Il settore food è la regina degli scacchi del retail

Il report Food & The City anticipato a grandi linee al Mapic Italy riporta anche i canoni medi suddivisi per zona, da cui emerge che la location più cara a Milano è quella di Cordusio-Dante con 1.500 euro al mq all'anno, a cui segue il Duomo con 1.300 euro e, a sorpresa, Marghera-Wagner con 1.100 (sono i valori massimi). Sui Navigli si va dai 600 ai 900 euro, a Citylife da 650 agli 850 euro, a Porta Nuova-Varesine dai 700 ai 900, in Porta Romana dai 450 ai 650, in Brera da 800 a 1000 euro.

Non basta essere in pieno centro storico per stare al top. «Piazza Diaz e la zona di via Larga è considerata un po' la Cenerentola del centro – dice Ponti – così come Porta Romana viene considerata in questo momento la prima della classe per via delle riqualificazioni in fase di avvio, anche se fuori dalla prima cerchia del centro». Porta Romana è dove si sta vedendo la crescita maggiore, anche in termini di quotazioni.

Per Engel & Volkers la quotazione era intorno ai 3-4mila euro al mq, adesso è salita fino a 6-7mila euro, fenomeno trainato dalle varie riqualificazioni in fase di partenza. «Prevediamo un'espansione del fenomeno, che terrà conto del Villaggio Olimpico», dice Ponti. Poi c'è la zona di Milano Santa Giulia, dove gli edifici a uso uffici sono stati già realizzati e dove sta iniziando il vero e proprio progetto Santa Giulia, fino alla realizzazione dell'Arena dei Giochi Olimpici, vero fil rouge dell'attrattività prospettica nel settore dell'immobiliare-food.

«Infatti una delle deadline è proprio il 2026, così come si era puntato, a ragione, sull'Expo», dice Ponti. E a passo di gambero?

«Sicuramente le zone con una vocazione più serale – dice Ponti – come i Navigli, per fare un esempio. Ma speriamo che sia una situazione momentanea». E i centri città? Hanno davvero sofferto del vuoto-Covid? «Sicuramente sì, hanno sofferto – continua Ponti – a Milano abbiamo calcolato che sia mancata una media di circa 5 milioni di euro al giorno al settore della ristorazione. Ma questo non si è poi ripercosso sui canoni, un po' perché il delivery ha permesso di restare a galla, un po' perché i proprietari dei muri sono andati incontro ai locatari e i contratti sono di lungo periodo. Ora si nota una ripresa, anche decisa, ma sicuramente è sparita una componente fondamentale: la cosiddetta “buona entrata”».

Fino a due anni fa per un'attività di ristorazione in una posizione media, di 100 o 150 mq, lo standard era una buona entrata di 100-200mila euro, per arrivare anche a 700mila euro. Questo, dice Ponti, non succede più, a meno che non ci siano motivazioni tecniche tangibili.

Cosa ci aspetta domani? Secondo il report, si va verso format funzionali e digitalizzati, con un connubio tra online e offline. Verso una verticalizzazione dell'offerta, un'accurata targhettizzazione della location e una trasversalità dell'utenza. Poi una capillarità della presenza territoriale funzionale alla copertura delivery e l'irrinunciabilità per i grandi brand di flagship store centrali. La qualità è in salita, con un generale innalzamento dell'offerta e della cosiddetta customer experience. Insomma, tutto un mondo nuovo in arrivo nel settore chiave dell'Italia, il cibo.