Immobiliare, i cambiamenti sociali guidano la domanda

Una visione più ampia delle trasformazioni della società permette di cogliere per tempo le opportunità di investimento.

18 ottobre 2023

3' di lettura

Una delle variabili di maggiore interesse per l’analisi del contesto immobiliare è fornita dalla comprensione dei nuovi modelli di consumo e di come queste dinamiche contribuiscano a rimodellare la struttura e le logiche di un mercato in costante evoluzione
Tradizionalmente, l’osservazione del mercato immobiliare ha prodotto un’analisi degli investimenti di settore suddivisa in quattro aree: residenziale, industriale, servizi e retail.
CLIC (Consume, Live, Innovate, Connect) è l’analisi strutturata di Invesco che consente una nuova visione olistica sulla complessità delle dinamiche in evoluzione del mercato immobiliare, a partire dai comportamenti di scelta e consumo da parte dei clienti investitori finali, orientando uno spostamento del punto di vista tradizionale - più concentrato a capire “cosa accada” - a una visione integrata ed evoluta che spinga a chiedersi “perché accade”.
Evolvendosi dai tradizionali modelli di osservazione, la sfida diventa perciò capire quali fattori interconnessi rimodellino l’evoluzione nelle scelte di investimento, in particolar modo considerando quanto influiscano fattori come il progressivo invecchiamento della popolazione, la ricerca e l’uso di spazi per funzionalità differenti rispetto al passato e le logiche di consumo del tutto cambiate nell’era dell’e-commerce. Si consideri la complessità di contesti in cui, rispetto alle analisi del passato, devono essere considerate nuove variabili come l’evoluzione della mobilità, la flessibilità del lavoro, le tipologie di urbanizzazione, le modifiche delle abitudini sociali.
Uno degli elementi di interesse più rilevanti è la progressiva modifica delle strutture familiari che eravamo abituati a considerare: denatalità, innalzamento delle aspettative di vita, modifica delle relazioni sociali, miglioramento della scolarità conducono ad una modifica rilevante del contesto, in moltissimi aspetti, anche nei consumi. Ad esempio, la percentuale di questi per le famiglie in Europa si stima rappresentino oltre il 50% del Pil nel 2020. (Fonte: TheGlobalEconomy.com: “Household consumption, percent of GDP – country rankings”, 2022).
L’età media della popolazione, causa e conseguenza di queste dimaniche, è in costante crescita. Nel 2018, per la prima volta il numero dei maggiori di 65 anni ha superato quello dei bambini di 5. Le Nazioni Unite stimano che nel 2050 gli over 65 saranno un miliardo e mezzo (erano 700 milioni nel 2017).
E il fattore età ha influito notevolmente sull’evoluzione delle scelte di consumo anche nel settore immobiliare.
Michelle Foss, Managing Director di Invesco Real Estate, spiega che le logiche del consumo nelle scelte del mondo Real Estate sono cambiate e sottolinea come sia stato fondamentale, grazie anche al nuovo modello interpretativo di Invesco CLIC, evolversi verso una prospettiva di più ampia visione, nella quale la considerazione dei pilastri tradizionali del mercato immobiliare non basta più. Una società più avanzata, che ha dovuto fare i conti con l’emergenza COVID19 e convive quotidianamente con le fluttuazioni dei mercati finanziari, si è scoperta alla ricerca di scelte immobiliari più mature, versatili, legate alla connettività e alla ricerca di spazi più funzionali, in una logica di interconnessione di parametri del tutto nuovi. Di servizi necessari per il benessere e logiche non solo direttamente legate alla presenza di luoghi fisici di consumo. In contesti socio-economici dove bilanciare le scelte per investitori con età più avanzata significa anche valorizzare logiche di acquisto basate sull’e commerce e quindi non più con la vicinanza fisica di un luogo di vendita, nella considerazione di modelli di realtà immobiliari osservati in una prospettiva più complessa.
Se già nel 2005 the Journal of Portfolio Management suggeriva come gli investitori del mercato immobiliare dovessero prepararsi a essere guidati in “nuovi territori”, oggi il lavoro di Invesco fornisce una fotografia ancora più precisa proprio sulle modalità con cui da un approccio basato a capire quali siano i fattori di spesa della ricchezza, si possa grazie a CLIC visualizzare con un approccio analitico sempre più profondo capire non solo cosa accada, ma perché si siano attivate queste dinamiche in costante evoluzione.

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