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Immobiliare: nell’Eurozona a rischio bolla, Milano è la migliore opportunità

Nel capoluogo lombardo i prezzi sono in lieve risalita. Mercato residenziale surriscaldato, invece, a Monaco, Francoforte e Parigi

di Paola Dezza


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4' di lettura

Si surriscalda il rischio bolla immobiliare in molte città europee. Monaco di Baviera e Amsterdam in primis, seguite da Francoforte e Parigi.
In un viaggio ideale che attraversa i cinque continenti si passa dalla elevata febbre immobiliare di Toronto per approdare a Hong Kong. Ma ci sono situazioni in cui dopo la corsa degli ultimi anni, seguita alla crisi innescata dal crack di Lehman Brothers, il mercato si sta raffreddando.

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Nella città tedesca, secondo la quinta edizione dell’Ubs Global Real Estate Bubble Index 2019, che analizza i prezzi degli immobili residenziali nelle 24 principali città del mondo, si trova il mercato immobiliare più sopravvalutato a livello globale. Le proprietà residenziali si sono apprezzate nettamente solo a Mosca, Boston e nelle città dell’Eurozona, Milano esclusa. Ma in questo caso essere fanalino di coda nella risalita dei prezzi mette il capoluogo lombardo al riparo dal rischio bolla.
In media nelle città analizzate nel mondo, gli aumenti dei prezzi rettificati per l’inflazione si sono praticamente fermati negli ultimi quattro trimestri. Ad alimentare il rischio bolla in tutta l’Eurozona sono oggi soprattutto i tassi di interesse a livello decisamente basso che spingono verso l’acquisto della casa, anche per investimento.
«Il tema da evidenziare è che il real estate diventa un settore sempre più interessante proprio per l’andamento dei tassi di interesse – dice Paolo Federici, responsabile di Ubs Wealth Management in Italia -. I tassi sono oggi un elemento di accelerazione dell’interesse degli investitori per l’immobiliare».

In questo panorama spicca l’opportunità rappresentata da Milano, la più interessante tra le location perlomeno europee.
«I prezzi nel capoluogo lombardo stanno salendo, ma in maniera ancora decisamente contenuta – dice Federici -. Se confrontiamo la città con Londra, dove gli italiani negli anni passati hanno diversificato il patrimonio, si vede l’opportunità di investimento: a Milano comprare una casa di 60 mq costa sei anni di stipendio, a Londra 14 anni». Non solo. I prezzi delle case a Milano, accomunata a Chicago sotto questo aspetto, sono uguali a 20 anni fa, per via delle debolezza dell’economia. «Milano non esprime i suoi massimi - dice Federici -. Nel 2007 le case in città costavano più di adesso. L’offerta intanto sta diventando di maggiore qualità».

Il resto d’Europa
Il rischio bolla è ai livelli più alti come detto a Monaco di Baviera (seguita in Europa da Amsterdam), ma lo si trova anche a Francoforte (l’unica città a registrare una crescita dei prezzi a doppia cifra) e Parigi - entrate nell’area a rischio per la prima volta -, mentre squilibri importanti caratterizzano Zurigo, Londra e Stoccolma. Anche Ginevra registra prezzi elevati.
La capitale inglese, complice una sterlina molto svalutata e un mercato immobiliare in fase critica per via della Brexit, esce dal territorio a rischio bolla per la prima volta in quattro anni. Stesso discorso per Stoccolma che scende nella classifica dei rischi.
L’indice prende in considerazione per la prima volta quest'anno città come Inclusi per la prima volta nell’edizione di quest’anno dell’indice, anche Madrid.
«Madrid ha vissuto una pesante crisi immobiliare, al pari dell’Irlanda, e oggi gli investitori approfittano della dinamica dei tassi, ma anche del sistema legale e fiscale e delle infrastrutture rilevanti che rendono la capitale spagnola attraente - dice Federici -. I prezzi dal 2012 sono risaliti del 30%, ma è anche vero che per un buon quarto sono sotto il livello del 2007. La situazione qui è più calda rispetto a Milano, e nelle nostre previsioni il mercato immobiliare continua ad apprezzarsi. Vediamo quindi opportunità in una logica di medio termine».

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Nel resto del mondo
Fuori dall’Europa un rischio bolla elevato è presente a Toronto, Tokyo, San Francisco. Le valutazioni sono elevate a Los Angeles, Sydney e New York. Al contrario, i mercati immobiliari di Singapore, Boston e appunto Milano sono equamente valutati, mentre invece Chicago è sottovalutata.
Se si guarda all’Asia, le due città più costose per l’immobiliare sono ancora una volta Hong Kong e Singapore. Per comprare una casa di 60 mq a Hong Kong ci vogliono ben 21 anni a stipendi locali, a Singapore oltre dieci.
Spesso un mercato sopravvalutato è espressione di una forte domanda per investimento in arrivo dall’estero. È quanto è successo per esempio a Londra, dove in passato la domanda per investimento di appartamenti in centro ha creato quartieri fantasma dove le case vuote venivano aperte solo per pochi giorno all’anno dai proprietari stranieri.
«Gli investitori dovrebbero rimanere cauti nel considerare i mercati immobiliari in territorio a rischio bolla. Misure normative per frenare un ulteriore apprezzamento hanno già innescato correzioni di mercato in alcune delle città più surriscaldate - dice Matthias Holzhey, autore principale dello studio e Head of Swiss Real Estate Investments presso UBS Global Wealth Management -. I prezzi reali in tutte e quattro le città di punta dell’edizione del 2016 sono scesi. In media sono calati del 10% rispetto ai loro picchi e non prevediamo un’inversione di tendenza».

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