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Il real estate nel 2021 investirà nel living allargato, l’healthcare, le infrastrutture e le riqualificazioni

I fondi immobiliari vanno verso nuovi temi di investimento che la Pandemia ha accelerato. Ecco le strategie società per società. In primo piano la sostenibilità: imprescindibile ormai secondo gli operatori un approccio che ne tenga conto sia nella scelta che nella gestione delle diverse asset class

di Evelina Marchesini

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7' di lettura

La parola d'ordine delle strategie dei fondi immobiliari nel 2021 sarà “diversificazione”. Se l'obiettivo dei cento miliardi di euro di patrimonio immobiliare prospettato da Scenari Immobiliari in occasione della presentazione del 37° Rapporto sui fondi in Italia e all'estero appare più che perseguibile, è lo stesso Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, a porre l'accento sulla diversificazione e su un maggiore peso delle attività alternative proprio per raggiungere, gestire e superare questo risultato.
Quali sono dunque i nuovi temi su cui punterà l'industria del mattone gestito nel prossimo futuro e alla luce dei cambiamenti innestati dalla Pandemia? Per capirlo bisogna ascoltare i singoli protagonisti, i quali sono chiari: healthcare, living in senso allargato, sostenibilità, infrastrutture e riqualificazioni urbane sono i temi chiave.

Si tratta di asset e filosofie di investimento già presenti nell'industria dei fondi immobiliari, ma ancora a livello embrionale, a cui la Pandemia ha impresso un’accelerazione. I prossimi anni trasformeranno ciascuno di questi filoni in quote importanti dei portafogli real estate. Ecco, in sintesi, le idee e le strategie di alcuni dei protagonisti.

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Antirion Sgr. «L'andamento futuro dello smart working, la sanità e il living in senso allargato sono i temi con i quali ci misureremo nei prossimi anni», ha spiegato Ofer Arbib, a.d. di Antirion Sgr. «Oltre un miliardo dei nostri asset sono all'estero, quindi per noi è particolarmente importante ciò che avviene a livello europeo e non solo nazionale», dice. I due settori che destano più attenzione secondo Arbib sono la logistica e il residenziale. Gli hotel hanno perso oltre il 65% degli investimenti in Italia, ma Antirion prevede per il 2022 un deciso recupero: in città come Roma la ripresa porterà i flussi turistici all'86% del totale del 2019.

«In questo lasso di tempo penso che ci sia spazio per investimenti opportunistici _ dice Arbib _ creando nuovi prodotti necessari per il mercato e per alcuni che hanno già portafogli la chiusura potrebbe essere usata per fare dei capex». Antirion ha investimenti nell'hospitality per circa 600 milioni, con 3.600 camere e 9 alberghi e per la società si tratta di un'asset class da monitorare attentamente.

Antirion Sgr si sta concentrando su tre pilastri fondamentali per il 2021: «Consolidamento del nostro fondo core, che vale circa due miliardi, e che si è dimostrato molto resiliente in questa fase _ spiega Arbib _, poi aumento degli investimenti nella sanità e crescita in asset class in cui non siamo presenti, come la logistica e tutte le forme di living. Il tutto mantenendo l'agilità e la velocità che ci contraddistinguono e una forte attenzione alla sostenibilità». Antirion ha già circa 300mila mq di superficie con certificazione ambientale, ma vuole fare di più.

Un peso particolare ha la sanità. «Se prima gli italiani erano preoccupati della sicurezza _ dice Arbib _ oggi lo sono della sanità. Noi abbiamo acquistato l'ospedale di Arezzo, stiamo comprando una struttura a Bologna e senz'altro la sanità sarà al centro degli investimenti del domani, con una particolare attenzione ai conduttori e all'utilizzo dell'intelligenza artificiale. Si investe su immobili già esistenti e funzionanti perché questa asset class al momento dovrebbe avere un reddito certo».

Bnp Paribas Re. Sono diverse le novità in arrivo in casa Bnp Paribas Re. La società continua a puntare sugli uffici come asset class fondamentale, su cui investe con il fondo Next Estate Income Fund. «Siamo ormai alla terza tranche di investimenti _ spiega Enrico Pace, head of fund management _ e abbiamo investito circa 1,2 miliardi e puntiamo ai 2 miliardi di valore».

L'altra asset class strategica è l'healthcare, a cui Bnp ha dedicato un fondo ad hoc lanciato nel marzo di quest'anno, l’Healthcare Property Fund Europe, con un target dimensionale di oltre 1 miliardo. «Crediamo molto in questo settore sia per l'incremento dell'età media della popolazione sia perché è un'attività anticiclica _ dice _. Il target di rendimento è un Irr di circa il 5%».

Particolare importanza per Bnp Paribas Re ha il tema della sostenibilità, con il lancio dell'European Impact Property fund entro la fine del 2020 con il quale punta a sostenere gli accordi della Convenzione di Parigi sul clima grazie a investimenti in edifici da riqualificare per allinearsi ai requisiti richiesti per conseguire tali importanti obiettivi. L'obiettivo di raccolta è di 2 miliardi di euro.

«Siamo focalizzati anche sullo sviluppo residenziale _ continua Pace _ e nel primo trimestre 2021 lanceremo l'Urban Value Creation Fund con l'obiettivo di lavorare con sviluppatori francesi investendo circa 250-300 milioni e creando residenze in linea con gli standard più moderni ma anche sostenibili, oltre che flessibili. Bisogna tenere conto di tutto quanto emerso durante la crisi sanitaria in termini di trend, considerando che quanto si andrà a realizzare dovrà avere caratteristiche in grado di evitare il deprezzamento nel lungo periodo. La durata del fondo sarà di otto anni e l'Irr tra il 12 e il 15%».

