseguono gli obiettivi tipici della gestione finanziaria, tenendo in considerazione aspetti di natura ambientale, sociale e di governance. Viene quindi chiamato rating ESG il giudizio che indica la solidità di un titolo, una società, di un fondo ma anche di un progetto immobiliare o edificio, dal punto di vista però ambientale, sociale e di governance. Integrare le tematiche ESG nelle procedure aziendali delle SGR, nell'analisi e nei processi decisionali riguardanti gli investimenti genera valore per gli stakeholder e migliora la reputazione nei confronti dell’investitore.

L’Unione Europea si sta muovendo nella direzione dell’ESG mediante regolamenti e relazioni: il Regolamento Ue 2019/2088 relativo all’informativa sulla sostenibilità nel settore dei servizi finanziari obbliga i partecipanti ai mercati finanziari e ai consulenti finanziari ad agire nel migliore interesse degli investitori finali informandoli, oltre che dei rischi finanziari, anche di quelli pertinenti la sostenibilità, al fine di promuovere gli aspetti ambientali e sociali.

BlackRock, il più grande asset manager del mondo con oltre 7.429 miliardi di dollari di masse gestite, ha recentemente inviato una lettera agli investitori e ai ceo delle aziende in cui è presente nel capitale facendo sapere che è pronta a votare contro i consigli di amministrazione delle società di cui è azionista «se non svolgeranno progressi sufficienti in materia sostenibilità» e non predisporranno piani industriali che puntino al rispetto per l’ambiente. Negli ultimi anni, con particolare riferimento alle ripercussioni della pandemia Covid 19, l’andamento degli indici azionari sostenibili ha dimostrato una migliore performance rispetto agli indici azionari tradizionali, le imprese caratterizzate da rating ESG più elevati ottengono rendimenti differenziali superiori, in particolare sul lungo periodo. Le organizzazioni che tutelano la sostenibilità operano secondo un’ottica di lungo periodo. Il mercato sembra premiare, in particolare, le organizzazioni che perseguono buone pratiche complessivamente nei tre elementi environment, social e governance, piuttosto che in uno solo dei singoli.

Focalizzandoci nell’ambito dell’edilizia, è chiaro come il settore vada a impattare sull’ambiente e sullo sviluppo sostenibile. In Europa gli edifici e il settore delle costruzioni sono responsabili del 36% delle emissioni annuali di Co2, del 40% del consumo di energia, del 50% delle estrazioni di materia prime e del 21% di acqua potabile, interessando ben 18 milioni di posti di lavoro (“Global Status Report 2018. Towards a zero-emission, efficient and resilient buildings and construction sector” Nazioni unite per l’ambiente e Agenzia internazionale per l’energia).In tale contesto, si sta registrando un’evoluzione verso un approccio etico e multidisciplinare all’investimento immobiliare, come confermato dal crescente interesse degli investitori per i real asset (titoli immobiliari, delle infrastrutture e delle materie prime) e la nascita di nuovi strumenti di investimento come i social impact bond, uno strumento finanziario che non nasce per favorire la speculazione, ma per promuovere l'innovazione sociale. Il Real Estate, oltre a essere un potente motore dell’economia globale, è anche un settore cruciale per il raggiungimento di molti degli obiettivi di sviluppo sostenibile delle Nazioni Unite, per esempio la disponibilità di energia pulita e accessibile, la creazione di imprese, innovazione e infrastrutture nonché di città e comunità sostenibili.La valutazione ESG diventa parte integrante dell'analisi di valore di un portafoglio immobiliare. Un Fondo ESG coniuga oltre al raggiungimento delle performance finanziarie, obiettivi ambientali, sociali e di governance gestiti attraverso policy e pratiche di etica e trasparenza societaria.

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Ma come stabilire il rating ESG di un portafoglio immobiliare? Parallelamente alle classiche due diligence, che attestano la qualità e la conformità dell’immobile sotto il profilo amministrativo-autorizzativo, tecnico-impiantistico e ambientale, occorre una due diligence ESG che preveda una valutazione omnicomprensiva finalizzata a valutare la sostenibilità dell'investimento sotto il profilo ambientale, sociale e di governance. Tra gli indicatori principali, la due diligence ESG prevede l'analisi e rendicontazione del consumo energetico e idrico, le emissioni GHG, la gestione dei rifiuti e le certificazioni di sostenibilità ambientale. Per cercare di governare le nuove sfide che ci troviamo ad affrontare, è necessario avere una visione globale e comprendere che l’efficientamento degli immobili (dai diversi punti di vista) e la gestione professionale dei servizi hanno ricadute sia in termini di aumento di valore e qualità di vita degli occupanti sia di un generale beneficio per la collettività.