LE NUOVE TENDENZE DEL «LIVING»

Il residenziale cresce ma cambia: su studenti e over 65 si investe troppo poco

Il residenziale torna a crescere in Europa. In Italia, entro fine anno, previste 600mila transazioni. Ma su senior e student housing si investe ancora troppo poco: gli studentati coprono appena il 3% della domanda

di Susan Trevor-Briscoe*


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4' di lettura

Tra le tendenze emergenti del real estate – la principale industry al mondo che vale oltre 220 trilioni di dollari in grado di generare un indotto come pochi altri mercati nel panorama economico-finanziario globale – una su tutte è lo spostamento dell’attenzione degli investitori verso il “Living”, settore che solo fino a due anni fa, non compariva nemmeno tra le asset class principali in ambito immobiliare.

L’attuale fase del mercato in Europa si presenta estremamente favorevole: quest’anno, nei primi due quarter, il volume delle transazioni concluse da investitori in ambito Living ha raggiunto i 61 miliardi di euro, il doppio del livello registrato solo cinque anni fa. Inoltre, fino al 2016, la dimensione complessiva degli investimenti immobiliari residenziali raggiungeva a stento il 10% mentre oggi è cresciuta fino a rappresentare circa il 25% di tutte le transazioni.

In Italia
Per quanto riguarda l’Italia, il 2018 si è chiuso in maniera molto positiva per il comparto residenziale, che ha registrato un incremento del 6,5% del numero di compravendite rispetto all’anno precedente, una tendenza in atto ormai da 18 mesi, che si riconferma anche nel terzo trimestre del 2019 con una crescita pari al +5%, per un totale di 435.243 transazioni e che prevediamo raggiungerà quota 600mila transazioni e circa 100 miliardi di valore transato quest’anno.
Spiccano positivamente Milano e Genova, che staccano i risultati del 2018 con un aumento del numero di compravendite, rispettivamente, del +11,4% e del +11,9 per cento. In crescita anche Roma, che chiude con un +4.6 per cento.
Un risultato che evidenzia quanto sia ancora forte nel nostro Paese la domanda di abitazioni, alla quale è necessario, però, rispondere con proposte in grado di soddisfare i mutati bisogni abitativi.

Le trasformazioni nei consumi e nella domanda
La struttura demografica e sociale italiana sta rapidamente cambiando con un impatto importante sul mercato immobiliare stesso, che crea nuove opportunità per investitori e costruttori. Il 31% dei nuclei familiari è composto da una sola persona e, fra questi, il 54% supera i 60 anni di età. Inevitabilmente, questo determina cambiamenti nei modelli di consumo e nella tipologia di abitazione richiesta. Nel 2018, il monolocale e il bilocale sono stati la tipologia di unità più venduta a livello nazionale, insieme rappresentano il 40% del totale venduto, nelle grandi città il 52% e a Milano il 62 per cento.
Le nuove realizzazioni stanno attirando sempre più l’interesse dei compratori. A Milano ad esempio, come testimonia la ricerca Sigest sull’evoluzione delle nuove iniziative residenziali, ogni anno si vende più di quanto si costruisce. Di questo passo, nel giro di 4 anni lo stock di case nuove da vendere potrà esaurirsi.

Verso un nuovo modello di housing
Le trasformazioni socio-demografiche in atto stanno favorendo lo sviluppo di spazi residenziali che ibridano il modello della casa tradizionale con quello della casa collettiva, producendo forme di abitare condiviso o collaborativo caratterizzate da una riduzione della superficie privata a favore della presenza di ambienti, spazi e servizi comuni fruibili.
Il Living – nelle sue forme “alternative” e innovative – è un segmento già consolidato in altri paesi, mentre in Italia risulta ancora poco presidiato e offre potenzialità di sviluppo e di reddittività importanti, motivo per cui, sta emergendo come una nuova frontiera in termini di strategia di asset allocation per gli investitori nazionali ed esteri, che, con format innovativi per il nostro paese quali il Co-Living e il Multifamily, stanno già lavorando in molte delle nostre città.

Student Housing
La continua crescita di domanda e l’aumento della mobilità studentesca rendono lo Student Housing uno dei modelli di abitare collettivo con maggiori potenzialità di sviluppo nel nostro paese. L’Italia ospita alcune delle Università più rinomate in Europa, grazie alle quali la presenza di studenti stranieri nei nostri atenei mostra un trend in costante aumento. L’attuale offerta di strutture ricettive per universitari copre però solo il 3,3% della richiesta e la prevalenza delle strutture è ancora gestita direttamente dalle Università o da enti religiosi. Nelle città universitarie, lo student housing può generare ritorni dall’investimento stabili nel lungo periodo, sia per il divario tra necessità e situazione reale dell'offerta, sia perché meno esposto al ciclo economico rispetto al segmento degli appartamenti tradizionali, legato alla crescita occupazionale e quindi soggetto a un'impennata della domanda nelle fasi di boom economico.

Senior Living
Nella prospettiva di una longevità tendenzialmente crescente un’altra asset class alternativa che costituirà una fetta importante del mercato immobiliare futuro (ormai prossimo) è il Senior Living . L’Italia mostra un certo ritardo nello sviluppo di soluzioni abitative per la fascia di popolazione senior, composta da circa 16 milioni di over 65. Notizia di questi giorni è l’ingresso del gruppo francese Aegide Domitys in Italia che ha annunciato l’apertura della prima struttura a Bergamo e ne seguiranno altre in diverse città.
Stesso discorso per le residenze sanitarie assistenziali (Rsa) che hanno registrato una crescita sostenuta del volume degli investimenti e continuamente richieste dai principali investitori istituzionali.
Aumentare la componente Living all’interno della asset allocation consente ai principali investitori istituzionali di stabilizzare il profilo di rendimento nel tempo, riducendo al minimo il rischio di volatilità della performance finanziaria grazie al presidio di settori anticiclici, che sono diretti ad un bisogno essenziale e non strettamente correlati alla congiuntura economica.

Senior Consultant Research Corporate Services Gva Redilco

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