Fabrica Sgr. “Il residenziale in tutte le sue forme, l'efficienza energetica e lasostenibilitàanche sociale degli edifici e le infrastrutture sono sicuramente i temi di investimento su cui concentrarsi» opina Manfredi De Marco, Head of business development di Fabrica Immobiliare Sgr. «In particolare abbiamo individuato tre pilastri portanti: l'hospitality, l'health care e l'housing moderno» continua De Marco. Il primo rappresenta il 13% del Pil del Paese e dà lavoro a 4 milioni di addetti ed è il comparto più penalizzato dalla Pandemia, ma anche quello che, secondo De Marco, beneficerà maggiormente della riapertura; la sanità perché con il Covid sono state messe in evidenza le carenze del settore e il living perché il Paese ha bisogno di Rsa e student housing, settori in cui ci sono ampi spazi da riempire.

Dea Capital Re Sgr. «In questo momento c'è una forte liquidità sui mercati, in cerca di investimenti che valgano la pena e quando c'è tanta liquidità scende il costo del denaro, creando ampie opportunità nel nostro settore», spiega Emanuele Caniggia, a.d. di Dea Capital Re, che ha appena superato i 10 miliardi di asset under management. Dove?

«In questo momento il bisogno del Paese, ma anche l'opportunità dell'investitore, è nella riqualificazione del patrimonio immobiliare, costruito in prevalenza negli anni 60 e 70 e poi lasciato lì. Tema che va a braccetto con la riqualificazione energetica degli edifici. Questi fattori, associati all'impatto della Pandemia, rendono urgente e possibile investire. Non ci serve aspettare il Recovery fund, sia ben chiaro. Ci servono regole chiare, ci serve velocità di attuazione di tali regole, ma non ci servono quei soldi. I soldi per gli investimenti li troviamo noi».

Generali Re Sgr. Oltre agli uffici, che restano al centro della strategia, Generali Re pone molta enfasi sul residenziale. «La domanda di spazi residenziali flessibili, moderni, gestiti da investitori istituzionali è stata sempre presente, ma poco soddisfatta perché per gli investitori c'erano alternative migliori _ spiega Nicholas Garattini, responsabile Development di Generali Re Sgr _. Noi ci muoviamo con un fondo paneuropeo che ha già investito 200 milioni e osserviamo un forte interesse».

Altro tema di investimento, per la società, il settore del credito. «Ora che le banche si stanno pian piano ritirando dal settore del credito, noi abbiamo già un fondo specializzato che sta operando in modo molto interessante e in grado di offrire rendimenti stabili, con forte richiesta da parte degli investitori», continua Garattini. E conclude con una battuta: «Nel 2009 quando entravamo in una stanza ci guardavano male, perché eravamo quelli che avevano generato la crisi. Ora invece ci guardano sperando che proponiamo soluzioni alla crisi stessa. Il che ci porta anche tutta una serie di responsabilità».

Prelios Sgr. «Siamo di fronte a una visione diversa del settore immobiliare, che va interpretato dal punto di vista infrastrutturale _ sottolinea Patrick Del Bigio, a.d. di Prelios Sgr _. L'immobile va visto nell'ambito di un tessuto, che sia urbano o di rete o sociale». La società si dice soddisfatta di come sono andate le cose durante la Pandemia in quanto gli investimenti fatti si sono dimostrati resilienti. Dovremmo chiudere l'anno con un aumento di masse lordo tra 1,2 e 1,4 miliardi, quindi assestandoci sopra i 6,3 miliardi di masse in gestione, con un incremento tra il 6 e il 7%». E i nuovi temi di investimento?

«I prodotti del futuro non possono prescindere dalla sostenibilità _ sottolinea Del Bigio _ con cui si intende sostenibilità ambientale, economica, sociale. Per la Sgr diventa importante un approccio Isg alla valutazione e alla gestione dei propri fondi e quindi un cambio anche di logica e parametri nelle acquisizioni, con due diligence in ambito Isg».

Le asset class del 2021 _ e anche di medio periodo _ per Prelios Sgr sono la logistica e le infrastrutture sociali con particolare enfasi per lo student housing. Poi anche le Rsa e naturalmente i progetti di rigenerazione urbana».

Investire Sgr. Oltre alle classiche asset class, Investire Sgr ritiene che il residenziale sia particolarmente interessante e che abbia dimostrato la propria resilienza anche durante la Pandemia. «Vediamo un interesse degli investitori verso l'acquisto e la valorizzazione di residenziale _ commenta Federico Velluti, fund manager di Investire Sgr _. Un altro settore secondo noi protagonista del 2021, ma non solo, e che ha sofferto in modo particolare è quello dell'hospitality. Abbiamo già concluso diverse operazioni negli anni passati in questo settore, puntando su location primarie». Durante la Pandemia la società ha lavorato a interventi volti a dare respiro ai gestori delle strutture, puntando sul rimbalzo che ci sarà una volta passata l'emergenza, «considerando che ne beneficeranno maggiormente i 5 stelle e gli ostelli o budget hotel», dice.

«È evidente che le Sgr italiane hanno molta voglia di fare e anche aspettative positive per il 2021 _ commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari _. Il settore ha avuto un'accelerazione verso cambiamenti che comunque erano già in atto, cambiamenti che si concretizzeranno negli anni successivi e che spingono in particolare verso i nuovi temi di investimento del settore immobiliare».

Riproduzione riservata ©

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    Evelina Marchesinivice caporedattore

    Luogo: Milano-Messico

    Lingue parlate: italiano, spagnolo, inglese, francese

    Argomenti: real estate, immobiliare, turismo, travel, latin america

    Premi: "Arel Lady of the year" by Arel; "Key player of the italian real estate market" by Scenari Immobiliari

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