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Il real estate legato a doppio filo ai vaccini Recupero dei livelli pre-crisi nel 2023

Un report di Preim, società francese che gestisce 26 miliardi di asset, fa il punto della situazione e formula previsioni. Nel 2020 l’Eurozona vede un calo degli investimenti immobiliari del 30% a quota 150 miliardi di euro

di Evelina Marchesini

(Federico Rostagno - stock.adobe.com)

7' di lettura

Il futuro del real estate internazionale è legato a doppio filo al successo delle campagne vaccinali che si stanno implementando in questo momento. In un'ottica a 5 anni, vale a dire 2021-2025, assisteremo a una differenziazione tra i diversi Paesi proprio a seconda dell'effettuazione rapida della vaccinazione della popolazione nel 2021. Con una consolazione: nella peggiore delle ipotesi, cioè un andamento a rilento, i mercati real estate torneranno al livello pre-crisi dal 2023. A fare il punto della situazione è il report «Real estate convictions Europe» di Preim, che prende in considerazione gli scenari possibili, settore per settore, in tutta Europa.

Il quadro economico. Lo scenario generale è migliore di quello atteso, seppur con qualche incertezza, secondo Preim. Finalmente, a dicembre, sono stati chiariti i dubbi relativi a una Brexit senza accordi, perlomeno dal punto di vista commerciale, e l'elezione di Joe Biden negli Stati Uniti con la maggioranza al Senato consentirà finalmente agli Usa di effettuare la campagna dei vaccini a tutto tondo e di cominciare la transizione verso la normalità.

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In questo contesto, le previsioni di Preim sono di una crescita del Pil nell'Eurozona del 4,2% nel 2021, con l'ipotesi che i lockdown nei vari Paesi vengano mantenuti fino alla fine di marzo 2021. Il 2020 si è chiuso, come previsto, come «il peggior anno di sempre» a livello mondiale, con un'attività globale in discesa del 3,9%, e con un declino nell'Eurozona del 6,8%: ed è proprio l'andamento della campagna dei vaccini a riportare speranza a livello economico e di conseguenza nel real estate.

In Europa. A livello regionale le differenze saranno comunque marcate, con la Germania in ripresa, a livello di Pil, del 3,6% nel 2021 (dopo una contrazione del 5,3% nel 2020), i Paesi Bassi del 2,6% (-3,9% nel 2020), Francia e Belgio al +5 e 4% rispettivamente (-8,3% e -6,2% nel 2020). In Italia e in Spagna il rimbalzo è previsto al 4,5% e 5,8% rispettivamente nel 2021, dopo una caduta dell'8,8 e del 10,9%. Insomma, peggiore è stato lo scivolone, più marcato sarà il rimbalzo.

Il real estate. Il bilancio del settore immobiliare ha avuto una ricaduta pesante in seguito al Covid e i lockdown, secondo Preim. L'Eurozona vede un calo del 30% degli investimenti nel real estate, con un totale di 150 miliardi nel 2020, mentre a livello globale la discesa è stata del 25%, a quota 240 miliardi. «La contrazione è principalmente dovuta al fatto che gli investitori hanno spostato la propria attività esclusivamente su asset con ottimo posizionamento e tenants resilienti», spiega Henry-Aurélien Natter, head of Research, nel report.

Più nel dettaglio, la Germania ha chiuso il 2020 a quota 60 miliardi di investimenti, con una contrazione del 23% su base annua; la Francia a 30 miliardi (-36%); i Paesi Bassi e il Belgio a 16 miliardi (-23%); l'Italia a 8 miliardi (-34%) e la Spagna ha avuto un tracollo del 54%, a quota 9 miliardi. In linea generale, a soffrire maggiormente sono stati il settore retail e gli hotel, mentre gli uffici, il residenziale e l'health care hanno retto meglio il colpo della crisi, ma solo per gli asset di qualità e ben posizionati. Ma ecco il dettaglio, settore per settore.

