analisiL’analisi

Il sogno della casa e la realtà del prestito

di Vito Lops

(vege - Fotolia)

2' di lettura

A leggere i dati sul trend immobiliare e dei mutui sembrerebbe essere tornato il momento di stappare uno champagne. Perché il 2016 dovrebbe chiudersi con un aumento a doppia cifra delle erogazioni. E perché le compravendite stanno aumentando. Ma è meglio rimandare il brindisi. Un’interpretazione più approfondita dei numeri ci dice che il settore resta lontano dallo stato di salute ottimale. Perché è lo specchio di una società sempre più spaccata nella distribuzione del reddito, con un divario crescente tra ceti abbienti e classe medio-bassa. Vediamo perché.

La ripresa dei mutui, in realtà, è “drogata” dal boom delle surroghe, cioè dallo spostamento del vecchio mutuo presso una banca che offre tassi migliori. Ed è stata anche spinta dalla caduta dei rendimenti sui titoli di Stato: cosicché le banche hanno trovato più profittevole riprendere l’attività tradizionale dei prestiti riducendo il sempre meno vantaggioso trading sui bond. Quanto al mercato immobiliare, è vero che le compravendite stanno aumentando. Ma se il mercato fosse sano, a rigor di logica dovrebbero aumentare anche i prezzi. Invece questi continuano a calare e anche per il 2017, in media, sono visti in calo dell’1%. Questo perché siamo, come direbbero gli economisti, in eccesso di offerta. Un eccesso che ostacola la ripresa degli investimenti in nuove costruzioni. Che poi il mercato non sia ancora guarito lo si evince anche dalla domanda. Se fino a poco tempo fa i mutui occupavano meno del 40% delle compravendite - quindi oltre il 60% delle case veniva acquistato senza ricorrere al debito - oggi la quota di mutui sul totale degli acquisti ha superato il 55%. Questo ci dice che il settore si sta riposizionando verso il basso. In altri termini, la crisi si è fatta sentire. Negli ultimi 8 anni l’Italia ha perso 10 punti di Pil reale. Quindi è cresciuta la quota di chi per comprare casa non ha alternative al mutuo. Posto che gli venga concesso.

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Oggi, infatti, nonostante le garanzie messe a disposizione dallo Stato il 30% delle domande viene rigettato dalle banche: vale a dire che un terzo degli italiani che vogliono comprar casa non sono ritenuti “bancabili”. Un brutto termine che vuol dire che non dispongono di un reddito adeguato a reggere il peso della rata di un mutuo (che non dovrebbe eccedere il 33% del reddito mensile netto del nucleo familiare). Per questa fetta di popolazione, probabilmente destinata a crescere in assenza di un piano di aumento dei salari reali e con l’incremento dei contratti precari malvisti dalle banche, non resta che l’affitto. E qui si apre un altro tasto dolente. In Italia gli affitti sono piuttosto alti perché il mercato è rigido. A causa di una legislazione sbilanciata a favore dei cattivi pagatori, molti proprietari preferiscono tenere le case sfitte piuttosto che imbarcarsi nel rischio morosità. Distorcendo i prezzi e penalizzando doppiamente coloro che non riescono a ottenere un mutuo: prima bocciati dalle banche in sede di istruttoria e poi costretti a pagare affitti più cari rispetto a quelli di un mercato elastico.

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