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Immobiliare, dieci anni di crescita al ritmo dell’11,5% annuo

Nel periodo gli investimenti in Italia sono passati dai 4,1 miliardi di euro agli attuali 12 miliardi. Nel 2010 oltre il 70% dei volumi veniva generato da uffici e retail, che oggi pesano il 50%

di Paola Dezza

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Nel periodo gli investimenti in Italia sono passati dai 4,1 miliardi di euro agli attuali 12 miliardi. Nel 2010 oltre il 70% dei volumi veniva generato da uffici e retail, che oggi pesano il 50%


4' di lettura

Dieci anni. Un periodo che ha fatto registrare grandi cambiamenti al mercato immobiliare italiano. Maggiore trasparenza, grande afflusso di capitali, investitori internazionali sempre più focalizzati sul nostro mercato. E volumi in crescita. Secondo i dati elaborati da Cushman & Wakefield per IlSole24Ore, nel decennio 2010-2019 c’è stato un incremento medio dei volumi di circa l’11,5% annuo. Gli investimenti in Italia sono così passati dai 4,1 miliardi di euro agli attuali 12 miliardi.

Il valore degli investimenti nel 2019 è stato infatti record. Il totale degli investimenti immobiliari in Italia si attesta a poco più di 12 miliardi, un valore mai raggiunto prima dal mercato italiano e superiore del 5% a quello del 2017 e del 43% a quello dei 2018.

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«La crescita anno su anno è stata sostanzialmente continua ad eccezione del 2012 – anno peggiore di sempre in termini di volumi - e del 2018 (-25% anno su anno dopo 5 annui anni di crescita che ha portato a triplicare i volumi) - dice Carlo Vanini, a capo del Capital market di C&W in Italia -, dati che rappresentano un ciclo più lungo del precedente, in cui avevamo avuto un periodo di crescita piuttosto sostenuta fino al 2007 seguito da una brusca discesa che aveva portato i volumi dai 10,8 miliardi (2007) a poco più di 3,7 miliardi del 2009».

Nuove asset class aumentano di peso
In questo lungo periodo, iniziato a crisi già avviata, è cambiato anche il peso delle asset class, o meglio sono nati nuovi comparti che stanno prendendo sempre più spazio. È il caso del segmento degli asset alternativi. «Nel 2010 oltre il 70% dei volumi veniva generato da Uffici e Retail - continua Vanini -, percentuale che oggi è scesa al 50%, segno che il mercato si è ampliato trasformando settori che prima erano di nicchia (o per investitori specializzati) in asset class di investimento consolidate». In Europa prima e oggi anche in Italia asset class come student e senior housing, Rsa, microliving o più in generale residenziale in affitto, prendono peso.

Da dove arriva il capitale?
Guardando la fonte del capitale investito, nazionale e internazionale, è mutata sensibilmente negli ultimi dieci anni. Se nel 2010 il 76% dei volumi era stato generato dagli investitori domestici, nel 2019 questa percentuale è ribaltata a favore degli investitori internazionali, che hanno rappresentato il 75% dei capitali investiti. Da C&W sottolineano che nel decennio, a partire dal 2014, il capitale investito non nazionale si è posizionato stabilmente sopra il 60% con punte di oltre il 70% nel 2017 e 2018.
Il totale investito nel decennio è stato pari a circa 68 miliardi di euro contro i 50 miliardi del decennio 2000–2009 con un incremento di oltre il 35%. Gli investimenti nel settore uffici hanno accumulato un incremento del 19% (26,8 miliardi nel periodo 2010-2019 contro 22 mld del decennio precedente) come anche quelli del settore retail (seppure su volumi molto minori (volumi cresciuti da 15,4 a 18,3 miliardi). «Sostanziale è, invece, la differenza nel settore Industriale Logistico (+ 162%), Hospitality (+95%) e nelle asset class alternative (+44%) che dimostrano come il mercato di questo ultimo decennio sia diventato più ampio, più sofisticato e più allineato ai maggiori mercati Europei e Mondiali» continua.

Milano corre, Roma resta stabile
« L’analisi dei dati dei due decenni non fa che evidenziare quanto negli ultimi anni stato sottolineato in tante occasione, ovvero i passi da gigante che Milano ha fatto rispetto a Roma in termini di capacità di attrarre capitali» dice Vanini. Se nel decennio 2000-2009 il mercato uffici Milano aveva attratto circa 11 miliardi di capitali investiti nell’immobiliare (con un tetto di circa 2,7 miliardi nel 2007) nel decennio successivo Milano ha attratto oltre 15 miliardi con un incremento del 39% (con un record di 3,7 miliardi nel 2019 e con volumi costantemente superiori a 1,7 miliardi negli ultimi 5 anni). Negli stessi periodi Roma ha invece attratto cifre sostanzialmente simili pari a 6,6 Miliardi nel decennio 2000-2009 e 6,8 miliardi nel decennio 2010-2019 (con soli due anni di volumi sopra il miliardo) a dimostrare di come la città sia meno permeabile rispetto a Milano all’afflusso di capitali e dove il contesto (come diciamo spesso) è più difficile da interpretare.

Rigenerazione e sostenibilità saranno i “mantra” dei prossimi anni nello sviluppo e trasformazione delle città. Ed è nelle città, sottolineano da C&W che arriveranno i capitali. «Il mercato diventerà ancora più sofisticato: gli uffici (non solo tradizionali) continueranno ad attrarre domanda ma nuove asset class, come il living in tutte le sue declinazioni, che sono già entrate nel radar degli investitori, consentiranno di sostenere i volumi nel prossimo futuro» conclude. In aggiunta a questo non mancheranno opportunità in città meno “sviluppate” dove gli investitori, in cerca di redimenti più interessanti, potranno iniziare a guardare opportunità.

Hospitality e logistica saranno ancora asset class in grado di attirare ingenti capitali. Secondo Vanini la sfida è quella del segmento retail: continueremo a vedere operazioni, anche importanti sia sull’High Street che sulla componente più moderna, ma con una selettività ancora maggiore.

Riproduzione riservata ©
  • Paola Dezzavice caposervizio

    Lingue parlate: inglese, francese

    Argomenti: mercato immobiliare, architettura, finanza immobiliare, lifestyle, turismo, hotel e ospitalità

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