Gli uffici. Il settore degli uffici nell'Eurozona ha chiuso il 2020 con un arretramento dell'attività di investimento del 34% a quota 92 miliardi di euro. Gli investitori, dice Preim, si sono concentrati su asset di alta qualità e con un'attrattività a livello internazionale, occupati da realtà di grandi dimensioni. «Nell'Eurozona il mercato è fatto principalmente da Germania e Francia _ sottolinea Preim _ in particolare Berlino e Parigi. Gli investitori sono stati alla larga dal Regno Unito, per via della Brexit e gli altri mercati non hanno un peso paragonabile ai due citati».

Parigi fa la parte del leone con 17 miliardi di investimenti nel 2020, seguita da Francoforte e Berlino congiuntamente, che raggiungono i 10 miliardi. Nessuna delle altre capitali europee supera invece, da sola, i 5 miliardi. In termini di take-up l'attività a livello europeo è crollata del 40% a quota circa 9 milioni di metri quadrati, con Parigi a 1,3 milioni (e comunque in discesa del 45% su base annua), Berlino e Monaco a 500mila mq e Milano, Bruxelles, Amsterdam e Dublino intorno ai 300mila ciascuna.

A livello di vacancy resistono Amsterdam, Berlino, Amburgo e Parigi, che hanno un livello di non-occupazione intorno alla media europea, mentre Dublino, Helsinki, Milano e Madrid hanno superato il livello del 7% di vacancy negli uffici. Nonostante tutto questo, in linea generale gli affitti degli uffici hanno resistito in Europa, con l'eccezione della Gran Bretagna e dei Paesi dell'Est. I canoni delle zone “ultra prime”, come Parigi, sono rimaste intorno ai 940 euro al mq.

Il retail. Un settore già in contrazione anche prima dell'arrivo del Covid, che ha subìto pesantemente i colpi della crisi, soprattutto in seguito ai ripetuti lockdown e alle misure specifiche intraprese nei confronti dei centri commerciali. «Il volume degli investimenti nel settore retail è in costante declino già dal 2015 _ spiega Henry-Aurélien Natter _ in seguito al cambiamento delle abitudini dei consumatori e della sempre maggior importanza degli acquisti online. I lockdown hanno ovviamente avuto un ulteriore impatto sul settore e nel 2020 il declino è stato de 18%, a 35,7 miliardi di euro di investimenti».

A livello geografico anche in questo caso è la Germania a tirare le fila, con 9,2 miliardi e una contrazione del 16%, seguita dalla Francia con 4,1 miliardi e un -36%, dai Paesi Bassi con 2,4 miliardi e un -7%. In controtendenza la Spagna, con 2,4 miliardi e un incremento del 76%. Dietro le quinte ci sono naturalmente i comportamenti dei consumatori, che obbligati dai lockdown e dall'incertezza economica hanno comprato molto meno e hanno optato, molto più che in passato, per gli acquisti online, talvolta scoprendone la comodità.

A livello europeo i consumi sono così scesi dell'8,1% nel 2020, ma gli esperti si aspettano un rimbalzo e una performance del 3,8% nel 2021. A soffrire maggiormente, secondo Preim, la Spagna, l'Irlanda e l'Italia.

Il residenziale. Quasi strano a dirsi, ma il settore residenziale è stato percepito come un “safe heaven”, un paradiso sicuro, per gli investimenti ai tempi del Covid ed è così riuscito ad attrarre una quota considerevole dei capitali in circolazione. Così il totale degli investimenti nel 2020 è stato di 54,7 miliardi di euro, con una riduzione del 14% e anche in questo caso a soffrire maggiormente è stata la Spagna, che ha visto diminuire del 74% l'afflusso di capitali al residenziale, a quota 1,8 miliardi di euro.

In Germania sono affluiti 16,7 miliardi (-12%), nei Paesi Bassi 7,4 miliardi (-11%), in Francia 3,7 miliardi (+2,4%), incremento che continua nel 2021. Il residenziale quindi vede oggi yields ulteriormente compressi, tra il 2 e il 3% nelle migliori zone di Parigi, Monaco, Helsinki e Vienna, mentre le maggiori città europee hanno “prime yields” tra il 3 e il 5,5%. Ad alimentare il settore immobiliare residenziale continuano comunque a essere perlomeno tre fattori concomitanti: le pressioni demografiche, che spingono molte città a intensificare i programmi di housing sociale; la mancanza di offerta, soprattutto di nuove costruzioni; i bassi tassi d'interesse.

Fattori che aiutano nella direzione della ripresa dei prezzi, prezzi che in alcune città non sono peraltro mai scesi. Addirittura, per le tipologie di alta qualità, Preim segnala importanti variazioni positive, come nel caso della Germania che vede un aumento del 10,6% nel quarto trimestre 2020 (su base trimestrale), i Paesi Bassi con un +9,1%, il Portogallo al +4,1%, la Francia al +3,8%, il Belgio al +1,8%. Al contrario l'Italia scende dell'1,1%, così come la Spagna (-1,6%) e l'Austria (-2,7%).

L'healthcare. Una Pandemia non può naturalmente non avere un profondo impatto sul settore sanitario, alle prese con un'insufficienza infrastrutturale in alcuni Paesi e una crescente quota di popolazione ultra 80enne, destinata a crescere dai 22 milioni di individui del 2020 ai 26 milioni del 2030 nella sola Eurozona. Secondo gli addetti ai lavori, da qui al 2030 dovranno essere creati 45mila nuovi posti letto all’anno negli ospedali o nelle case di cura nei principali Paesi europei.

Gli investimenti nel 2020 si sono limitati a 6,6 miliardi, con una contrazione del 17% e anche in questo caso il Paese più attivo è la Germania, seguita dai Paesi Bassi e il Belgio e dall'Europa del Sud nel suo complesso. I prime yields del settore sono rimasti sostanzialmente invariati al 4,75% nei Paesi più evoluti, mentre in Italia, Spagna e Portogallo oscillano tra il 5 e il 6%.

Gli hotel. L'Italia lo sa bene: il settore dell'hotellerie è stato il più colpito dalla Pandemia e il protrasi dei lockdown non fa che peggiorare la situazione. Nel 2020 gli investimenti nel settore in Europa sono stati pari a 9 miliardi di euro, il che corrisponde a una contrazione del 65% su base annua e i capitali si sono comunque concentrati in Germania, che comunque scende del 62%, Francia-Paesi Bassi-Belgio (per un totale di 1,3 miliardi, -58%), con Italia-Spagna-Portogallo a 2,2 miliardi, in discesa del 49%. I prime yield sono così arrivati a un range del 5-6,5% in città come Milano, Lisbona, Madrid e Bruxelles, mentre nelle altre principali città oscillano tra il 4,25 e il 4,75%.

Ragionando in termini di arrivi turistici, in Europa il 2020 ha visto 250 milioni di arrivi, che vanno raffrontati con i 750 milioni del 2019. I Paesi più colpiti sono stati la Spagna e il Portogallo, mentre l'Italia, insieme agli altri Paesi, è riuscita a limitare un po' i tracolli grazie alla stagione estiva. Fa da specchio il dato sull'occupazione delle stanze, che in Europa è sceso dal 71,9% del 2019 al 33,1% del 2020, con un prezzo medio sceso dai 118 euro a 93 euro e un Revpar (revenue per room) passato da 85,1 a 33,1 euro. Ma è proprio nell'hotellerie che gli esperti vedono, se la campagna vaccinale avrà un buon esito e sarà rapida, un maggior rimbalzo nel 2021 e soprattutto a partire dal 2022.

Il report. L'analisi, che si intitola «Real estate convictions Europe» rappresenta la view dei fund manager europei (terminata di redigere lo scorso 2 febbraio) ed è stata condotta da Preim (Primonial real estate investment management), società francese con 26 miliardi di asset under management alla fine del 2020 e un portafoglio di oltre 4,6 milioni di metri quadrati e oltre 7mila tenants.

Riproduzione riservata ©

  • Evelina Marchesinivice caporedattore

    Luogo: Milano-Messico

    Lingue parlate: italiano, spagnolo, inglese, francese

    Argomenti: real estate, immobiliare, turismo, travel, latin america

    Premi: "Arel Lady of the year" by Arel; "Key player of the italian real estate market" by Scenari Immobiliari

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